昆明銳理2018年11月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

4 商品房市場(chǎng)

4.1.1  昆明-月度供銷(xiāo)價(jià)走勢(shì)

 本月商品房新增面積152.17萬(wàn)方，環(huán)比上漲60.45%，同比上漲98.56%；銷(xiāo)售面積82.76萬(wàn)方，環(huán)比上漲6.15%，同比下降 58.02%。

4.1.2  昆明-商品房分物業(yè)供銷(xiāo)存價(jià)對(duì)比

本月商品住宅庫(kù)存增加至545.95萬(wàn)方，按照近一年銷(xiāo)售738.54萬(wàn)方的去化速度，需0.74年消化；各物業(yè)中商品住宅、辦公和車(chē)庫(kù)庫(kù)存增加，定向團(tuán)購(gòu)房和商業(yè)庫(kù)存減少，整體市場(chǎng)仍處于高位運(yùn)行，商業(yè)、辦公和車(chē)庫(kù)庫(kù)存仍較高，去化速度緩慢，壓力較大。

4.1.3  商品房存量及去化周期月度走勢(shì)

截止2018年11月30日，商品房庫(kù)存3018.08萬(wàn)方，按近一年銷(xiāo)售面積1013.19萬(wàn)方計(jì)算，還需2.98年去化，去化周期略有上升。

4.1.4  昆明-商品房各區(qū)域月度供銷(xiāo)對(duì)比

供應(yīng)：本月所有區(qū)域均有新增面積，其中南市區(qū)新增量最多，達(dá)91.27萬(wàn)方；

成交：本月南市區(qū)成交量最多，為27.51萬(wàn)方，占比37.99%；中市區(qū)占比最小，占比7.54%。

4.1.5 昆明-商品房各板塊供銷(xiāo)存對(duì)比

本月官南板塊供應(yīng)最多，為42.42萬(wàn)方，其次為東南和北市板塊，分別為30.67萬(wàn)方和30.62萬(wàn)方，空港新區(qū)和中心板塊無(wú) 供應(yīng)；北市板塊銷(xiāo)量最多，為14.00萬(wàn)方，其次為東南和高新板塊，分別為12.49和11.51萬(wàn)方；其中東南板塊商品房存量 依舊最大，為461.11萬(wàn)方。

4.2.1  主城區(qū)-商品房月度供銷(xiāo)走勢(shì)

 本月主城區(qū)商品房新增供應(yīng)148.02萬(wàn)方，環(huán)比上漲56.08%，同比上漲93.15%；銷(xiāo)售面積71.26萬(wàn)方，環(huán)比上漲11.11%， 同比下降60.69%。

4.2.2  主城區(qū)-商品房分物業(yè)供銷(xiāo)存價(jià)對(duì)比

本月主城區(qū)商品房存量上升至2638.64萬(wàn)方；商品住宅銷(xiāo)量環(huán)比上漲15%，辦公銷(xiāo)量環(huán)比下降18%，商業(yè)銷(xiāo)量環(huán)比上漲44%。 按近一年銷(xiāo)量計(jì)算商品住宅去化時(shí)間，最短為0.76年；商業(yè)、車(chē)庫(kù)庫(kù)存較高，其中車(chē)庫(kù)去化周期最長(zhǎng)，為17.62年。

4.3  昆明房企銷(xiāo)售金額TOP20

4.4  商品房市場(chǎng)小結(jié)

供銷(xiāo)：本月商品房新增面積152.17萬(wàn)方，環(huán)比上漲60.45%，同比上漲98.56%；銷(xiāo)售面積82.76萬(wàn)方，環(huán)比上漲6.15%，同比下降58.02%。 

去化：本月商品住宅庫(kù)存增加至545.95萬(wàn)方，按照近一年銷(xiāo)售738.54萬(wàn)方的去化速度，需0.74年消化；各物業(yè)中商品住宅、辦公和車(chē)庫(kù)庫(kù)存增加，定向團(tuán)購(gòu)房和商業(yè)庫(kù)存減少，整體市場(chǎng)仍處于高位運(yùn)行，商業(yè)、辦公和車(chē)庫(kù)庫(kù)存仍較高，去化速度 緩慢，壓力較大。

區(qū)域：本月所有區(qū)域均有新增面積，其中南市區(qū)新增量最多，達(dá)91.27萬(wàn)方；成交：本月南市區(qū)成交量最多，為27.51萬(wàn)方，占比37.99%；中市區(qū)占比最小，占比7.54%。 

板塊：本月官南板塊供應(yīng)最多，為42.42萬(wàn)方，其次為東南和北市板塊，分別為30.67萬(wàn)方和30.62萬(wàn)方，空港新區(qū)和中心 板塊無(wú)供應(yīng)；北市板塊銷(xiāo)量最多，為14.00萬(wàn)方，其次為東南和高新板塊，分別為12.49和11.51萬(wàn)方；其中東南板塊商品 房存量依舊最大，為461.11萬(wàn)方。

房企：本月商品房銷(xiāo)售金額108.65億，俊發(fā)地產(chǎn)銷(xiāo)售金額12.29億元，位于榜首位置。

總結(jié)：當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策無(wú)松動(dòng)跡象，客戶(hù)對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生改變，近兩月開(kāi)盤(pán)去化率創(chuàng)年度新 低，開(kāi)發(fā)商年底沖刺，部分樓盤(pán)已經(jīng)出臺(tái)降價(jià)政策。后市若市場(chǎng)觀(guān)望情緒繼續(xù)加重，房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)降溫。

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