克而瑞2019年上半年昆明樓市總結(jié)及預(yù)判

市場(chǎng)預(yù)測(cè)

供應(yīng)

基于待開發(fā)、在售項(xiàng)目存量和未來(lái)土地供應(yīng)量三種潛在供應(yīng)量，對(duì)入市節(jié)奏進(jìn)行排列，預(yù)測(cè)19年起市場(chǎng)進(jìn)入供應(yīng)增長(zhǎng)期，預(yù)測(cè)2019-2021年理論入市供應(yīng)量分別為912萬(wàn)方、1184萬(wàn)方及1229萬(wàn)方。

需求

根據(jù)城市購(gòu)房需求，昆明新增需求每年將達(dá)600.74萬(wàn)方，約427.73萬(wàn)方的改善需求，新增投資需求約為105.29萬(wàn)方。

價(jià)格

市場(chǎng)正處于上行期，近期企業(yè)在昆明投資信心增強(qiáng)，房?jī)r(jià)走勢(shì)大致與地價(jià)走勢(shì)相符，地價(jià)直接傳導(dǎo)房?jī)r(jià)，且下半年年高改項(xiàng)目和剛需項(xiàng)目相繼入市，預(yù)計(jì)后期房?jī)r(jià)穩(wěn)中微漲。

市場(chǎng)預(yù)判-供應(yīng)

截至2018年底在售項(xiàng)目存量553萬(wàn)方，按照過去12個(gè)月的平均去化速度，去化周期約為7個(gè)月；待開發(fā)土地存量—2018年1月-2019年6月，住宅產(chǎn)品未來(lái)可供應(yīng)總量為（1449+364*0.8）1740萬(wàn)方，按照過去12個(gè)月的平均去化速度，去化周期約為22個(gè)月。

供應(yīng)量預(yù)測(cè)——基于待開發(fā)、在售項(xiàng)目存量和未來(lái)土地供應(yīng)量三種潛在供應(yīng)量，對(duì)入市節(jié)奏進(jìn)行排列，預(yù)測(cè)19年起市場(chǎng)進(jìn)入供應(yīng)增長(zhǎng)期，預(yù)測(cè)2019-2021年理論入市供應(yīng)量分別為912萬(wàn)方、1184萬(wàn)方及1229萬(wàn)方。 

市場(chǎng)預(yù)判-需求

昆明人口及城鎮(zhèn)化率保持穩(wěn)定向上的增長(zhǎng)趨勢(shì)，人口呈現(xiàn)凈流入狀態(tài)。按照目前人口增長(zhǎng)的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)主城區(qū)80%常住人口有購(gòu)房需求，根據(jù)城市新增購(gòu)房需求預(yù)測(cè)，未來(lái)三年新增需求每年將達(dá)600.74萬(wàn) 方；其中每年將會(huì)有約427.73萬(wàn)方的改善需求，年均新增投資需求約為105.29萬(wàn)方。

市場(chǎng)預(yù)判-價(jià)格

昆明土地價(jià)格一直保持較低水平，城市房地比偏高，企業(yè)投資利潤(rùn)較大，近期企業(yè)在昆明投資信心增強(qiáng)，房?jī)r(jià)走勢(shì)大致與地價(jià)走勢(shì)相符，地價(jià)直接傳導(dǎo)房?jī)r(jià)，未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)維持在1.2-1.3萬(wàn)元/㎡左右

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