“人們以為貪婪的時(shí)代已經(jīng)過去了，但事實(shí)上它從未結(jié)束，而且比它貪婪十倍的時(shí)代竟然重現(xiàn)。”
融資是房企過不去的坎，還和往年一樣，2019博鰲直播間邀請(qǐng)到盛世神州投資基金總裁李萬明，向我們分享今年多變的融資環(huán)境看法和觀點(diǎn)。
不像美國華爾街金融界人士西裝革履、蹬皮鞋的出場，李萬明一身休閑裝打扮，仍絲毫遮蓋不住身上散發(fā)的書生氣息，舒適親切是他給人的初印象。在談話中，他不時(shí)透露出擔(dān)憂的情緒，更像是一個(gè)冷靜的思考者。
2019年的匯率波動(dòng)、730會(huì)議等對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，都讓開發(fā)商們?nèi)鐭徨伾系奈浵亖y了手腳。
在前景不明朗的當(dāng)下，房價(jià)成為最具爭議性的話題。而李萬明認(rèn)為，從租金回報(bào)以及經(jīng)營性回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離房價(jià)可以看出，國內(nèi)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)已累積多時(shí)。政府能夠在這種情況下“忍痛割愛”，不再依賴土地財(cái)政，不再讓地價(jià)往上漲，核心原因都是看到存在的風(fēng)險(xiǎn)。
他進(jìn)而解釋道：“房子經(jīng)營及租金回報(bào)只有2%左右，房屋的價(jià)值背離了它的居住屬性，所以通過降預(yù)期、調(diào)控、增加租賃性住房等使得房價(jià)不要再繼續(xù)漲上去，這個(gè)做法是對(duì)的�！�
建立長效機(jī)制是讓中國的房地產(chǎn)市場“軟著陸”的辦法，因此他贊同國家對(duì)于房地產(chǎn)政策的調(diào)整，尤其是近期多次提及的“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。
盡管市場給人以悲觀情緒，但李萬明和大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家觀點(diǎn)一致，看到了城市化進(jìn)程中，一二線沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市圈城市群的發(fā)展機(jī)遇，這些地方因仍有房屋需求，因此問題不大，但對(duì)于中西部的四五線城市，李萬明則流露出擔(dān)憂。
他解釋道，以前中西部的四五線城市由于城鎮(zhèn)化聚集，配套政策、融資利好和舊城改造發(fā)展的同時(shí)，也制造了虛假需求，炒房客、投資者的進(jìn)入使得房價(jià)上漲過大，同時(shí)供過于求的現(xiàn)狀也使得這些地方的房企發(fā)展雪上加霜，“去庫存”無以為繼。
據(jù)此，李萬明提出了自己的預(yù)測，相信在未來一兩年內(nèi)，甚至三五年內(nèi)，中西部的四五線城市在去庫存和發(fā)展上都會(huì)非常困難。
而目前，融資政策收緊，盛世神州顯然也遭遇不少挑戰(zhàn)。
融資渠道多元化與外資涌入
在博鰲房地產(chǎn)論壇上，ABS、REITs、CMBS等融資渠道備受關(guān)注，李萬明稱：“CMBS前段時(shí)間還是受鼓勵(lì)的，但主要還得依靠低成本的金融機(jī)構(gòu)包括保險(xiǎn)公司和銀行的錢，由于CMBS是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，因此可在證券交易所自由交換買賣�！�
最近一起最大的CMBS獲備案則是8月14日，金光集團(tuán)以上海浦西的白玉蘭廣場作為底層資產(chǎn)獲批138億元的CMBS。此外，于7月31日，萬達(dá)商業(yè)首個(gè)CMBS項(xiàng)目萬達(dá)廣場長江經(jīng)濟(jì)帶一期上市發(fā)行，規(guī)模為26億元。
美元債用途收緊、銀保監(jiān)會(huì)的嚴(yán)加管控下，房企紛紛把融資的目光投向了這些新渠道，而CMBS由于成本低、風(fēng)險(xiǎn)小、時(shí)間快等優(yōu)勢(shì)自然受到不少企業(yè)青睞，在博鰲房地產(chǎn)論壇演講上，也有不少經(jīng)濟(jì)學(xué)者看好CMBS等其他多元化融資渠道。但融資政策收緊，有些融資渠道可能會(huì)收縮。
另一方面，外資對(duì)國內(nèi)大宗商業(yè)資產(chǎn)的看多情緒高漲，黑石、凱德等外資機(jī)構(gòu)都收購一線城市的辦公樓和商業(yè)資產(chǎn)。針對(duì)此，李萬明認(rèn)為外資基金是看長遠(yuǎn)的，也許外資機(jī)構(gòu)是基于中國未來的發(fā)展前景，尤其是大都市，所以才會(huì)選擇投資。
他進(jìn)而把國內(nèi)基金與之做了比較，國內(nèi)基金如果想持有經(jīng)營性物業(yè)，尤其是商業(yè)辦公樓，可能在資金匯集上存在困難，與國外做長期投資的基金沒法比。同時(shí)，目前在國內(nèi)真正的機(jī)構(gòu)投資人還沒形成，因?yàn)榇嬖诓淮_定因素導(dǎo)致投資存疑，進(jìn)展也并非順利。
“這半年有很多企業(yè)都離開好的、租金偏高的辦公樓，有人統(tǒng)計(jì)過，空置率在20%到30%已經(jīng)比較常見了。但不排除隨著改革開放的深入、企業(yè)的增加會(huì)有新需求，未來中國還會(huì)在第三產(chǎn)業(yè)及工商貿(mào)易方面有更大的發(fā)展�！�
“所以，短期不適宜做這種商業(yè)辦公樓的持有。但從長期來看，有投資的邏輯在，還是有發(fā)展機(jī)會(huì)的�！崩钊f明總結(jié)道。
物流與養(yǎng)老地產(chǎn)基金的未來
物流與養(yǎng)老地產(chǎn)基金作為一種新入口，逐漸受到企業(yè)的關(guān)注。與其它地產(chǎn)項(xiàng)目不同，物流地產(chǎn)的租金穩(wěn)定，投資回報(bào)率較高。在研究美國情況時(shí)，李萬明發(fā)現(xiàn)，其物流產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的回報(bào)經(jīng)常比住宅高。
除了傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，盛世神州的基金業(yè)態(tài)也逐漸拓展至物流地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)方面，但住宅建設(shè)開發(fā)領(lǐng)域仍是其投資主體。
他進(jìn)而表達(dá)了對(duì)中國物流地產(chǎn)目前的投資現(xiàn)狀不滿，并表示在物流地產(chǎn)的投資上還存在很大的發(fā)展空間，未來在物流地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)也是盛世神州要研究和增持的領(lǐng)域，而投資萬科物流基金建設(shè)也正好證明了這一點(diǎn)。
于去年12月底，萬科發(fā)布的公告顯示，旗下專業(yè)物流地產(chǎn)投資基金擬進(jìn)行合伙人變更。變更后基金規(guī)模由原先60億下降為29.56億元，引入盛世神州、泰康人壽、前海航慧等作為合伙人認(rèn)繳注資。
談及物流地產(chǎn)的收益時(shí)，李萬明稱，物流基金收益以經(jīng)營回報(bào)為基礎(chǔ)，所以時(shí)間比較長。此外，不同合作企業(yè)、不同項(xiàng)目投資回報(bào)率也會(huì)不一樣，一般從8%到百分之十幾的收益都會(huì)有。
此類投資周期一般會(huì)設(shè)置在5年以上，甚至7、8年，收益非常可觀，還可獲取超額的投資收益，開發(fā)商們也能分享更多增值超值，因此這對(duì)盛世神州基金的基礎(chǔ)收益有一個(gè)更好的保障。
去年，盛世神州在各類地產(chǎn)開發(fā)基金方面新增了30億，李萬明指出，今年也還會(huì)繼續(xù)增加，相信未來三至五年內(nèi)，長三角或珠三角城市群，以及京津冀城市圈仍有開發(fā)機(jī)會(huì)。
在采訪接近尾聲時(shí)，李萬明再次強(qiáng)調(diào)防范金融風(fēng)險(xiǎn)是不想讓房企的杠桿過大，但其作為股權(quán)基金跟房企合作，將繼續(xù)推進(jìn)城市化發(fā)展，提供更多房子，而平抑房價(jià)是應(yīng)該做的事情，也希望政府部門在這方面有所考慮，不會(huì)一刀切。
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