昆明西市區(qū)很值得說道說道。
如果算開發(fā)歷史，西市區(qū)其實和北市區(qū)差不多，都是昆明最早啟動建設的新興城區(qū)，都已有超過20年的房地產開發(fā)時間，但論成熟程度，西市區(qū)卻不及北市區(qū)。
之所以如此，主要有三個原因，一是北市區(qū)當年曾被規(guī)劃為昆明副中心，地位較高，一開始的開發(fā)強度超過西市區(qū)；二是北市區(qū)在地理上是個相對完整的區(qū)域，而西市區(qū)卻被高速公路、鐵路，滇池、山地等割裂為幾塊；三是西市區(qū)的區(qū)域管轄比較復雜，分別處于五華區(qū)、西山區(qū)、高新區(qū)和滇池度假區(qū)的管轄范圍，影響了統(tǒng)一開發(fā)。
因此雖然從廣義上講，昆明一環(huán)以西，從草海兩岸到西北新城，都屬于西市區(qū)范圍，但大多數昆明人心目中純粹的西市區(qū)，大概也就是高新區(qū)到草海北岸這一塊，但因為草海片區(qū)如今更多被看成是昆明環(huán)滇池的獨立開發(fā)單元，所以狹義的西市區(qū)基本上包括一環(huán)以西，昆安高速以北到高新區(qū)這一片，再往北就屬于相對獨立的西北新城了。
西市區(qū)4大改善型樓盤的地理分布
按說狹義的西市區(qū)范圍也不小，房地產開發(fā)的歷史也頗早，昆明最早的連片商品房住宅小區(qū)就在西市區(qū)，比如有名的白馬小區(qū)、春苑小區(qū)、秋苑小區(qū)、豐寧小區(qū)、梁源小區(qū)等，這些小區(qū)建成至少有20年時間了，各種條件都比較落后，是目前昆明改善換房需求最旺盛的片區(qū)之一，但如果在西市區(qū)就近換房，長期以來選擇余地卻并不多，今年以前，西市區(qū)在售的較大改善型住宅樓盤也就有海倫堡中央廣場等少數幾個。
但今年上半年，在狹義的西市區(qū)范圍內，卻一下子新冒出了4個改善型樓盤，成為西市區(qū)居民改善換房的首選。這四個項目是金地商置開發(fā)的金地昆悅、海倫堡地產繼海倫堡中央廣場后開發(fā)的玖悅府、綠城在昆明的首作誠園以及招商地產在黑林鋪開發(fā)的雍和府。
之所以說這4個樓盤是西市區(qū)改善換房的首選，是因為它們比西市區(qū)已經開發(fā)幾十年的老小區(qū)在品質上提升了好幾個數量級，同時又有幾個共同的優(yōu)質特征，概括起來就兩句話：精裝板樓、地鐵物業(yè)、配套豐富。
上面提到的這幾個項目都是精裝板樓，也都在地鐵沿線，其中昆悅和玖悅府臨近已經通車的地鐵3號線，而綠城誠園和招商雍和府則在規(guī)劃中的地鐵7號線沿線，其中誠園到地鐵3號線也不遠。配套上，這幾個項目也各有特色，其中玖悅府和昆悅所在的西山區(qū)52號片區(qū)，教育規(guī)劃最為豐富，目前也已引進春苑小區(qū)，商業(yè)上則有早已開業(yè)的金地蘭亭廣場；誠園附近也有多所名校，誠園還配建游泳池，大大提升了配套水準；雍和府旁邊則有西城COHO商業(yè)廣場。
這幾個改善型樓盤中，來的最早的是位于人民西路南側西山區(qū)城改52號片區(qū)的金地商置昆悅，去年10月份率先面世，大部分房源都在1.6萬元/平米左右，產品線十分豐富，截至目前，77-130平米住宅戶型都有在售，面世半年來價格有小幅上漲，但總體來說變化不大。
在緊靠金地商置昆悅的東側位置，由金地和海倫堡聯(lián)合開發(fā)的玖悅府也于今年6月首次開盤，開盤均價1.68萬元/平米，從價格上看，該項目比金地商置昆悅稍高一些，顯然是由于玖悅府擁有更低的居住密度和更升級的產品質量，不過該項目體量不算大，目前在售戶型也只有110-125平米兩種，從成交情況看，似乎110平米戶型更受購房者歡迎。
玖悅府整個地塊不算大，住宅樓具有很明顯的板式風格
目光移向北，在黑林鋪片區(qū)昆十四中的正北側，央企招商蛇口在這里推出了招商雍和府，預計8月內開盤，首批推出的產品從98平米三房到138平米四房都有。
值得一提的是，招商雍和府一期地塊的樓間距較寬，平均樓間距在60米左右，改善屬性明顯，而且項目周邊配套豐富，臨近西城時代購物中心，生活配套一應俱全，預計開盤均價應該在1.7萬元/平米以上。
在招商雍和府售樓部開放半個月之后，位于科醫(yī)路與昌源中路交匯處的綠城誠園也正式面世，從該項目效果圖看出，社區(qū)中央設置了游泳池，而且各棟住宅樓之間綠化豐富，密度較低，顯然是瞄準了改善、再改型客群。
從已公開的資料看，項目規(guī)劃產品線也是從89-143平米戶型都有覆蓋，而且多以橫廳設計為主，再加上項目距離地鐵3號線昌源中路站僅約1.3公里，因此項目的預計價格也達到了1.8萬元/平米以上，屆時將成為西市區(qū)新建樓盤中均價最高的項目。
配建了泳池的綠城誠園預計開盤價格將達到1.8萬元/平米
其實西市核心區(qū)也不是沒有過這個價位的產品，早在2019年秋季，位于綠城誠園北側位置的老項目——假日城市二期芳華推出了5棟樓王產品，當時部分房源單價已經超過2萬元/平米，一舉打破了西市區(qū)房價天花板。
不過當時芳華的樓王產品僅為個例，但如今西市核心區(qū)接連出現了金地商置昆悅、玖悅府、招商雍和府、綠城誠園四個改善型樓盤，清一色的板式建筑設計和品質較高的精裝修，不僅為購房者提供了豐富的選擇，而且也促使西市核心區(qū)房地產市場的整體水準不斷向上提升。
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