2021年1月4日，《中指市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)》在中指研究院總部召開(kāi)，本次分享會(huì)以電話會(huì)議及網(wǎng)絡(luò)直播的形式進(jìn)行，會(huì)議通過(guò)3房網(wǎng)、中指云、土地云平臺(tái)同步線上直播，來(lái)自房地產(chǎn)和金融機(jī)構(gòu)的代表參與了會(huì)議交流。

會(huì)議議程主要分為兩部分：一、中指觀點(diǎn)，中指研究院研究副總監(jiān)陳文靜分享中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2020總結(jié)與2021趨勢(shì)展望；中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水分享2020年房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)解讀。二、問(wèn)題解答，針對(duì)與會(huì)代表提出的問(wèn)題進(jìn)行解答。

一、中指觀點(diǎn)

（一）中指指數(shù)研究副總監(jiān)陳文靜：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2020總結(jié)與2021趨勢(shì)展望

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的新建住宅樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.46%，漲幅較去年同期擴(kuò)大0.12個(gè)百分點(diǎn)。一季度受疫情影響新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期明顯收窄，二季度以來(lái)隨著疫情影響逐步減弱，各季度累計(jì)漲幅較去年同期均有所擴(kuò)大，二、三季度累計(jì)漲幅均在1%以上，四季度累計(jì)上漲0.97%，較去年同期擴(kuò)大0.20個(gè)百分點(diǎn)。從各城市群來(lái)看，2020年，長(zhǎng)三角、珠三角新建住宅價(jià)格領(lǐng)漲，長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)累計(jì)上漲5.22%，位列主要城市群首位，累計(jì)漲幅較去年同期擴(kuò)大1.45個(gè)百分點(diǎn)，其中杭州、無(wú)錫、嘉興等城市累計(jì)漲幅位居前列。珠三角房?jī)r(jià)累計(jì)上漲3.24%，較去年同期擴(kuò)大2.24個(gè)百分點(diǎn)。

市場(chǎng)成交方面，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2020年，50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積約3117萬(wàn)平方米，同比降幅已收窄至約1%，整體規(guī)模接近前三年平均水平。單月來(lái)看，50城商品住宅成交面積5月起同比保持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，絕對(duì)規(guī)模趕超前三年平均水平，市場(chǎng)持續(xù)恢復(fù)。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，50個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交約3940萬(wàn)平方米，同比繼續(xù)增長(zhǎng)；年底房企在年度業(yè)績(jī)目標(biāo)壓力下，進(jìn)一步加大推盤和促銷力度，對(duì)拉動(dòng)短期成交產(chǎn)生了積極效果。

從土地市場(chǎng)來(lái)看，2020年住宅用地供需規(guī)模較去年小幅增長(zhǎng)，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)300城住宅用地共推出13.3億平方米，同比增長(zhǎng)3.9%；成交11.1億平方米，同比增長(zhǎng)6.3%；成交樓面均價(jià)為4574元/平方米，同比上漲9.5%。一線城市供求規(guī)模明顯增加，以及優(yōu)質(zhì)地塊的大規(guī)模放量，帶動(dòng)樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。

2.市場(chǎng)趨勢(shì)展望

當(dāng)前，國(guó)際環(huán)境不確定、不穩(wěn)定性因素仍較多，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡、不充分問(wèn)題仍值得關(guān)注。12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度，保持貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，處理好恢復(fù)經(jīng)濟(jì)和防范風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系�！保�2021年貨幣供應(yīng)量仍將保持相對(duì)充足，為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展提供更大動(dòng)能。房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)看，2020年底住建部座談會(huì)、中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均明確提出 “堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，意味著短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策整體仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。此外，中央政治局會(huì)議首提“強(qiáng)化反壟斷和防止資本無(wú)序擴(kuò)張”，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議亦重墨提及，表明未來(lái)中央將更加重視防范風(fēng)險(xiǎn)，防止資本的無(wú)序擴(kuò)張形成泡沫，提高對(duì)資本的約束力，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，意味著未來(lái)房地產(chǎn)金融監(jiān)管仍將不放松。預(yù)計(jì)2021年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售面積小幅調(diào)整，銷售均價(jià)平穩(wěn)上漲，新開(kāi)工維持高位，投資中高速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。

（二）中指企業(yè)研究副總監(jiān)劉水：2020年房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)解讀

1.房企銷售情況

業(yè)績(jī)表現(xiàn)：2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)在疫情后快速?gòu)?fù)蘇，共計(jì)166家房企躋身百億軍團(tuán)，平均增速為14.4%，權(quán)益銷售額共計(jì)10.7萬(wàn)億元，市場(chǎng)份額約61.8%。從公布年度銷售目標(biāo)的25家代表企業(yè)來(lái)看，2020年房企銷售目標(biāo)完成率總體較好，均值為106.1%。從各陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量來(lái)看，3000億以上8家；1000-3000億33家；500-1000億26家；300-500億和100-300億分別為43家和56家。

百億房企抓住疫情復(fù)蘇后城市結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，強(qiáng)化營(yíng)銷加快推盤搶收，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)。從城市貢獻(xiàn)情況來(lái)看，50家百億代表企業(yè)的二線城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比為58.3%，較2019年增加了1.2個(gè)百分點(diǎn)；一線城市銷售占比上升0.3百分點(diǎn)至18.6%；長(zhǎng)三角、粵港澳（內(nèi)地）、京津冀三大城市群銷售貢獻(xiàn)突出，合計(jì)占比超六成，銷售占比繼續(xù)提升。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，剛需、首改類需求持續(xù)釋放。50家百億代表企業(yè)的90（含）平方米以下首置、90-140（含）平方米首改型產(chǎn)品銷售額占比分別為16.6%、56.0%，同比分別增加0.3、0.5個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)疫情后客戶對(duì)產(chǎn)品健康、智能化的需求急速提升，百億房企提出要加強(qiáng)產(chǎn)品健康、智能化方向研發(fā)與升級(jí)。從營(yíng)銷策略來(lái)看，一方面，百億房企加大線上平臺(tái)擴(kuò)大引流力度，提升流量轉(zhuǎn)化能力；另一方面，加強(qiáng)線上線下?tīng)I(yíng)銷融合，加大優(yōu)惠折扣的力度和廣度、加碼全民營(yíng)銷、造節(jié)造勢(shì)等方式促進(jìn)去化。

2. 房企拿地情況

2020年，TOP100企業(yè)拿地總額32337億元，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)14.0%，招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為54.0%。從拿地強(qiáng)度來(lái)看，50家代表房企全年拿地銷售比均值為34.0%，較上年同期增長(zhǎng)1.4個(gè)百分點(diǎn)。

從城市等級(jí)來(lái)看，房企重倉(cāng)二線，城市群中長(zhǎng)三角熱度持續(xù)。50家代表房企二線城市的投資面積占比達(dá)到了51.2%。從布局區(qū)域來(lái)看，企業(yè)熱衷于在長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀五大城市群拿地，占比合計(jì)達(dá)到58.4%。

3. 房企融資情況

到位資金增速逐月上升。1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金171099億元，同比增長(zhǎng)6.6%，增速比1-10月提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。

從各融資渠道來(lái)看，2020年，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達(dá)6064.4億元，同比增長(zhǎng)16.6%；海外債券發(fā)行規(guī)模為4507.1億元，同比下降21.4%;投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托金額總規(guī)模為8995.9億元，同比下降10.9%；房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品總發(fā)行規(guī)模3122.4億元，同比增長(zhǎng)8.4%。從融資成本來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資成本為4.51%，同比下降0.83個(gè)百分點(diǎn)，海外債融資成本為8.32%，同比下降0.52個(gè)百分點(diǎn)。

2021-2023年，房地產(chǎn)行業(yè)債券需償還規(guī)模保持高位，房企面臨一定的現(xiàn)金流考驗(yàn)。2021年包括海外債券在內(nèi)的債券償還總規(guī)模將達(dá)10909億元；2022年，房地產(chǎn)行業(yè)需償還規(guī)模將回落至7856億元水平；2023年在8000億元水平。

4. 房企發(fā)展趨勢(shì)及策略

行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)：趨勢(shì)一：降速·陣營(yíng)趨固化，超車機(jī)會(huì)減少；趨勢(shì)二：分化·低容錯(cuò)率，獎(jiǎng)賞科學(xué)決策；趨勢(shì)三：競(jìng)爭(zhēng)·管理紅利時(shí)代，精細(xì)化走的更遠(yuǎn)。

房企未來(lái)發(fā)展策略：策略一：發(fā)展是硬道理，應(yīng)抓住城市結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。策略二：應(yīng)嚴(yán)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理。策略三：全面塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力，精細(xì)化管理提高效率。

二、問(wèn)題解答

問(wèn)題1：洛陽(yáng)副中心城市，2021將是怎樣一個(gè)趨勢(shì)？

從市場(chǎng)周期的角度上看，洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷前幾年的快速發(fā)展，市場(chǎng)2019年底以來(lái)逐漸進(jìn)入了調(diào)整期，量?jī)r(jià)均有回落，其中根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)，洛陽(yáng)2020年新房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌2.04%，居百城跌幅第二位，市場(chǎng)活力不足。過(guò)去幾年洛陽(yáng)價(jià)格的快速上漲，明顯擠壓了居民購(gòu)買力，短期來(lái)看，居民購(gòu)買力仍需一定時(shí)間積累，市場(chǎng)調(diào)整或?qū)⒀永m(xù)一段時(shí)間，但中長(zhǎng)期來(lái)看，洛陽(yáng)人口規(guī)模突出，隨著新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)以及城市更大力度的發(fā)展建設(shè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍有支撐，市場(chǎng)情緒將逐漸恢復(fù)。

問(wèn)題2：北京周邊房?jī)r(jià)走勢(shì)怎么看？天津房產(chǎn)市場(chǎng)2021的趨勢(shì)？對(duì)于北京12月31號(hào)三個(gè)地塊新推出的“新共有產(chǎn)權(quán)”兩位專家覺(jué)得釋放了什么信號(hào)？

京津冀城市群受一體化推進(jìn)節(jié)奏及短期規(guī)劃利好有限影響，難以給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)額外的需求增量，且人口流入規(guī)模相對(duì)較少，但考慮到近幾年區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，整體銷量較過(guò)去高位存在一定差距，在政策穩(wěn)定、供應(yīng)充足的環(huán)境下，需求將穩(wěn)步釋放，預(yù)計(jì)2021年京津冀整體市場(chǎng)規(guī)模維穩(wěn)，但內(nèi)部行情將有所分化。北京政策穩(wěn)定，需求旺盛，供應(yīng)充足，且隨著不限價(jià)地塊的不斷入市，預(yù)計(jì)市場(chǎng)銷量將繼續(xù)增長(zhǎng)，價(jià)格存上漲預(yù)期，但在政策嚴(yán)格調(diào)控下，房?jī)r(jià)漲幅可控。近期推出的三宗“新共有產(chǎn)權(quán)”試點(diǎn)地塊，意欲穩(wěn)定土地市場(chǎng)情緒，促進(jìn)企業(yè)拿地更加理性，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，未來(lái)試點(diǎn)地塊或進(jìn)一步增加。北京市場(chǎng)情緒的提升將有利于提振周邊城市的市場(chǎng)行情，同時(shí)受益于區(qū)域交通一體化利好的兌現(xiàn)，加之調(diào)控負(fù)面效應(yīng)已逐步消解，需求有望低位回升，部分城市市場(chǎng)存機(jī)會(huì)；天津市場(chǎng)情緒相對(duì)冷清，短期難有明顯改善。

問(wèn)題3：川渝城市群、長(zhǎng)江中下游城市群的一些三四線城市未來(lái)有哪些結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)？

成渝城市群有區(qū)域規(guī)劃即將落地，短期政策利好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的支撐較高，但鑒于近幾年市場(chǎng)需求持續(xù)高位釋放，規(guī)劃利好的落地或在短期內(nèi)可支撐需求規(guī)模維持高位，但區(qū)域整體市場(chǎng)仍存周期調(diào)整壓力，2021年成渝城市群市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)中或有小幅調(diào)整，城市內(nèi)部行情將有所分化。其中成都2020年需求高位釋放，隨著調(diào)控收緊，2021年市場(chǎng)規(guī)模存調(diào)整壓力；重慶前兩年市場(chǎng)周期自發(fā)調(diào)節(jié)，需求存在壓制，預(yù)計(jì)2021在規(guī)劃利好支撐下，市場(chǎng)有望逐步趨穩(wěn)；成渝城市群短期處于雙核聚焦階段，其他三四線城市需求相對(duì)有限，加之棚改缺位，2021年城市群內(nèi)三四線城市市場(chǎng)或面臨調(diào)整壓力，市場(chǎng)機(jī)會(huì)或更多集中在人口基數(shù)大且城鎮(zhèn)化率較低的城市。

長(zhǎng)江中游城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)在疫情中受到較大沖擊，且新開(kāi)工規(guī)模在活動(dòng)管制影響下有所縮減，市場(chǎng)規(guī)模較往年平均水平有明顯下降。2021年隨著疫情得到有效控制，在針對(duì)性政策支持下，預(yù)計(jì)長(zhǎng)江中游城市群宏觀經(jīng)濟(jì)面將有普遍性恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心也將得到提振，需求將逐步釋放，預(yù)計(jì)2021年長(zhǎng)江中游城市群市場(chǎng)規(guī)模將有所增長(zhǎng)，但因經(jīng)濟(jì)全面恢復(fù)尚需時(shí)間，需求上行幅度將相對(duì)平緩。

問(wèn)題4：中小企業(yè)是否還有發(fā)展機(jī)會(huì)？“三道紅線”監(jiān)管是否擴(kuò)圍？

首先，我們認(rèn)為中小企業(yè)還是有發(fā)展機(jī)會(huì)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展要謹(jǐn)慎樂(lè)觀，戰(zhàn)略上樂(lè)觀，戰(zhàn)術(shù)上謹(jǐn)慎。我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展還有很大發(fā)展空間，根據(jù)我們的研究經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)發(fā)展主要受城市化和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)，第一，我國(guó)城市化率剛過(guò)60%，距離發(fā)達(dá)國(guó)家75%以上還有提升空間。第二，未來(lái)10年，我國(guó)GDP增長(zhǎng)保持5%以上是大概率�？偟膩�(lái)說(shuō)，在城市化和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)還有發(fā)展空間，不要受短期市場(chǎng)波動(dòng)及政策變動(dòng)等因素影響。

其次，“三道紅線”，去年在12家企業(yè)進(jìn)行試點(diǎn)，今年政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)實(shí)施試點(diǎn)結(jié)果進(jìn)行評(píng)估，有可能會(huì)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。在“三道紅線”下，企業(yè)要優(yōu)化財(cái)務(wù)，為降低負(fù)債，如更多進(jìn)行權(quán)益融資、類Reits融資等。另外，要積極營(yíng)銷，加快回款。

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