土地市場
整體供求— 2020年土地供求平衡，供求量較同期均表現(xiàn)下降趨勢
從土地供應(yīng)端看，2020年土地市場供應(yīng)209宗，同比減少35.29%；占地面積667.64萬方，同比減少29.61%；可建面積2050.81萬方，同比減少33.04%；
從土地成交情況看，2020年土地成交187宗地，同比減少35.4%；占地面積592.21萬方，同比減少29.84%；可建面積1861.78萬方，同比減少32.65%；土地成交累計樓面均價3254元/㎡，同比增加3.62%，整體溢價水平同比增長19.08%。
成交走勢— 上半年供應(yīng)量大幅走低，交易集中在下半年，全年成交量略有下降
縱觀近五年土地成交量，16年開始政府加大土地供應(yīng)量，品牌房企紛紛入駐，土地拍賣出讓透明化，房企競爭環(huán)境緊張；
2020年的昆明土地市場呈現(xiàn) “平頭翹尾”的趨勢，從年初疫情影響下的低迷，到5、6月份開始回溫，到金九銀十的平穩(wěn)發(fā)展，再到年末集中爆發(fā)。
成交結(jié)構(gòu)— 昆明市土地成交以住宅類為主，組合商辦、商住及綜合用地，產(chǎn)業(yè)勾地成為趨勢
從2020年土地市場成交結(jié)構(gòu)月度情況看，住宅類用地任然占市場主力，純住宅用地整體溢價率達(dá)12.23%；隨著政府招商引資房企產(chǎn)業(yè)入駐等拿地方式的多樣化，商辦類以及商住類用地不斷增加，低溢價率獲�。皇芾ッ魃剔k市場低迷影響，市場去庫存為主，綜合類性質(zhì)土地成交持續(xù)保持低位運行，未來昆明房地產(chǎn)市場仍以住宅類產(chǎn)品為市場主力產(chǎn)品。
一二級市場— 商品房持續(xù)去化，土地成交量回落，中長期庫存壓力小
受疫情影響，2020年商品房成交量回落，但市場熱度不減，商品房成交量依舊保持高位，穩(wěn)定去化，另外受19年土地集中放量影響，20年土地成交量有所回落，整體來看，市場持續(xù)去化，穩(wěn)定去化；
2020年住商辦用地成交可建體量1861.78萬方，商品房成交量僅1375.62萬方，新增土儲486.16萬方，未來商品房市場中長期庫存壓力小。
一二級市場— 土地交易進(jìn)一步明朗化，房企溢價拿地入駐，房價地價比下降
從五年商品房成交均價來看，昆明市場商品房均價保持穩(wěn)步上漲趨勢，18年破萬，20年持續(xù)保持穩(wěn)增長態(tài)勢，商品房均價高達(dá)12540元/㎡；
16年開始，隨著近五年品牌房企陸續(xù)入駐，土地成交透明化，土地成交均價大幅度上浮，房企溢價拿地，整體房地價比下滑。
土地流拍— 2020年土地流拍宗數(shù)減少，房企拿地信心足
2020年土供應(yīng)209宗，成交187宗，流拍19宗，整體流拍率10%，同比19年下降; 拍賣出讓含住宅地塊流拍率低，其中流拍地塊多為拍賣出讓地塊及純商業(yè)商務(wù)地塊。
片區(qū)成交表現(xiàn)— 土地市場分區(qū)成交差距大，呈貢、官渡、盤龍成為房企拿地主戰(zhàn)場
從2020年土地市場成交分區(qū)情況看，各個片區(qū)之間量價差距逐漸拉大，受地勢及城市發(fā)展方向“南延北拓、西進(jìn)東出”影響，呈貢區(qū)以成交建面體量547.23萬方、61宗土地的超過其它各區(qū)，位列榜首，主力成交呈貢老城片區(qū)；官渡區(qū)以成交建面體量497.62萬方成交量第二，主力成空港板塊；盤龍區(qū)成交建面體量370.27萬方，排名第三，以4251元/㎡的單價優(yōu)勢，成為最具潛力的區(qū)域；五華區(qū)和西山區(qū)以城改舊改勾地為主，成交量低位運行，但西山區(qū)以樓面單價5256元/㎡位列成交樓面價榜首。
板塊成交表現(xiàn)— 市區(qū)核心板塊價值凸顯，邊緣板塊成為熱點，房企布局外溢
從2020年昆明土地市場成交板塊分布情況看，主城核心區(qū)因土地越來越稀缺，多為城改舊改項目，房企拿地以城市發(fā)展方向外溢。其中官渡區(qū)空港板塊、呈貢區(qū)老城板塊、西山區(qū)馬街板塊、盤龍區(qū)北市板塊成為今年土地市場熱點板塊，房企爭相入駐；此外官渡區(qū)東南板塊、呈貢區(qū)經(jīng)開板塊外緣板塊也是逐漸受房企關(guān)注。官渡空港板塊以235.82萬方的建面體量位列成交量榜首，五華區(qū)次中心板塊以成交樓面均價11148元/㎡位居板塊成交樓板價第一位。
房企布局— 2020年新入昆房企為旭輝、卓越、華發(fā)、龍光、清華海峽五家
2019-2020年，昆明新進(jìn)房企累計共14家，主要進(jìn)駐方式為合作進(jìn)駐與招拍掛形式拿地進(jìn)駐；
2020年1-12月共有5家新進(jìn)企業(yè)入駐昆明，其中旭輝在7月首次在公開招拍掛土地市場溢價拿地，進(jìn)駐昆明。清華海峽在10月以昆明海峽健康科技小鎮(zhèn)項目入駐昆明，華發(fā)集團(tuán)在10月與融創(chuàng)云安聯(lián)合拿地曲線入滇。卓越集團(tuán)在11月以171.7%溢價率拍賣競得呈貢土地入駐昆明。龍光地產(chǎn)底價摘得巫家壩板塊17.11畝土地，正式落子昆明。
房企布局— 2020年房企積極增加土儲，多家房企產(chǎn)業(yè)入駐
2020年品牌房企積極拿地，搶占市場份額，其中金地、俊發(fā)、萬科、融創(chuàng)、綠地、華發(fā)、云安、卓越、平安、同德躋身拿地房企前TOP10。
房企高溢價表現(xiàn)— 公開招拍掛市場競爭激烈，2020年單宗土地溢價高達(dá)172%
從2020年溢價率高于30%的土地成交來看，卓越、中海、恒大、旭輝、新城、綠地、海倫堡、龍湖等房企高溢價拿地，主要分布在呈貢區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)。
成交排行版— 2020年房企拿地面積、總價、單價TOP10排行榜
從成交面積排名看，金地以總成交面積124.81萬方，拿下總面積榜第一，俊發(fā)緊隨金地排行第二，呈貢區(qū)、官渡區(qū)成為房企拿地主戰(zhàn)場；
從成交總價排名看，融創(chuàng)以60.53億元遠(yuǎn)超其它房企名列榜首，均以底價獲��；
從成交單價排名看，龍湖以13853元/㎡摘得西山區(qū)雙塔片區(qū)土地，排名第一成交單價地塊。
房企貨儲— 截止2020年12月底，房企貨儲排行榜TOP10
截止2020年12月，昆明貨值儲備前十房企總貨值儲備量高達(dá)3539萬方，占市場份額主導(dǎo)地位，其中俊發(fā)以1104萬方的土地貨值儲備穩(wěn)居首位，與云南城投、綠地、萬科、碧桂園排行前五，前十企業(yè)以外來品牌房企為主，本土逐漸淡出。
2020年政府供地持續(xù)放量，集中年尾供應(yīng)，上半年土地市場驟停，年中回暖，年末集中爆發(fā)，5家房企新進(jìn)昆明，房企合作拿地明顯增多，溢價接受度上漲，競爭激烈，拿地成本高漲，呈“量跌價穩(wěn)”趨勢，公開拍賣地塊溢價高，勾地條件苛刻。
商品房市場分析
政策環(huán)境— 堅持以穩(wěn)為主，堅持房住不炒，保障房地產(chǎn)市場正常有序發(fā)展
2018年7月出臺限購政策以來，昆明量價走勢保持穩(wěn)定，尤其是成交均價穩(wěn)步上漲，上漲幅度基本維持在8%左右；
房價上漲溫和，符合政府調(diào)控預(yù)期，20年政策，主要堅持以穩(wěn)為主，堅持房住不炒，保障房地產(chǎn)市場正常有序發(fā)展。
商品房市場— 20年全年商品房成交量低于19年全年，成交均價平穩(wěn)上升
20年全年商品房供應(yīng)1790萬方，較19年全年下降9.1%，成交量1376萬方，較19年全年下降13.54%。成交均價12540元/㎡，成交均價保持平穩(wěn)上升；
分區(qū)來看，所有區(qū)域成交量均出現(xiàn)增長趨勢；成交均價上五華區(qū)、西山區(qū)漲幅明顯；官渡區(qū)價格相對穩(wěn)定。
商品住宅市場— 供應(yīng)小幅上升，熱點區(qū)域成交下降致使整體成交量走低
20年全年住宅供應(yīng)1112萬方，較19年全下降1.15%，成交量942萬方，較19年全年下降12.92%。成交均價14989元/㎡，較19年增長7%；
分區(qū)來看，整體成交面積均下降，其中盤龍區(qū)、呈貢區(qū)及官渡區(qū)下降幅度較為明顯，但各區(qū)域均價都有所上漲，西山區(qū)環(huán)滇高端高價業(yè)態(tài)項目集中，上漲幅度明顯。
商品住宅市場— 下半年回暖，成交量結(jié)構(gòu)性波動，存量保持在健康水平
從月度走勢來看，自4月商品住宅供應(yīng)成交大幅增長，下半年整體市場熱度較高，9月份進(jìn)入購房節(jié)點房企放量供應(yīng)，達(dá)到20年供應(yīng)峰值，后以去存為主供應(yīng)下降，12月年終補貨供應(yīng)上行，成交量結(jié)構(gòu)性波動，總體保持高位運行；
2020年昆明主城商品住宅存量整體走勢相對穩(wěn)定，“疫情”過后市場供貨節(jié)奏加快，存量持續(xù)增長，成交延后恢復(fù)，自7月起去化周期逐步縮短，截止12月去化周期7.84個月，處于健康去存水平。
高層住宅市場— 整體連續(xù)三年供大于求，20年年底均價受項目促銷沖量有所波動
高層住宅18、19年開始放量供應(yīng)，截止2020年有所下降，20年高層住宅供應(yīng)866萬方，同比下降10.11%；
從月度來看，高層住宅2020年年初受疫情影響2月幾乎清零，后迅速恢復(fù)正常水準(zhǔn)，均價臨近年底時受項目促銷沖量影響而下降，至12月回歸正常水平，預(yù)計后期房價水平將保持維穩(wěn)狀態(tài)。
洋房市場— 供應(yīng)持續(xù)上揚，成交相對穩(wěn)定，20年下半年供應(yīng)放量，市場需求增加
2016-2017年洋房供應(yīng)成交一直處于低位運行，18年起洋房供應(yīng)成交大幅度增長至20年供應(yīng)148.28萬方，成交112.84萬方，為近五年最高，成交均價逐年遞增，20年洋房成交均價為16180元/㎡，環(huán)比增長8.89%；
20年上半年洋房供應(yīng)低位運行，主要以去存為主，下半年洋房供應(yīng)增加至12月供應(yīng)22.87萬方，為全年最高。
別墅市場— 20年供求齊漲，整體供大于求，成交相對穩(wěn)定，但均價下跌
20年別墅的供應(yīng)大幅上漲，20年別墅供應(yīng)97.15萬方，環(huán)比增長147.45%，成交58.50萬方，環(huán)比增長28.05%，均價20624元/㎡，環(huán)比下降4.52%；
從月度走勢看20年別墅供應(yīng)成交波動較大，成交均價受到呈貢經(jīng)開板塊、空港板塊以及大漁板塊部分低價項目影響小幅下降。
成交排行版— 2020年商品住宅高層、洋房、別墅成交套數(shù)TOP10排行榜
從高層排名看，俊發(fā)彩云城辰灣以總成套數(shù)4160套，拿下第一，萬科城以3201套成交量緊隨其后排行第二，官渡區(qū)、西山區(qū)成為成交主要地區(qū)；
從洋房排名看，陽光城滇池半山以879套成交總套數(shù)名列榜首，綠地滇池國際健康城、碧桂園東園以微弱差距排在第二、第三位；
從別墅排名看，金地云海一號別墅成交套數(shù)最高，共計284套，恒大云璽大宅、陽光城滇池半山隨后排名第二、第三。
成交板塊： 以中心區(qū)外擴(kuò)發(fā)展，重點區(qū)域成交量價較高
20年板塊供應(yīng)成交上漲幅度最大的均為官渡經(jīng)開板塊，主要受富康城·紫悅臺項目大量供應(yīng)備案影響。
均價上漲幅度最大為西山次中心板塊和五華區(qū)次中心板塊，上漲幅度接近30%。西山次中心板塊受隆盛府項目大量備案高均價影響。五華區(qū)次中心板塊則受到碧桂園龍騰世家項目大量備案高均價影響。
開盤去化率— 20年各項目開盤推案態(tài)度謹(jǐn)慎，整體推案次數(shù)明顯及體量有所減少
2020年昆明主城商品住宅推盤58次，推出14374套房源，平均套數(shù)去化率64%。推出體量合計159.79萬方，成交101.84萬方；8月推售量為全年最高，之后整體市場呈小幅回落態(tài)勢，12月項目推盤量回升。
成交結(jié)構(gòu)— 市場以首改的面積100-140㎡，總價120-140萬為主；高總價物業(yè)上漲
從面積段來看，主力成交集中在80-160㎡，合計占比81%。其中80-100㎡剛需戶型成交占比較去年上升7個百分點；
從總價段來看，主力總價集中在120-180萬之間，其中120-180萬總價占比48%；高總價物業(yè)占比較19年上漲4個百分點。
成交套數(shù)分析— 成交主要集中于面積100-120㎡，總價110-160萬元階段
從成交套數(shù)20年住宅市場總成交套數(shù)78540套，主要集中于面積80-90㎡、100-130㎡，總價120-180萬元，剛需依舊是市場主要需求，其次高價物業(yè)占比也開始上升，住宅市場顯露出剛需需求為主導(dǎo)向改善型過渡的跡象。
辦公市場— 近年辦公市場連續(xù)3年供大于求，去化高位運行，低價物業(yè)影響均價下降
辦公市場2016至2019年供應(yīng)上漲，自18年起處于供大于求的狀態(tài)，20年供求齊降，庫存上升，去存成為市場主要任務(wù)；
在成交方面，16年起成交量逐年增長，20年熱度下降，從成交價格方面看，成交均價小幅回暖，從上榜物業(yè)來看，低價項目較多
辦公市場— 辦公存量持續(xù)增長，去化周期超2年，去化壓力大
辦公存量較去年同期增加76萬方，受供應(yīng)端影響，存量出現(xiàn)持續(xù)增加趨勢；
從去化周期來看，截止20年12月去化周期有所下降，存量減少，去化周期較去年同期有所上升，去化周期39.95個月，超3年。
商業(yè)市場— 供大于求現(xiàn)象明顯，20年整體均價小幅下降依舊保持低位
供求方面，2017年開始，供應(yīng)量回暖，至19年供應(yīng)達(dá)到最高值，20年商業(yè)市場受俊發(fā)春之眼和盤興博大廣場為主力成交項目，整體市供大于求現(xiàn)象明顯；
從成交價格方面看，18年開始商業(yè)均價大幅下降，20年依舊保持低位，整體均價低于近5年平均水平。
商業(yè)市場— 去化周期受單項目集中備案影響大幅下降，但實際整體存量高位，去化緩慢
截止20年12月商業(yè)庫存576萬方，相比19年增長31萬方；
庫存依舊保持增長，春之眼集中備案，成交大幅度增長，致使去化周期下降至75.49個月，但實際來看各項目商業(yè)以及去存緩慢，整體存量依舊保持高位，庫存壓力大。
昆明房企排行榜— 強者恒強持續(xù)，俊發(fā)依然保持龍頭位置
2020年強者恒強，競爭激烈，行業(yè)寡頭化明顯，上榜房企均為昆明目前房地產(chǎn)行業(yè)主力軍，規(guī)模房企以多種方式擴(kuò)充資源，拓寬企業(yè)貨儲，憑借著自身品牌，產(chǎn)品等優(yōu)勢瓜分市場份額，由此不難看出未來房企集中將進(jìn)一步提升，中小型房企將面臨淘汰壓力。
昆明企業(yè)業(yè)績解讀— 郊縣業(yè)績貢獻(xiàn)突出
2020年在各分段陣容業(yè)績貢獻(xiàn)分布中，TOP5房企郊縣業(yè)績貢獻(xiàn)表現(xiàn)出色，郊縣業(yè)績占據(jù)TOP5流量銷售金額的15%。其中，恒大郊縣業(yè)績占比達(dá)8%。TOP6-10房企以深耕主城為主，郊縣前期項目規(guī)模較小，新項目入市時間較短。TOP11-20房企中新城、諾士達(dá)在郊縣的文旅、商業(yè)項目中表現(xiàn)出色，帶動TOP20郊縣貢獻(xiàn)率達(dá)到16%。
昆明企業(yè)業(yè)績解讀— 強者恒強，競爭激烈
2020年俊發(fā)以300億銷售業(yè)績高居榜首，較去年業(yè)績小幅上升，融創(chuàng)排名上升至第二位，融創(chuàng)的業(yè)績增長較快主要是憑借恒大文化旅游城項目助力業(yè)績增長排名上升，排行第三的萬科在昆明以中高端改善為主，且在熱點地區(qū)投放剛需剛改產(chǎn)品，但貨儲減少，20年業(yè)績有所下滑。
投資端新進(jìn)企業(yè)拿地積極，20年受“疫情”影響，整體市場供求齊降，但均價依舊穩(wěn)定上漲，改善物業(yè)及大戶型產(chǎn)品逐漸成為市場主流，別墅物業(yè)市場份額增加明顯，商辦物業(yè)存量高升，去化壓力加重。
昆明房地產(chǎn)市場預(yù)判
企業(yè)投資策略：昆明企業(yè)布局變化
中心板塊機會布局，多為城改舊改項目，房企拿地隨城市發(fā)展方向有外溢趨勢
需求預(yù)判： 未來三年新增需求將達(dá)到550.72萬方
昆明人口及城鎮(zhèn)化率保持穩(wěn)定向上的增長趨勢，人口呈現(xiàn)凈流入狀態(tài)。按照目前人口增長的趨勢，預(yù)計主城區(qū)75%新增常住人口有購房需求，根據(jù)城市新增購房需求預(yù)測，未來三年新增需求每年將達(dá)550.72萬方；其中每年將會有約363.62萬方的改善需求，年均新增投資需求約為145.81萬方。
需求預(yù)判： 住宅產(chǎn)品未來可供應(yīng)總量為1738萬方
截至2020年底在售項目存量742萬方，按照過去12個月的平均去化速度，去化周期約為9.45個月；待開發(fā)土地存量—2020年1月-2020年12月，住宅產(chǎn)品未來可供應(yīng)總量為（1244+617*0.8）1738萬方，按照過去12個月的平均去化速度，去化周期為22.13個月。
需求預(yù)判： 2021-2022年理論入市供應(yīng)量分別為1277萬方及1349萬方
供應(yīng)量預(yù)測——基于待開發(fā)、在售項目存量和未來土地供應(yīng)量三種潛在供應(yīng)量，對入市節(jié)奏進(jìn)行排列，預(yù)測2021-2022年理論入市供應(yīng)量分別為1277萬方及1349萬方。
2021年昆明市場政策將持續(xù)以“穩(wěn)”為主，通過細(xì)節(jié)校正市場，維護(hù)市場正常運行，主城區(qū)域城改為主，昆明市郊縣機會浮現(xiàn)，企業(yè)競逐區(qū)域重心外溢。
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