克而瑞近日發(fā)布的9月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)顯示：9月份，主城商品住宅成交均價(jià)為13940元平方米，與8月份的14028元平方米相比，每平方米降了88元，環(huán)比下降0.63%，同比下降9.13%。另外，商品住宅呈供大于求趨勢(shì)，存量大幅上升，但成交量?jī)r(jià)齊跌，去化周期再次延長(zhǎng)，自今年4月份以來(lái)，商品住宅去化周期已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月延長(zhǎng)，去化壓力增大。
土地市場(chǎng)持續(xù)冷淡
月報(bào)顯示，為迎接“金九銀十”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，9月昆明主城商品住宅供應(yīng)上漲，但成交量?jī)r(jià)持續(xù)下跌。供應(yīng)95.71萬(wàn)平方米，環(huán)比上升164.83%，同比則下降33.85%，住宅市場(chǎng)供應(yīng)大幅上升；成交40.59萬(wàn)平方米，環(huán)比下降13.66%，同比下降58.58%，市場(chǎng)熱度下降。成交均價(jià)為13940元平方米，環(huán)比下降0.63%，同比下降9.13%。受大量剛需項(xiàng)目低價(jià)備案以及特價(jià)房源成交影響，價(jià)格走低。
具體來(lái)看，高層住宅市場(chǎng)供漲量跌，春城映象成交面積位居第一，但均價(jià)持續(xù)低迷；洋房市場(chǎng)供應(yīng)小幅下降，成交小幅上升，均價(jià)受西南海大量洋房低價(jià)備案影響，均價(jià)持續(xù)保持低位；別墅市場(chǎng)大量供應(yīng)，成交小幅上升，主力成交項(xiàng)目為經(jīng)投湖山望和美的順城府，均價(jià)保持穩(wěn)定狀態(tài)。
銷(xiāo)售金額方面，龍湖·山海原著以3.069億元取得住宅銷(xiāo)售金額排行第一，萬(wàn)科500里以2.67億元排第二，華潤(rùn)悅府以2.351億元排第三。進(jìn)入前五的還有春城映象和俊發(fā)城。
值得注意的是影響未來(lái)樓市的三組數(shù)據(jù)：土地市場(chǎng)供應(yīng)、存量和去化周期。
9月，昆明主城土地市場(chǎng)供應(yīng)端持續(xù)冷淡，僅5宗住商辦用地拍賣(mài)，2宗商住辦用地成交。其中，盤(pán)龍區(qū)東市板塊為中交碧桂園映象美廬零星整合用地；五華區(qū)1宗商業(yè)用地，由昆明都林市場(chǎng)管理有限公司拿下。
9月有8宗土地流拍，其中空港片區(qū)5宗地已是第三次流拍。在土地供應(yīng)放緩的情況下，土地市場(chǎng)依舊冷淡，房企拿地信心不足。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年1—9月，昆明主城區(qū)共44宗住商辦土地成交，建筑面積共約157萬(wàn)平方米，總體成交宗數(shù)和建筑面積還不到去年12月份一個(gè)月的量。今年土地市場(chǎng)的冷淡程度可見(jiàn)一斑。
主城商品住宅存量創(chuàng)一年來(lái)新高
目前，昆明主城商品住宅的存量達(dá)到881萬(wàn)平方米，就去年9月到今年9月的數(shù)據(jù)來(lái)看，存量創(chuàng)下一年來(lái)的新高。9月商品住宅供大于求，存量大幅上升，去化周期延長(zhǎng)至約12.99個(gè)月，去化周期依舊保持高位。這是自今年4月以來(lái)，連續(xù)6個(gè)月去化周期延長(zhǎng)。各房企隨之開(kāi)啟了特價(jià)房源、工抵房、員工福利房等促銷(xiāo)方式，但效果并不明顯，去化壓力較大。
通常，當(dāng)市場(chǎng)供應(yīng)量降低，供求關(guān)系可能會(huì)發(fā)生改變，出現(xiàn)供小于求的情況。但從克而瑞數(shù)據(jù)看，至少目前事實(shí)并非如此。由于去化效果不理想，商品住宅存量持續(xù)上升，市場(chǎng)依舊供大于求，開(kāi)發(fā)商主力將以去庫(kù)存為主。
市場(chǎng)具有周期波動(dòng)性，以今年國(guó)慶假期為例，多渠道反映昆明樓市在此期間出現(xiàn)了階段性回暖。有房產(chǎn)中介店鋪在國(guó)慶期間實(shí)現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目貨包清零，門(mén)店成交量環(huán)比提升50%—60%。有家代理了昆明100多個(gè)項(xiàng)目的公司實(shí)現(xiàn)了“7天時(shí)間趕超之前一個(gè)月的業(yè)績(jī)”。昆明中原市場(chǎng)研究中心經(jīng)理李艷華表示，今年國(guó)慶黃金周與國(guó)慶前一周的數(shù)據(jù)相比，黃金周期間成交套數(shù)翻倍，客戶來(lái)訪量上升了43%。
分析
未來(lái)房?jī)r(jià)大概率將維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析認(rèn)為，整體來(lái)看，目前昆明市場(chǎng)仍然存在一定的供求失衡現(xiàn)象。受前段時(shí)間部分開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題，以及市場(chǎng)調(diào)控政策不斷收緊等情況的影響，購(gòu)房者的觀望心理有所加重。但隨著房企問(wèn)題被逐漸解決，樓市維穩(wěn)政策不斷深化，房?jī)r(jià)逐步趨于理性。同時(shí)，四季度由于國(guó)慶假期，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)及優(yōu)惠力度加大，樓市成交或?qū)⒊霈F(xiàn)階段性回暖，去庫(kù)存進(jìn)程或?qū)⒂兴七M(jìn)。
從政策端來(lái)看，今年9月24日，中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)召開(kāi)三季度例會(huì)，會(huì)上特別提到“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)上也指出，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門(mén)和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。另外，9月中旬，云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于公開(kāi)征求云南省“十四五”住房和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃意見(jiàn)的結(jié)果》，其中提出了“房?jī)r(jià)不能暴漲暴跌”等意見(jiàn)。
業(yè)內(nèi)人士分析，國(guó)家最近在很多會(huì)議上都提到了房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)跟整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，國(guó)家在進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”。大環(huán)境疊加市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)機(jī)制的作用，成交規(guī)模將隨著市場(chǎng)及結(jié)構(gòu)性等因素合理變動(dòng)，未來(lái)，房?jī)r(jià)大概率將維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
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