2021年4月22日，由中指研究院、中國房地產(chǎn)TOP10研究組主辦，中指控股（CIH）、中指研究院承辦的“2021中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十四屆中國物業(yè)服務百強企業(yè)家峰會”隆重召開。
中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究自2008年以來已連續(xù)進行十四年，引起了社會各界的廣泛關注，同時也得到了行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的認可，相關研究成果已經(jīng)成為評判物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營實力及行業(yè)地位的重要標準。2021中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究，以“高速·高質(zhì)·高密·高效”為主題，發(fā)掘一批規(guī)模大、實力強、服務品質(zhì)高的物業(yè)服務企業(yè)，發(fā)揮示范帶頭作用，引領行業(yè)快速、健康發(fā)展。
百強企業(yè)管理面積增長14.02%，TOP10管理面積增長27.57%
2020年，百強企業(yè)管理項目數(shù)量均值為244個，同比增長15.09%；管理面積均值達4878.72萬平方米，同比增速達14.02%；百強企業(yè)市場份額上升至49.71%，較上年增加6.10個百分點。
TOP10企業(yè)管理面積均值2.64億平方米，同比增長27.57% ，強者恒強態(tài)勢顯著。
依托兄弟公司項目，以點擴面輻射周邊，實現(xiàn)規(guī)模高速高效增長
首先，百強企業(yè)積極承接兄弟企業(yè)獨立開發(fā)或合作開發(fā)的項目，使得管理面積的增長得到有效保障。其次，百強企業(yè)進駐兄弟企業(yè)開發(fā)項目后，借助優(yōu)質(zhì)服務、專業(yè)管理及高效運營，不斷累積良好的品牌口碑，通過標桿項目“以點擴面”，為挖掘本土存量市場奠定良好基礎。此外，百強企業(yè)利用兄弟公司與政府、國企之間的緊密聯(lián)系，成立合資合作平臺或項目層面的合資公司，協(xié)助獲取政府類、公建類的項目、城市服務項目，同時也有助于規(guī)避并購整合的高對價問題。
五成以上新增面積來自外拓，并購和競標貢獻各半，市場化拓展成效顯著
2020年，百強企業(yè)新增管理面積中超過5成來源于市場化拓展，其中，并購和通過項目競標的增長貢獻各半，可見外拓成效明顯。百強企業(yè)結(jié)合自身發(fā)展戰(zhàn)略，審時度勢，揚長補短，以更加多元的并購模式加快企業(yè)高質(zhì)量擴張。目前，百強企業(yè)主要的并購策略可以分為兩類：第一類是物業(yè)服務企業(yè)間的并購，且超大并購案頻發(fā)，“大魚吃大魚”趨勢明顯。一則能在短時間內(nèi)擴充管理規(guī)模，業(yè)務重合度高，盡快發(fā)揮協(xié)同效應，二則可以豐富管理業(yè)態(tài)，擴充非住宅業(yè)態(tài)項目，拓寬盈利渠道，三則可以彌補區(qū)域布局短板，迅速切入重點城市，提升市場占有率。第二類是圍繞上下游產(chǎn)業(yè)鏈開啟并購，挖掘垂直領域潛力，開拓增值業(yè)務，打造服務閉環(huán)，全面提升盈利空間。此外，并購主體已經(jīng)不再局限于大型企業(yè)，中小型企業(yè)也開始主動出擊，尋求良好合作機遇，實現(xiàn)協(xié)同效應，共謀跨越式發(fā)展。
此外，百強企業(yè)還通過及時掌握市場公開信息，尋求合作機會等方式，以優(yōu)質(zhì)的服務及專業(yè)高效的管理模式，贏得招標方青睞，全面提升外拓比例。
注重核心優(yōu)勢區(qū)域深耕，單城市管理面積均值超140萬平方米
2020年百強企業(yè)不同城市群管理面積分布情況
2020年，百強企業(yè)58.93%的管理面積位于五大城市群，較2019年上升2.77個百分點，其中，長三角城市群管理面積占比最高達19.35%；粵港澳、長江中游城市群面積比例分別為11.31%、9.98%，較2019年分別增長1.06、0.7個百分點，增速較快；成渝和京津冀城市群在管面積比例分別為9.85%和8.64%，增速較為平穩(wěn)。2020年，百強企業(yè)總體進駐城市已覆蓋全國，進入城市數(shù)量均值達34個，較2019年增加3個，管理版圖進一步擴張。2020年，百強企業(yè)單個城市項目數(shù)量均值為7.18個，同比增長4.94%，單個城市管理面積均值143.49萬平方米，較上一年度增長3.96%。
營收增長12.81%，低于在管面積增速，規(guī)模先行，收入可期
規(guī)模的擴張為百強企業(yè)創(chuàng)收帶來持續(xù)增長的源動力，但近年來，隨著收并購和市場化項目拓展增多，百強企業(yè)需要一定時間去整合、消化相應項目。2020年，百強企業(yè)營業(yè)收入均值實現(xiàn)11.73億元，同比增長12.81%，首次低于在管面積增速1.21個百分點。
增值服務收入占比呈現(xiàn)分化趨勢，TOP10企業(yè)運營能力明顯優(yōu)于百強企業(yè)
鞏固基本盤，基礎收入占比微降至78%，TOP10企業(yè)基礎服務收入貢獻64.61%
2020年，百強企業(yè)積極穩(wěn)固基本盤，基礎物業(yè)服務收入繼續(xù)增高，達到9.14億元，同比增長11.92%，業(yè)績貢獻度為77.93%；多種經(jīng)營收入均值2.59億元，同比增幅達16.08%，增長彈性更高。
百強企業(yè)基礎服務收入占比逐年緩慢下降，2018-2020年累計下降2.56個百分點；相較而言，TOP10營收結(jié)構(gòu)的改善節(jié)奏更快，2020年，TOP10企業(yè)的基礎服務收入占比達64.16%，低于百強企業(yè)超13個百分點，體現(xiàn)出TOP10企業(yè)在營收結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面更多的主觀能動性。
非業(yè)主增值服務仍是多種經(jīng)營收入主要貢獻力量，案場服務、前介服務占比最高
2020年，百強企業(yè)非業(yè)主增值服務收入均值實現(xiàn)1.42億元，占多種經(jīng)營收入的比重為54.91%。百強企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)及其他非住宅業(yè)主單位提供多樣化的非業(yè)主增值服務，主要涵蓋案場服務、顧問咨詢服務、前介服務、工程服務等；其中，案場服務在非業(yè)主增值服務收入中的占比最高，達60.41%；前介服務亦為主要服務領域，包括開荒保潔、查驗、開辦等，占比達19.69%；顧問咨詢、工程服務收入占比均低于10%。
社區(qū)增值服務收入同比增長15.49%，社區(qū)零售、家政類生活服務收入增長最快
2020年，百強企業(yè)社區(qū)增值服務收入同比增長15.49%，占多種經(jīng)營收入的比重45.09%。百強企業(yè)社區(qū)增值服務收入主要來源于圍繞業(yè)主提供的生活服務、圍繞業(yè)主資產(chǎn)提供的資產(chǎn)管理服務和對社區(qū)空間的運營服務等，基本各占20%以上。
2020年百強企業(yè)社區(qū)增值服務收入占比情況
發(fā)揮規(guī)模效應降成本，拓展高價值項目增收益，凈利潤均值突破1億元
2017-2020年百強企業(yè)毛利潤、凈利潤及增速情況
2020年，百強企業(yè)毛利潤和凈利潤均值分別為2.88億元和1.05億元，同比分別增長15.15%和14.73%。2017-2020年，百強企業(yè)多種經(jīng)營收入貢獻從18.20%提升至22.07%，凈利潤貢獻從41.68%提升至48.30%，都呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢，且利潤貢獻的提高要顯著快于收入貢獻。
2017-2020年百強企業(yè)多種經(jīng)營收入占比和凈利潤占比情況
2020年，百強企業(yè)整體盈利能力進一步實現(xiàn)小幅提升，凈利潤率為8.91%，較上年增加0.15個百分點。 2020年，百強企業(yè)營業(yè)成本均值為8.86億元，同比增加12.07%，其中，人力成本占比達58.32%，較2019年下降0.77個百分點。
疫情加速標準化體系構(gòu)建，推動服務品質(zhì)不斷進階
2020年，突如其來的新冠疫情給廣大人民的工作和生活帶來了不小的困擾，物業(yè)服務企業(yè)不懼風險，堅守工作崗位，全面推進疫情防控工作，以專業(yè)、精細的服務，從多方面為業(yè)主及住戶帶去安全守護。部分百強企業(yè)，在抗擊新冠疫情期間，“逆行”而上，以更高標準、更專業(yè)的服務，拉起社區(qū)生命防護線，積極承擔社會責任，樹立行業(yè)抗戰(zhàn)疫情標桿。隨著服務標準的模塊化、精細化，百強企業(yè)也在不斷構(gòu)建、更新企業(yè)的基礎服務標準，希望以標準化、模式化、高效化服務滿足業(yè)主日益提高的品質(zhì)要求，同時提升行業(yè)整體的服務水平。
主動服務贏得業(yè)主認可，收繳周期縮短，收繳率與續(xù)約率維持高位
百強企業(yè)始終奮戰(zhàn)在抗疫一線，配合醫(yī)療工作者，采取一系列防控措施，同時，百強企業(yè)主動提高自身服務意識，以服務客戶為己任，充分發(fā)揮社區(qū)優(yōu)勢，進一步提升服務品質(zhì)。2020年，百強企業(yè)物業(yè)服務費收繳率均值為93.57%，續(xù)約率均值為98.39%。
2017-2020年百強企業(yè)物業(yè)服務費收繳率與項目續(xù)約率情況
吸引各路英才，人才結(jié)構(gòu)優(yōu)化助力行業(yè)生產(chǎn)力水平提升
人力資源也是物業(yè)服務企業(yè)的核心所在，決定企業(yè)的未來。百強企業(yè)積極聚集一批批敢擔當、有作為的優(yōu)秀人才，成為行業(yè)的中堅力量，以謹慎和腳踏實地的作風，推動行業(yè)快速成長。百強企業(yè)從業(yè)人員本科及以上人員占比11.23%，增長0.25個百分點；大專學歷人員占比22.77%，增長1.35個百分點，高中學歷人員22.68%，降低0.17個百分點；中專及以下人員占比43.32%，降低1.43個百分點。
2019-2020年百強企業(yè)人才結(jié)構(gòu)對比
TOP10企業(yè)平均儲備量高達1.71億平方米，頭部效應顯著
2016-2020年百強企業(yè)合同儲備面積均值及儲備項目數(shù)量均值
2020年，百強企業(yè)的合同儲備項目數(shù)量均值為105個，合同儲備項目面積均值為1830.51萬平方米，同比增長分別為10.53%和8.63%。百強企業(yè)各層級儲備面積也呈現(xiàn)馬太效應。2020年， TOP10企業(yè)合同儲備項目面積均值為1.71億平方米，是百強企業(yè)均值的9.34倍，遠遠領先于其他層級企業(yè)。
2020年百強企業(yè)不同層級合同儲備項目情況
非住宅市場容量大、專業(yè)門檻高，百強企業(yè)逐鹿各細分賽道
2020年，8成以上的百強企業(yè)進入商業(yè)物業(yè)領域，7成以上的企業(yè)進入辦公物業(yè)領域，5成左右企業(yè)服務產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、公眾物業(yè)、學校物業(yè)等。百強企業(yè)憑借豐富的管理經(jīng)驗及專業(yè)化服務，逐漸贏得市場認可，非住宅業(yè)態(tài)管理面積呈現(xiàn)逐年上升態(tài)勢。
首先，非住宅領域市場前景廣闊，布局非住宅領域是百強企業(yè)快速壯大的重要手段。其次，非住宅業(yè)態(tài)項目收取的物業(yè)費較高，可以進一步充盈營收。2020年，百強企業(yè)管理項目平均物業(yè)費為3.84元/㎡/月，其中，辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)服務費均超過6元/㎡/月，公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學校物業(yè)及其他類型物業(yè)服務費均超過3元/㎡/月，住宅物業(yè)服務費最低，為2.05元/㎡/月。再次，非住宅項目競標時對經(jīng)驗、專業(yè)性要求較高，企業(yè)成功進入后可通過沉淀管理經(jīng)驗，迅速拓展相似領域項目，或可成為“一方霸主”。最后，百強企業(yè)積極挖掘全新服務市場，不斷開辟服務新領域。百強企業(yè)緊抓“城市精細化管理”的機遇，以多年積累的服務經(jīng)驗，開始涉足城市服務。
利用“人+場”優(yōu)勢，響應政策號召，深度布局增值服務
百強企業(yè)在穩(wěn)固傳統(tǒng)服務的基礎上，跟隨多元化需求，借助自身優(yōu)質(zhì)資源，及時推出豐富的服務，打通上下游產(chǎn)業(yè)，進一步擴充盈利渠道。2020年百強企業(yè)增值服務均值為2.59億元，同比增長16.08%，占總營業(yè)收入的22.07%，仍有較大的提升空間。
百強企業(yè)開展增值服務具有先天優(yōu)勢。第一，部分增值服務所需專業(yè)程度（資質(zhì)）、資金等門檻較高，百強企業(yè)具備較充分的開展條件；第二，社區(qū)團購、社區(qū)空間運營等社區(qū)增值服務需要依賴較大的業(yè)主基數(shù)、較廣的渠道才能產(chǎn)生較多的需求，業(yè)主數(shù)量多、管理項目較多的百強物業(yè)服務企業(yè)開展社區(qū)增值服務更容易達到理想的效果。此外，規(guī)模較大的百強企業(yè)能發(fā)揮規(guī)模效應，可以通過標準化流程控制服務質(zhì)量、通過較高的項目密度攤薄成本，通過品牌優(yōu)勢獲取增值服務溢價。
政策方面，國家對社區(qū)養(yǎng)老、智慧化服務等方面的支持達到空前力度。2020年11月出臺的《關于推動物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務的意見》，提出“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”居家社區(qū)養(yǎng)老模式。2020年12月住建部等部委發(fā)布《關于推動物業(yè)服務企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務的意見》指出“拓寬物業(yè)服務領域。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)依托智慧物業(yè)管理服務平臺，發(fā)揮熟悉居民、服務半徑短、響應速度快等優(yōu)勢，在做好物業(yè)基礎服務的同時，為家政服務、電子商務、居家養(yǎng)老、快遞代收等生活服務提供便利�！�
資本賦能，上市企業(yè)融資凈額累計近千億，擴規(guī)模、智慧化建設彈藥充足
根據(jù)各企業(yè)年報、上市公告披露，截至目前，港股主板40家物業(yè)服務企業(yè)上市以來，融資凈額共計近千億元。首先，從2020年新上市物業(yè)服務企業(yè)募集資金用途來看，用于收并購及戰(zhàn)略投資的資金占比呈擴大趨勢，比例較之前上市企業(yè)的50%-60%提高至60%-70%，這將進一步加劇行業(yè)集中度；其次，上市物業(yè)服務企業(yè)更加重視數(shù)字化運營系統(tǒng)和智慧社區(qū)平臺的建設，預計將10%-20%的資金用于構(gòu)建社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)；此外，上市企業(yè)預計將在拓展增值服務或提高員工綜合水平方面花費10%-15%的資金，其余資金將用于運營資金及一般企業(yè)用途。
疫情大考下，以專業(yè)力量守護安全、保障生活，彰顯企業(yè)擔當和家國情懷
疫情期間，物業(yè)服務企業(yè)一方面積極配合政府進行疫情防控，做好消殺、宣傳、封閉管理等全方位部署，嚴把社區(qū)進出口，構(gòu)筑群防群治的嚴密防線；另一方面，通過社區(qū)服務平臺，為業(yè)主提供蔬菜生鮮配送、口罩等防疫物資團購服務，解決業(yè)主生活實際困難。
新冠疫情成為了提升物業(yè)服務能力的“磨刀石”，后疫情時代，在我國疫情防控常態(tài)化的背景下，百強企業(yè)將抗疫中積累的經(jīng)驗和知識，內(nèi)化為營造健康環(huán)境、幸福家園的服務標準與能力，升級了安全防御體系，建立了規(guī)范的應急響應體系，整體管控能力、供應鏈的管理能力也得到了質(zhì)的提升。
2021年，在國內(nèi)疫情零星散發(fā)和局部聚集性交織疊加的態(tài)勢下，百強企業(yè)堅持疫情防控常態(tài)化管理不松懈，用行動詮釋物業(yè)人是建設美麗家園過程中，值得信賴的主力軍之一。
主動融入基層社會治理，共建共治共享美好生活
在國家號召打造“共建共治共享”社會治理格局的背景下，百強企業(yè)響應國家方針政策，積極參與基層社會治理，通過與屬地街道社區(qū)建立協(xié)同聯(lián)動機制，堅持黨建引領，與居委會、業(yè)主等多方主體聯(lián)動，共建共享社區(qū)和諧氛圍，助力社區(qū)治理活力和效率提升，履行社會擔當，實現(xiàn)政企民共贏。特別是，2020年新冠疫情期間，物業(yè)管理工作的價值讓社會、政府重新認知，行業(yè)參與基層社會治理的巨大價值也被重新認識，成為創(chuàng)新社會治理、推進和諧宜居城市建設、提升城市發(fā)展質(zhì)量、維護社會穩(wěn)定的重要力量。
物業(yè)服務企業(yè)參與社會治理模式
提供就業(yè)崗位148萬個，熱心公益活動，積極踐行社會責任
2020年，我國就業(yè)市場形勢嚴峻，百強企業(yè)積極承擔起社會責任，全面強化穩(wěn)就業(yè)舉措，部分優(yōu)秀企業(yè)在年初就提前啟動招聘，創(chuàng)造更多就業(yè)崗位。2020年，百強企業(yè)提供就業(yè)崗位148.3萬個，同比增長16.24%，提供外包崗位59.02萬個，同比增長7.01%，其中多數(shù)為秩序維護、保潔、綠化等基礎服務崗位，在解決基層就業(yè)，在促進社會和諧穩(wěn)定方面發(fā)揮了重要作用。
近年來，百強企業(yè)公益投入力度不斷增強，公益項目愈加多元，通過投身力所能及的社會公益活動中，為社會的發(fā)展貢獻自己微薄的力量。從內(nèi)容來看，主要涉及社區(qū)公益、扶貧助困、教育助學、醫(yī)療健康、災害救助、綠色環(huán)保等公益領域。
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