由中房指數(shù)系統(tǒng)、中指研究院聯(lián)合主辦的“中房指數(shù)2021房地產(chǎn)市場趨勢報告會”于2021年7月7日在北京召開，研究主持單位發(fā)布了《2021商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》。

《2021商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》

一、市場表現(xiàn)：需求回暖，商業(yè)地產(chǎn)市場穩(wěn)步復蘇

商業(yè)地產(chǎn)新房市場：2021年1-5月，全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額為6799億元，同比增長6.1%，企業(yè)投資意愿有所增強，但新開工面積為6893萬平方米，同比下降11.2%，企業(yè)開工意愿較低；全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為3802萬平方米，同比增長8.8%，需求回暖。

商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場：2021年上半年，商業(yè)地產(chǎn)市場逐漸回暖，買家對我國市場的信心增強，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易有所升溫。CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版共監(jiān)測到大宗交易90宗，總成交金額為1570億元，均較上年同期有較大增長。從交易類型來看，股權(quán)交易和資產(chǎn)交易為主要方式，交易金額占大宗交易總成交額的占比分別為63.7%和27.7%。

商業(yè)地產(chǎn)租賃市場：2021年上半年，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的，構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.90元/平方米·天，環(huán)比下跌0.24%；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構(gòu)成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為26.84元/平方米·天，環(huán)比上漲0.31%，購物中心較商業(yè)街商鋪更快實現(xiàn)恢復發(fā)展。2021年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.75元/平方米·天，環(huán)比微跌0.10%，市場整體平穩(wěn)，部分城市空置率出現(xiàn)下降。

商業(yè)地產(chǎn)土地市場：上半年推出成交面積同比均下降，樓面價同比上漲9.0%。2021年1-6月，全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積9870萬平方米，同比下降15.3%，成交規(guī)劃建筑面積8587萬平方米，同比下降10.8%；成交樓面均價為2516元/平方米，同比上漲9.0%，平均溢價率為6.9%，較2020年同期小幅提升0.67個百分點。從各等級城市來看，一線城市量降價漲，較二、三四線城市成交樓面均價差距依然較大；二線城市量量降價漲，部分城市成交規(guī)模下降較多；三四線城市量降價漲，市場分化，價值洼地受企業(yè)關(guān)注。

二、企業(yè)表現(xiàn)：聚焦核心城市，加快輕資產(chǎn)與數(shù)字化運營，融資渠道有望拓寬

聚焦城市群核心一二線城市，密切關(guān)注具備消費需求空間的三四線城市。近年來，城市群與都市圈商業(yè)地產(chǎn)市場潛力突出，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)保持此類城市的投資力度。從拿地情況來看，長三角、珠三角等重點城市群的核心二線城市與重點都市圈外圍的三四線城市占比較高。

輕資產(chǎn)及數(shù)字化成為企業(yè)商業(yè)運營轉(zhuǎn)型的重要方向。未來，輕資產(chǎn)運營將成為行業(yè)趨勢，將會有更多的開發(fā)商剝離商業(yè)運營服務(wù)業(yè)務(wù)板塊獨立上市，在積極拓寬融資渠道、擴張業(yè)務(wù)規(guī)模的同時，接受市場的監(jiān)督，更快獨立成長。此外，商業(yè)地產(chǎn)正在成為零售、辦公領(lǐng)域科技創(chuàng)新的孵化載體，企業(yè)主動承接數(shù)字技術(shù)將極大提高運營效率，帶來運營模式的不斷革新。

資產(chǎn)證券化拓寬企業(yè)融資渠道，商業(yè)地產(chǎn)REITs備受關(guān)注。預(yù)計未來，隨著我國資本市場體系的日益完善，以底層商業(yè)資產(chǎn)的專業(yè)化運營和不依賴主體信用進行增級為核心的REITs產(chǎn)品將成為重要趨勢，資產(chǎn)管理和金融創(chuàng)新也將成為房企掘金商業(yè)地產(chǎn)的重要能力。

三、趨勢展望：體驗式商業(yè)與數(shù)字化賦能，尋找商業(yè)地產(chǎn)運營價值新范式

圍繞“Z世代”消費需求，商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)新模式不斷涌現(xiàn)。抓住“Z世代”年輕消費者群體的需求，結(jié)合新型體驗式業(yè)態(tài)布局的商業(yè)地產(chǎn)，將在城市發(fā)展中醞釀出巨大機遇。

體驗式商業(yè)成為購物中心發(fā)展熱點，賦能商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新變革。未來，消費需求升級將帶動消費新模式新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生，促進體驗式消費市場發(fā)展，從而培育出更多優(yōu)秀的體驗式商業(yè)品牌。

數(shù)字化賦能商業(yè)地產(chǎn)，催生數(shù)字時代商業(yè)地產(chǎn)的運營新范式。當前，商業(yè)數(shù)字化已經(jīng)大致形成了渠道數(shù)字化和會員數(shù)字化等體系，通過數(shù)字化體系，整合人、貨、場，從而實現(xiàn)突破時間、空間、門店的界限限制，為消費者帶來更沉浸式的全天候購物體驗。從某種程度上來說，商業(yè)地產(chǎn)運營已到全新賽道，未來將更加強調(diào)打通線上線下全域的數(shù)字化運營能力。

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