從去年下半年開始，巫家壩的開發(fā)就進入了平穩(wěn)階段。

雖然住宅市場不再像之前一樣熱火朝天，但現(xiàn)階段的巫家壩有一個特點，那就是巨量商辦市場正在發(fā)生分化，普通商辦公寓只能靠打折走量，而高端寫字樓卻大單頻現(xiàn)。

近日，巫家壩某項目成交了兩筆商業(yè)大單，成交金額分別高達9800萬元和1.5億元。

緊接著，巫家壩中交南亞總部大廈又敲定了一筆3.7億元的大單，將引進一家世界500強金融機構(gòu)的云南總部。

3.7億元的商業(yè)大單，在昆明商業(yè)發(fā)展史上也是罕見的大手筆。

那么問題來了，包括世界500強金融機構(gòu)在內(nèi)的大客戶，為什么沒有選擇其他已經(jīng)成熟的商圈，而是選擇了仍然還在建設(shè)中的巫家壩？又是為什么選擇了中交南亞總部大廈？

3.7億大單，為什么選擇了巫家壩？

上億元的重大投資，選址肯定經(jīng)過了再三權(quán)衡，不但要考察城市發(fā)展前景、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，還要衡量區(qū)域未來市場潛力。

而昆明目前可選的成熟商圈其實很多，有老牌市中心南屏街商圈、有北市區(qū)核心同德商圈、有新進崛起的萬達、南亞等商圈。

相比上述這些成熟商圈，巫家壩目前基礎(chǔ)配套還沒有完全跟上。之所以這家500強金融機構(gòu)更看好巫家壩，其實大致有以下兩方面原因：

一是看問題的角度不同

普通人看巫家壩，關(guān)注點更多會放在“中央公園何時開工”、“何時建學(xué)�！�、“某某項目何時交房”等方面。因為在普通人眼中，大家更關(guān)注巫家壩何時能投入使用，基礎(chǔ)生活配套何時能兌現(xiàn)。

巫家壩城市建設(shè)效果圖

但在企業(yè)決策者眼中，“中央公園”、“高端住宅”只不過是巫家壩的輔助功能和次要屬性。而巫家壩更重要的意義在于其處在北臨主城區(qū)、南連會展與呈貢、東接空港的核心位置，并借此衍生出及無可替代的商業(yè)價值。

昆明自貿(mào)區(qū)范圍示意

況且，巫家壩作為昆明自貿(mào)區(qū)的核心，企業(yè)注冊門檻低，免稅商品眾多，商業(yè)發(fā)展優(yōu)勢明顯。因此，如果從企業(yè)長遠發(fā)展的角度來看，相比其他商圈，巫家壩的定位更高，想象空間也更大。

二是巫家壩目前存在一定的輿論錯位

三軍未動，地產(chǎn)先行，這是巫家壩開發(fā)不能回避的事實。所以近幾年為了賣房，圍繞巫家壩的大量宣傳都集中在房地產(chǎn)方面，這也導(dǎo)致人們關(guān)注的重心發(fā)生了偏移。

巫家壩2021年市級重點續(xù)建項目一覽表（數(shù)據(jù)源于市發(fā)改委網(wǎng)站）

另外，“亞洲第一，世界第四”的中央公園規(guī)劃也確實光彩奪目，而中央公園作為昆明萬眾矚目的公建配套，也成為了巫家壩宣傳的核心點。

因此，近幾年圍繞巫家壩的討論，幾乎都是圍繞“賣房”和“公園”這兩個因素，這樣的宣傳多少有一些輿論錯位。

其實大家都還記得，巫家壩的“初心”是成為昆明未來CBD，只不過這份“初心”在近幾年的錯位渲染之下已經(jīng)鮮有人提及。

伴隨著巫家壩眾多總部大樓依次開建，巫家壩的真正價值正在被喚醒。相信未來有意進駐的企業(yè)必然不會少，而近期成交的這幾筆上億大單，只不過是巫家壩商業(yè)屬性剛剛開始發(fā)力。

3.7億元的大單，為什么選擇了中交南亞總部大廈？

眾所周知，巫家壩的高門檻之一就是進駐企業(yè)必須配建總部大樓。

而前文我們提到，巫家壩在經(jīng)歷了兩三年高強度的住宅開發(fā)之后，現(xiàn)在已經(jīng)進入了集中開發(fā)總部大樓的時期。

據(jù)最新消息，中鐵、中海、招商蛇口等央企已經(jīng)相繼啟動了總部大樓建設(shè)，但眾多總部大樓中，進度最快的還屬中交。

位于中交金地·中央公園項目18號地塊的中交南亞總部大廈，已經(jīng)在去年12月實現(xiàn)了封頂，以這個進度，估計很快就會竣工交付。

中交南亞總部大廈實拍圖

因此，中交南亞總部大廈拿下這筆商業(yè)大單的原因也就顯而易見：

首先，中交南亞總部大廈施工進度最快，選擇中交意味著明年就可以搬進去辦公了；

其次，中交能夠?qū)⒖偛看髽堑慕ㄔO(shè)與住宅開發(fā)同步推進，體現(xiàn)出優(yōu)秀的策劃與管控能力，與這種高執(zhí)行力的企業(yè)合作無疑更讓人放心；

再者，中交南亞總部大廈的位置在巫家壩核心區(qū)較為突出，不但處于核心商務(wù)區(qū)，且直面中央公園核心水景，與目前已建成的1號線巫家壩地鐵站也僅相隔約800米，已然把巫家壩所有核心資源都收入囊中。

中交南亞總部大廈位置示意

除了這家500強金融機構(gòu)總部之外，多家中交集團旗下單位也將入駐中交南亞總部大廈，可以預(yù)見，未來巫家壩核心區(qū)的商業(yè)氛圍將率先圍繞中交南亞總部大廈來展開。

中交在巫家壩的這盤“棋”，下出了“國手”的風(fēng)采

3.7億的商業(yè)大單，固然是巫家壩目前為止風(fēng)頭最勁的一筆生意。且通過這一單成交，也成功將許多人的目光又重新聚焦到中交巫家壩項目。

也正是在我們?nèi)セ仡欀薪晃准覊雾椖繒r才發(fā)現(xiàn)，這個項目居然罕見實現(xiàn)了寫字樓、公寓、住宅三贏。

中交金地·中央公園地塊與產(chǎn)品示意

寫字樓方面，位于項目18號地塊的中交南亞總部大廈為巫家壩簽下了目前最大的商業(yè)合作。

住宅方面，中交巫家壩項目的住宅開發(fā)已經(jīng)收官，且項目所屬的13號地塊、15號地塊已經(jīng)交付。值得一提的是，從2018年11月首開到2019年底，該項目約900套住宅開盤即罄，足見其產(chǎn)品力出眾。

公寓方面，則在昆明公寓價格集體跳水的大環(huán)境之下成為了那個即好賣還不降價的“另類”。

該項目整盤公寓約有1700套，根據(jù)銘騰的備案數(shù)據(jù)，開盤至今已經(jīng)成交1205套，去化率約70%，成交均價10462元/㎡（毛坯交付）。

中交金地·中央公園公寓成交情況（截圖自銘騰數(shù)據(jù)）

對比今年8月巫家壩整體公寓的成交均價和數(shù)量，中交的公寓產(chǎn)品表現(xiàn)遙遙領(lǐng)先。

巫家壩今年8月公寓產(chǎn)品成交情況（截圖自銘騰數(shù)據(jù)）

在目前昆明樓市進入橫盤期的情況下，中交能實現(xiàn)寫字樓、住宅、公寓三贏，相信這背后除了巫家壩核心地段的價值加成之外，也離不開中國交通建設(shè)集團有限公司央企的實力支撐。

中交地產(chǎn)背靠的是中國交通建設(shè)集團有限公司，作為世界500強，中交集團主營業(yè)務(wù)是市政施工、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

伴隨近一年多來的樓市調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的格局正在發(fā)生變化，且“國進民退”趨勢明顯。在國家“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的政策大背景下，像中交這類資金實力和資源優(yōu)勢更加突出的央企，未來必定會形成龍頭效應(yīng)，而這一點從中交在巫家壩的表現(xiàn)就可見一斑。

隨著中交南亞總部大廈為代表的巫家壩核心商務(wù)區(qū)成型，進駐的大型企業(yè)增多，昆明未來城市新中心藍圖將逐步兌現(xiàn)，而此次成交的3.7億大單，就是巫家壩商辦能量爆發(fā)的前兆。

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