要問近幾年來昆明那個板塊的房地產開發(fā)熱度最高？
西北新城毫無疑問是其中之一。
從2011年泛亞科技新區(qū)掛牌成立起，五華區(qū)在西北片區(qū)傾全區(qū)之力猛砸配套，短短幾年間硬生生砸出一座功能完備，配套齊全的新城。
西北新城現(xiàn)狀
地鐵、醫(yī)院、商業(yè)、學校、公園等各種基礎配套快速進場，快速建成兌現(xiàn)，讓西北新城在昆明樓市中異軍突起，成為昆明人爭相涌入的熱門置業(yè)板塊，片區(qū)房價也是節(jié)節(jié)攀升。
只不過，盡管崛起的速度極快，但接下來西北新城的發(fā)展卻已經面臨兩大瓶頸：
一是產品形態(tài)落后。
二是土地供應不足。
房價已不再屬于剛需，但產品卻難稱之為改善
2015年左右，西北新城房價還徘徊在8000/㎡左右，彼時片區(qū)一度被認為是“剛需置業(yè)的福地”。
但到如今，根據(jù)云南房網今年3月的踩盤結果，西北新城的房價門檻已經邁過1.6萬/㎡，幾個熱門項目都賣到1.8萬/㎡左右，部分項目的樓王產品甚至已經超過2萬每平。
只不過，雖然房價已經漲上去了，但片區(qū)的產品形態(tài)還沒有完成從剛需到改善的過渡。
西北新城放眼望去幾乎都是筒子樓
以西北新城現(xiàn)在的均價，在其他同樣熱門的版塊已經能買到小高層甚至洋房，但西北新城的大部分產品卻依然是高容高密的大筒子樓，房價與產品形態(tài)的不協(xié)調已經越來越明顯。
但想要想要改善產品形態(tài)，卻又面臨到另一個瓶頸，那就是西北新城短期內土地已經面臨斷供。沒有土地可以供應，就沒有地方開發(fā)新項目，想要改善片區(qū)產品形態(tài)也是巧婦難為無米之炊。
難道說西北新城的土地都已經賣完了？當然也不是
現(xiàn)在的西北新城，還不是完全體
我們翻開五華區(qū)西北片區(qū)的規(guī)劃就可以發(fā)現(xiàn)，以京昆高速為界，五華區(qū)將西北片區(qū)分為了西片區(qū)和東片區(qū)。從下圖可以看到，東片區(qū)在經歷過調規(guī)以后，整體容積率要低于西片區(qū)，而且住宅用地占比非常高。
西北新城整體規(guī)劃以及東片區(qū)規(guī)劃
而現(xiàn)在西北新城的開發(fā)，幾乎都只集中在西片區(qū)。東片區(qū)由于還有一大堆沒有改造完的城中村，以及云銅冶煉廠也還沒有搬走，空有近萬畝土地卻無法釋放。
西北新城東片區(qū)城中村、老廠區(qū)密集
只有等到云冶搬遷以及一堆城中村能夠啟動改造，西北新城才能突破供地瓶頸，進而扭轉目前整體落后的產品形態(tài)。
當然，客觀來說無論是云冶搬遷還是城中村改造，短期內很難有太大進展，但今年以來關于西北新城東進已經有了不少積極的信號。
今年初，中鋁集團因反復拖延云冶搬遷事宜被中央環(huán)保督察組點名批評，在國家力爭2030年碳達峰，2060年碳中和的大背景下，相信云冶搬遷只是早晚的事。
云冶現(xiàn)狀
另外，針對東片區(qū)的一大堆城中村，五華區(qū)也已經在今年一月發(fā)布了招標，且據(jù)民間人士爆料，普吉大村部分城中村已經推平。
普吉路以東片區(qū)城中村改造項目招標公告
從五華區(qū)不久前發(fā)布的十四五規(guī)劃中能看出，十四五期間五華區(qū)將西北新城東片區(qū)的開發(fā)視作重中之重，整個五華區(qū)計劃新修52條道路，有16條都放在了東片區(qū)。
西北新城十四五規(guī)劃新建道路大部分集中在東片區(qū)
再加上年底前一個重磅商場、一個豪宅項目相繼落地，大幅提升了東片區(qū)城市能級，片區(qū)的前途也變得愈發(fā)明朗。
宜家開業(yè)，豪宅進場
10月28日，宜家家居火爆開業(yè)，讓西北新城再次成為全城焦點。
宜家開業(yè)人山人海
如果我們細看宜家的選址，會發(fā)現(xiàn)宜家的位置其實屬于西北新城東片區(qū)范圍，而在“完全體”的西北新城規(guī)劃中，宜家也占據(jù)了新城的核心地段。
過去我們一直以為西北新城的中心是吾悅廣場，直到宜家以薈聚中心的形式開業(yè)，我們才反應過來，原來一開始五華區(qū)就打算把宜家打造為西北新城的商業(yè)核心。
另外，10月23日，同處于西北新城核心區(qū)的東原·印江山項目營銷中心正式開放。
東原·印江山售樓部
自從東原拿下新飛林地塊后，市場上就流傳著東原要給西北新城提提檔次的說法，后來東原果然將旗下的TOP系產品帶到了昆明。
“印”系是東原的TOP級產品系，除昆明外，該系列已經在成都、蘇州、上海、重慶等城市落地。
東原“印”系在各地作品
東原的TOP系首作——成都東原•印長江，曾榮獲了2018年中國高端場景豪宅創(chuàng)新大獎。
宜家盛大開業(yè)，為西北新城重新標定了中心，而TOP級豪宅東原·印江山的落地，則打破了過去西北新城沒有高端住宅產品的局面。
東原·印江山疊拼產品效果圖
而現(xiàn)在西北新城就還剩一個問題：
東原·印江山是否能達到山海灣8號、西派國樾等豪宅的高度，成為一個足以為片區(qū)代言甚至拔高片區(qū)檔次的標桿樓盤？
東原·印江山能否成為西北新城的“排面”？
雖然東原進入昆明的時間比較短，開發(fā)的項目也不多，但綜合來看，東原·印江山這個項目有著成為西北新城“排面”的實力。
首先，東原·印江山的位置處在未來西北新城核心地段。
東原·印江山雖然現(xiàn)在看起來是處在西北新城的邊緣，但如果從“完全體”西北新城整體規(guī)劃來看，其不但處在西北新城地理位置上的中心區(qū)，也處在西北新城配套扎堆聚集的區(qū)域。
西北新城整體范圍以及東原·印江山具體位置
等到西北新城東片區(qū)發(fā)展成熟，圍繞宜家這塊中心區(qū)域的物業(yè)價值也會被重新定義，換句話說，未來市場對東原·印江山這個項目的價值預期有非常大的上升空間。
其次，東原·印江山的產品高度稀缺難以復制
在城市核心區(qū)域開發(fā)低密產品，在昆明現(xiàn)有的規(guī)劃條件下幾乎是不可能實現(xiàn)的。
東原·印江山憑借2.6的容積率，在西北新城核心區(qū)開發(fā)出疊拼這樣的低密產品，其稀缺程度能足以比肩二十多年前北市區(qū)開發(fā)的金康園別墅。
東原·印江山效果圖
再其次，東原這塊招牌也夠硬
東原集團 2004年創(chuàng)立于重慶，總部位于上海，擁有房地產一級開發(fā)資質，是一家專注于地產開發(fā)、商業(yè)運營等房地產多元業(yè)務的大型綜合企業(yè)，創(chuàng)立17年時間足跡以及遍布一二線城市。
東原集團全國布局
2020年東原地產排名上市房企第29，且企業(yè)經營性現(xiàn)金流連續(xù)六年為正，三道紅線全綠。
東原品牌介紹
并且東原也是國內第一家開始重視社群運營的房企，2021年榮獲中國房地產開發(fā)企業(yè)新社區(qū)文化運營TOP1。
東原的社群品牌——原·聚場，是國內知名的社群運營品牌，旨在將城市文化藝術生活帶入社區(qū)，用社群的方式找回社區(qū)里消失的親近感和歸屬感。
國內首個社群運營品牌原·聚場
而東原的物業(yè)在2014年就已經獲得物業(yè)管理一級資質，2019年客戶滿意度排名行業(yè)第一。
東原物業(yè)全國布局
在開發(fā)豪宅方面，東原的“印”系在國內高端住宅市場也很有分量，2019年和2020年，東原“印”系都獲評中國十大頂級豪宅產品系。
東原“印”系作品
以極具現(xiàn)代精神的設計手法，東原“印”系從根植于城市肌理的設計理念出發(fā)，不斷塑造超越客戶期待的產品價值。并根據(jù)土地、人群特征，延伸出“現(xiàn)代經典”和“現(xiàn)代樂活”兩大產品主張。
每一座現(xiàn)代經典風格的“印”系作品，總能恰如其分喚起人們對于生活的美好想象，以行動為印，時光為鑒，給城市遞交一張看得見的名片。
巧合的是，東原“印”系的產品理念，與昆明本土傳統(tǒng)民居“一顆印”在審美層面也有異曲同工之處，因此東原·印江山項目也稱得上現(xiàn)代建筑與千古民居一次劃時空的美學碰撞。
總的來說，東原·印江山的出現(xiàn)對西北新城整體發(fā)展有著重要的意義。憑借核心的位置、稀缺的產品，東原·印江山必然能帶動區(qū)域產品形態(tài)轉型升級，拔高片區(qū)價值預期，進而推動西北新城整體東進。
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