融創(chuàng)后悔了嗎？

去年11月，昆明許多中介渠道對外推銷孔雀鎮(zhèn)的公寓，給出的價格是平層公寓每平方2500元，LOFT公寓3300元，要求整層購買。據(jù)了解，執(zhí)行這一價格的孔雀鎮(zhèn)公寓樓一層有1100多平米，就算整層買下來，也就300來萬，還不如有些住宅樓盤一套房的價格。

比如買山海灣8號一套大平層住宅的錢，最多可以在孔雀鎮(zhèn)買差不多6層公寓。

孔雀鎮(zhèn)公寓的這個渠道價，創(chuàng)下了昆明公寓新低，因為連恒大在債務暴雷之前甩賣的嵩明公寓，最低也要接近3000元。

孔雀鎮(zhèn)也因為打折幅度太大，一度成為昆明房價“跳水”冠軍。要知道，孔雀鎮(zhèn)在2018年3月開盤時，打出鮮花公寓概念，最高售價曾高達每平米1.5萬元；兩個月前整層推銷的價格，只有3年前的零頭。雖然孔雀鎮(zhèn)開盤銷售的是精裝公寓，號稱是拎包入住，一個多月前2500元的公寓是毛坯房，而且只有個別樓層，大部分售價還是要3100元/平起，可是即便剔除這幾方面因素，孔雀鎮(zhèn)的價格也比最高峰下跌了一半以上。

孔雀鎮(zhèn)也曾有過開盤熱銷的盛況

如果純粹比較毛坯房，孔雀鎮(zhèn)的售價與3年前比也下降巨大，2018年底，孔雀鎮(zhèn)LOFT公寓的銷售均價為8000元，兩個月前整層的均價只有三四千，差不多是3年前的一半。

孔雀鎮(zhèn)這個售價，肯定是一筆虧本買賣，只不過融創(chuàng)已經(jīng)顧不得那么多了，能回款就行。

如果時間能倒流到3年前，融創(chuàng)還會不會收購孔雀鎮(zhèn)？

收購收購再收購

孔雀鎮(zhèn)的開發(fā)商是云南廣視傳媒地產(chǎn)，原來的實控人是中昆投資，2018年6月，中昆退出融創(chuàng)接手。

孔雀鎮(zhèn)占地353畝，是一個純商業(yè)項目，主要對外銷售的產(chǎn)品就是各種公寓，或者更準確的說法是商辦物業(yè)。因為沒有住宅，昆明的公寓又嚴重過剩，所以融創(chuàng)收購孔雀鎮(zhèn)后已經(jīng)3年半過去了，不僅房子沒有賣完，價格也越來越低。

融創(chuàng)從中昆投資手上收購孔雀鎮(zhèn)的代價不得而知，但按照前不久整層銷售的價格計算，融創(chuàng)不僅無法賺錢，連建設(shè)成本都無法覆蓋。

在融創(chuàng)收購孔雀鎮(zhèn)的2018年，昆明房價正在一路上揚，公寓尚未出現(xiàn)過剩苗頭，價格也比較堅挺，但到2019年下半年，隨著昆明公寓項目大量上市，庫存迅速增加，價格也扭頭向下，去年更是出現(xiàn)價格雪崩現(xiàn)象，虧本甩賣公寓的開發(fā)商比比皆是。

在商言商，融創(chuàng)收購孔雀鎮(zhèn)算不上成功。

融創(chuàng)原是一家善于并購的房企，在昆明乃至云南的擴張主要依賴于一次次大手筆收購。

融創(chuàng)進入云南就是通過一次收購完成的。2016年，融創(chuàng)收購聯(lián)想控股旗下的融科智地，將后者在昆明的項目聯(lián)想科技城收入囊中，正式入滇，第一個項目就是原來聯(lián)想科技城未開發(fā)地塊上的春風十里。

曾經(jīng)為云南融創(chuàng)立下汗馬功勞的文旅城，第二期開發(fā)已易手他人

融創(chuàng)開發(fā)規(guī)模在云南幾次大幅度擴增，也是通過收購實現(xiàn)的。2018年，融創(chuàng)收購了萬達旗下的13個文旅項目，其中就包括昆明萬達文旅城，西雙版納國際旅游度假區(qū)。昆明文旅城后來成為融創(chuàng)在云南連續(xù)多年的銷售主力，幾次登上昆明樓盤銷售冠軍寶座，也是昆明首個年銷售額過百億的項目，2019年甚至因此進入全國十強。

2019年，融創(chuàng)收購成都會展，拿下滇池南灣未來城，進一步擴大在云南的文旅版圖；2020年，融創(chuàng)收購云南本地房企實力集團的9個項目，其中也包括多個商業(yè)和文旅樓盤。

買了機會和規(guī)模，也買了難題與隱患

融創(chuàng)在云南一路買買買的過程中，雖然確實壯大了開發(fā)規(guī)模，銷售業(yè)績也在2019年取代萬科成為云南第二，并大幅度逼近老大俊發(fā)，但也埋下了許多發(fā)展隱患，這些隱患在2021年集中暴露。

先是環(huán)球融創(chuàng)寄予厚望的滇池南灣未來城被卷入環(huán)滇環(huán)保風暴，不僅開發(fā)停頓，連原來賣出的物業(yè)也被集中退房。2018年收購的西雙版納國際旅游度假區(qū)，在2020年前也還順風順水，但從2020年開始，受疫情以及國內(nèi)經(jīng)濟形勢的影響，西雙版納房價大幅下跌，銷售回落。

融創(chuàng)收購西雙版納國際旅游度假區(qū)項目后，2019年還曾簽約擴容

同樣是2018年收購的孔雀鎮(zhèn)項目，如今看也不是一筆好生意，因為這個項目規(guī)模雖大，可是全部是商業(yè)物業(yè)，公寓多達幾千套，以如今昆明的公寓價格行情，融創(chuàng)孔雀鎮(zhèn)陷入不賣不行但越賣越虧的兩難境地。

2020年融創(chuàng)對實力地產(chǎn)多個項目的收購，現(xiàn)在看也難言成功，因為被收購的項目中不僅有蝶錦臺這樣的公寓樓盤，還有大理的文旅項目。蝶錦臺去年就已價格跳水；整個大理的房地產(chǎn)市場這兩年也不太景氣，好幾個月的房價跌幅位居全國前列。

回顧歷史可以發(fā)現(xiàn)，從2016年通過收購進入云南，到2020年的5年間，融創(chuàng)在昆明和云南幾乎一直在買買買，2021年是唯一沒有進行重大收購的一年，相反，到了去年年底，融創(chuàng)反而退出文旅城二期。

文旅城昔日為融創(chuàng)在云南的壯大立下了汗馬功勞，如今后續(xù)開發(fā)卻要易手他人了。如果可以選擇，融創(chuàng)肯定情愿留下文旅城，賣掉孔雀鎮(zhèn)。

對于當年這起收購，融創(chuàng)后悔了嗎？

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