年度樓盤：東原印江山
入選理由：一家奉行“中而美”的房企，開發(fā)了一個“中而美”的樓盤。進(jìn)入昆明僅3年時間的東原集團(tuán)，用印江山項目闡述了自己的企業(yè)文化，也為白銀時代的昆明樓市打造了一個精品項目的開發(fā)范本。
東原印江山效果圖
早在2014年時，萬科郁亮就曾發(fā)表過一篇文章，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時代”已經(jīng)過去，但彼時業(yè)內(nèi)業(yè)外大部分人對這一論斷并不認(rèn)同。
而來到2021年，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了“亙古未有之大變局”后，毋庸置疑地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)正式步入“白銀時代”，甚至在悲觀派眼中行業(yè)已經(jīng)是“青銅時代”。
2021年接連發(fā)生的幾件大事，讓白銀時代房地產(chǎn)行業(yè)的玩法幾乎被徹底顛覆。
恒大的轟然倒塌讓“大而不倒”神話應(yīng)聲破滅，而“三道紅線”則讓“高周轉(zhuǎn)、加杠桿”等一些過去被行業(yè)奉為圭臬的玩法變得不再奏效，再加上如利劍高懸的房地產(chǎn)稅，可以說未來房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)充滿了不確定性。
因此，對于身處這個時代的大部分房企來說，除了債務(wù)重壓仍需化解之外，更頭疼的問題是企業(yè)未來的發(fā)展已經(jīng)迷失了方向。
未來該拿什么樣的地？花多久時間開發(fā)？要做什么樣的產(chǎn)品？所有問題都不再擁有標(biāo)準(zhǔn)答案，行業(yè)仿佛又回到了20年前那個摸著石頭過河的時期。
不過，在大部分房企迷茫和失速的同時，也有少數(shù)房企抓住機(jī)會逆勢上行。
以往一些能夠腳踏實地、穩(wěn)健經(jīng)營的房企，不但在這一輪大浪淘沙之后成功活了下來，而且還呈現(xiàn)出后來居上的態(tài)勢。
比如東原集團(tuán)就是“吹盡狂沙始到金”的典型。
20多年東原一步一個腳印積攢下來的口碑和IP，讓它有望在白銀時代迎來更大的發(fā)展機(jī)遇。
相比前些年流行的“大而不倒”，東原一直貫徹的是“中而美”的企業(yè)發(fā)展邏輯，所謂的“中而美”，“中”指的是規(guī)模，“美”指的是產(chǎn)品。
多年來東原在房企中的排名一直徘徊在40到50之間，既保持住一個足夠的經(jīng)營規(guī)模，也沒有為了沖榜而盲目地加杠桿，這種穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展思路體現(xiàn)出一個“中”字。
而2021年，當(dāng)昆明各房企深陷債務(wù)泥潭，無力或不敢貿(mào)然在土拍市場舉牌的時候，東原抓住機(jī)會毅然出手，在西北新城拿下了189畝土地，開發(fā)了印江山項目，拔得西北新城東片區(qū)開發(fā)頭籌。
透過印江山項目的產(chǎn)品力，東原也很好地詮釋了其產(chǎn)品邏輯中的“美”這個字。
東原印江山售樓部實拍
高周轉(zhuǎn)時代許多房企留下了一身的積弊和陋習(xí)，尤其產(chǎn)品的同質(zhì)化這一弊端最受購房者詬病。
以往為了節(jié)省時間和成本，一套設(shè)計圖紙可以在不同項目上反復(fù)套用，導(dǎo)致同一個開發(fā)商在不同城市開發(fā)的項目，幾乎長得一模一樣，甚至不同開發(fā)商之間也是抄襲成風(fēng)。
比如下圖這套小三房戶型，相同的戶型布局簡直遍布全國各地。
90-110㎡常見的三房戶型布局
而東原印江山的亮點(diǎn)之一就在于：它不拷貝別人的設(shè)計，而且還在不同檔次的產(chǎn)品上都實現(xiàn)了創(chuàng)新。
比如這套103㎡的三房戶型：
東原印江山103㎡戶型圖
這個戶型給人的第一印象是，看上去似乎不止103㎡。
細(xì)看會發(fā)現(xiàn)它不但擁有6米開間的橫廳，還有中西雙廚、3房2衛(wèi)，甚至主臥還有一個不小的衣帽間。在100㎡左右這個面積段實現(xiàn)大尺度的公區(qū)和豐富的功能，如果套用以前的戶型設(shè)計思路是很難想象的。
而這個戶型之所以有這種“迷”之尺度感，原因是它有一個取巧的做法。
與傳統(tǒng)三房戶型相比，印江山的103㎡戶型通過犧牲一個生活陽臺和次臥，換來了一個采光充足且尺度并不小的兒童房，也為其他功能區(qū)騰挪出更大的空間。
當(dāng)然，這種戶型布局的缺點(diǎn)是兒童房會面臨西曬，但對于小孩來說，沐浴在陽光下成長本身就不是一件壞事。
總體來說該戶型在兼顧舒適性功能性的同時，也通過創(chuàng)新把自己的產(chǎn)品邏輯體現(xiàn)了出來，對比高周轉(zhuǎn)房企千篇一律的做法，東原在設(shè)計上已經(jīng)非常用心。
除了這套103㎡戶型之外，在印江山124㎡戶型包括疊墅產(chǎn)品上，也都能看到別出心裁的地方，礙于篇幅在此不一一例舉。
印江山亮點(diǎn)之二在于：它不玩花活，把每一分錢都用在了實打?qū)嵉牡胤?/span>。
以往許多項目的另一大弊病在于喜歡制造營銷噱頭，甚至不惜投入重金搭建一些所謂的“網(wǎng)紅”、“文藝”打卡建筑，以起到吸引流量、輔助營銷的作用。
但俗話說“羊毛出在羊身上”，開發(fā)商斥巨資來干這些涂脂抹粉、炒作概念的事情，最終都會算作項目的開發(fā)成本的一部分，并由購房者來買單。
房子賣完之后開發(fā)商拍屁股走人，留下的這些功能性有限，利用率不高的設(shè)施或建筑，最終的結(jié)局不是荒廢就是拆除，等于業(yè)主掏錢買了一個沒用的產(chǎn)品。
某些項目售樓部設(shè)施荒廢
這一點(diǎn)印江山就不同，印江山的開發(fā)成本全都投入在能供業(yè)主長期使用的設(shè)施上，比如配建的城市公園、項目內(nèi)的會所、泳池等等。
印江山公園示范區(qū)實拍
這些設(shè)施在未來項目開發(fā)完之后，部分移交五華區(qū)政府，部分由東原物業(yè)運(yùn)營，都能夠持續(xù)為業(yè)主的生活創(chuàng)造價值。
印江山亮點(diǎn)之三在于：將一塊土地鉆研到極致。
印江山是一個高低配的項目，項目共4個地塊都由疊拼和高層組成。
項目2.6的容積率其實并不算低，以往在西北新城乃至全昆明，容積率2.5左右的項目數(shù)量并不少，比如同片區(qū)的君庭云邸容積率就是2.5。
但過去2.5左右的容積率其實是很難做出疊拼這種低密度產(chǎn)品的，像君庭云邸也只能實現(xiàn)洋房（11層）+小高層（18層）的組合。
而印江山之所以能實現(xiàn)高低配，歸功于東原在拿地之前就對這塊土地進(jìn)行了認(rèn)真的分析和鉆研。
印江山項目的4塊地有一個特點(diǎn)：雖然容積率不算低，但建筑密度條件比較寬松。
4個地塊中，有三塊地的建筑密度都可以達(dá)到40%，寬松的建筑密度給了它在一塊土地上排列更多棟建筑的條件，也給了它開發(fā)疊拼產(chǎn)品的硬性前提。
印江山地塊條件
抓住了這一細(xì)節(jié)后，東原因地制宜地開發(fā)出三環(huán)內(nèi)幾乎絕版的疊拼產(chǎn)品，為產(chǎn)品形態(tài)十分單調(diào)的西北新城做了差異化的補(bǔ)充。
在今年這個不景氣市場環(huán)境下，東原還能保持這份認(rèn)真鉆研的態(tài)度，更顯難能。
東原印江山疊拼效果圖
過去20年里，乘著行業(yè)上升的順風(fēng)，房企的日子都過得太舒服了。所以即便戶型設(shè)計千篇一律，即便營銷手段華而不實，即便產(chǎn)品敷衍了事，房子也不愁賣不出去。
但步入白銀時代后，行業(yè)的成長紅利已經(jīng)消失，房企之間競爭將變得更為激烈，而且房子也會逐漸剝離資本屬性，回歸居住本質(zhì)。
所以幾乎可以斷言，未來房企之間競爭的主賽道必然是產(chǎn)品。誰設(shè)計的房子住起來更舒適，功能性更多，性價比更高，誰的小區(qū)里生活配套更豐富，誰就更有機(jī)會脫穎而出。
而印江山作為東原TOP級產(chǎn)品“印”系在昆明的首作，圍繞集團(tuán)“中而美”的發(fā)展戰(zhàn)略，踐行東原腳踏實地的行事作風(fēng)，打造出一批特色鮮明、理念新穎的產(chǎn)品，為白銀時代昆明樓市的良性發(fā)展開了一個好頭。
說起來，這些年全國房企把自己旗下的TOP系產(chǎn)品帶到昆明的不少，但到實際開發(fā)時卻往往會口碑“翻車”，被業(yè)主和同行批評說不如其在省外的同系產(chǎn)品。東原印江山正在以自己的認(rèn)真和努力，打破這個怪圈。
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