昆明7棟寫字樓被評為“超甲級(jí)”，萬達(dá)雙塔居然落選？

前段時(shí)間，一場名為“新趨勢 新格局 新未來”的昆明樓宇經(jīng)濟(jì)主題論壇暨昆明市超甲級(jí)、甲級(jí)商務(wù)樓宇授牌儀式在智立方舉辦。

“新趨勢 新格局 新未來”昆明樓宇經(jīng)濟(jì)主題論壇

該活動(dòng)共評選出7棟超甲級(jí)商務(wù)樓宇、7棟甲級(jí)商務(wù)樓宇。評定范圍覆蓋五華、盤龍、官渡、西山、高新、經(jīng)開等主要城區(qū)。

其中獲評超甲級(jí)的7棟商務(wù)樓宇分別是：

【昆明 269】寫字樓（同德廣場）

昆明恒隆廣場辦公樓

昆鋼大廈

招銀大廈

云投商務(wù)大廈

俊發(fā)中心

云南能投集團(tuán)集控綜合樓

而獲評甲級(jí)的7棟商務(wù)樓宇分別是：

智立方

富康城經(jīng)開中心總部大樓

柏聯(lián)廣場寫字樓

云南能投緣達(dá)大廈

東航投資大廈

欣都龍城186財(cái)智中心

奧斯迪商務(wù)中心B座

昆明市超甲級(jí)寫字樓授牌儀式

可以看到，名單里列出的這14棟寫字樓，大多是昆明比較知名的地標(biāo)樓宇，大部分入選寫字樓也是實(shí)至名歸。但唯獨(dú)有一點(diǎn)比較奇怪的是，昆明知名地標(biāo)寫字樓萬達(dá)雙塔居然不在這份名單上。

萬達(dá)雙塔

萬達(dá)雙塔自從2015年建成以來無論是建筑高度還是寫字樓硬件設(shè)施的規(guī)格，排進(jìn)昆明前列應(yīng)該是綽綽有余，因此萬達(dá)落選怎么看都有點(diǎn)說不過去。

而根據(jù)活動(dòng)介紹，本次寫字樓的評級(jí)是按照2021年4月昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會(huì)發(fā)布的《昆明市商務(wù)樓宇等級(jí)評定要求》來評定的。

這就讓人不由得好奇了，究竟這份《昆明市商務(wù)樓宇等級(jí)評定要求》都有哪些細(xì)則？而萬達(dá)雙塔又是在哪個(gè)方面沒有達(dá)標(biāo)？

據(jù)了解，昆明出臺(tái)這份《昆明市商務(wù)樓宇等級(jí)評定要求》，是為了解決過去商務(wù)樓宇硬軟件不一致、概念混亂，造成政府部門在管理時(shí)無章可依，樓宇客戶在選擇時(shí)無標(biāo)可循的問題。

《昆明市商務(wù)樓宇等級(jí)評定要求》發(fā)布現(xiàn)場

這份屬于昆明寫字樓的“昆明標(biāo)準(zhǔn)”，將商務(wù)樓宇劃分為超甲級(jí)商務(wù)樓宇、甲級(jí)商務(wù)樓宇兩個(gè)等級(jí)，共設(shè)置4個(gè)一級(jí)指標(biāo)、22個(gè)二級(jí)指標(biāo)、45個(gè)三級(jí)指標(biāo)，以及6條基礎(chǔ)強(qiáng)制性指標(biāo)。

各級(jí)指標(biāo)分別明確了寫字樓在區(qū)位與交通、硬件設(shè)施設(shè)備、運(yùn)營服務(wù)、社會(huì)聯(lián)動(dòng)等方面的評定細(xì)則。

昆明市商務(wù)樓宇等級(jí)評定要求6條強(qiáng)制性指標(biāo)

具體來說，一個(gè)寫字樓如果想獲評“超甲級(jí)”，除了滿足上圖的6條強(qiáng)制性指標(biāo)之外，以下這幾個(gè)硬性前提也必須達(dá)標(biāo)：

1、300米內(nèi)有城市快速路及城市環(huán)路、快速環(huán)路、城市主干道

2、屬于地鐵上蓋物業(yè)或500米內(nèi)有地鐵交通站點(diǎn)或300米內(nèi)有不少于3條公交線路站點(diǎn)

3、200米內(nèi)商務(wù)服務(wù)設(shè)施不少于4項(xiàng)（例如如快遞驛站、銀行、商務(wù)中心等）

4、200米內(nèi)生活服務(wù)設(shè)施不少于4項(xiàng)（例如咖啡廳、健身房、餐廳等）

5、大堂空間相對獨(dú)立，凈高不低于8米

6、公共空間和辦公空間分區(qū)，室內(nèi)凈高不低于2.8米

7、可靈活布局，工位端口齊全，架空地臺(tái)高度不低于12厘米

8、至少每100㎡地上建筑面積配置機(jī)動(dòng)車位0.8個(gè)，訪客車位不低于總停車位數(shù)量的20%，充電樁數(shù)量不低于總車位的10%。

9、貨梯數(shù)量≥1部、無障礙電梯數(shù)量≥1部，客梯數(shù)量≥辦公總面積/4000㎡，高峰期運(yùn)作效率≥15%總?cè)藬?shù)/5分鐘

10、入駐率≥60%，有世界500強(qiáng)、中國500強(qiáng)、民營企業(yè)500強(qiáng)、總部企業(yè)、國際總部分支（機(jī)構(gòu)）、“獨(dú)角獸”、“高精尖”、云南企業(yè) 100強(qiáng)等企業(yè)入駐。

當(dāng)然，除了上述這十條之外，還有一些比如垃圾分類、空氣質(zhì)量、噪音、客戶滿意度等軟性指標(biāo)，但相信這些不太重要的指標(biāo)并不會(huì)是萬達(dá)雙塔被刷下來的因素。

之所以萬達(dá)雙塔沒能入選“超甲級(jí)”，甚至也沒能入選“甲級(jí)”，猜測大概率還是上述這10條中有某一條沒有達(dá)標(biāo)。

而細(xì)看下來，前9條主要側(cè)重于外部配套和內(nèi)部硬件設(shè)施，這些方面相信萬達(dá)雙塔都能滿足，唯獨(dú)第10條企業(yè)入駐率，或許就是萬達(dá)雙塔被刷下來的真正原因。

雖然萬達(dá)從不公開出租情況，但萬達(dá)雙塔空置率高的問題可以說是個(gè)公開的秘密。

哪怕在2017年底萬達(dá)雙塔剛投入使用不久的時(shí)候，雙塔的整體入駐率也不到7成。后來隨著昆明恒隆廣場投入使用，昆明一下子新增18萬㎡的甲級(jí)寫字樓物業(yè)，此后的商辦物業(yè)市場尤其是高端寫字樓市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過于求，不但空置問題加劇，租金水平也不斷下滑。

而萬達(dá)雙塔一方面租金不便宜，另一方面辦公體量太大，而且又不能與地鐵接駁，所以在與同德、恒隆的直接競爭中其實(shí)已經(jīng)落于下風(fēng)。

據(jù)小編了解，自從疫情以來已有不少中小企業(yè)不堪租金重負(fù)選擇搬離萬達(dá)，轉(zhuǎn)投其他租金更便宜或者交通更便捷的寫字樓。

當(dāng)然，關(guān)于萬達(dá)雙塔空置率的問題，因?yàn)闆]有公開的數(shù)據(jù)，我們僅僅也只是猜測。但假設(shè)真的是因?yàn)槿腭v率不夠就將萬達(dá)雙塔排除在甲級(jí)寫字樓之外，那么這種一刀切的評定方式恐怕也值得商榷。

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