4月初，許久沒有宣傳的德潤香山府發(fā)布了一則清盤促銷海報，其A1地塊最后12套打折出售。海報上沒有具體價格，僅宣傳“立省20萬”。
賣了3年，德潤香山府終于要清盤了
立省20萬是個什么概念呢？據(jù)項目置業(yè)顧問介紹，本次參與優(yōu)惠的是一期僅剩的12套毛坯房源，均為123平米、總高8層的洋房戶型，清盤優(yōu)惠單價約為1.5-1.55萬元/平米，總價在185-190萬左右，相比原來的售價便宜了20萬；一期去年就已交房，現(xiàn)在賣的都是現(xiàn)房。
除了一期，德潤香山府二期也僅剩2套待售房源，戶型為131平米，不過這兩套房子不參與優(yōu)惠，因為二期是精裝交付（裝標(biāo)3000元/平），因此單價約為1.95萬元/平米，二期預(yù)計今年7月份交付，也基本是現(xiàn)房了。
德潤香山府突然清盤促銷，確實有點讓人意外，因為許多人都以為這個項目早就賣完了。
德潤香山府規(guī)模不算大，一共推出約800套洋房
德潤香山府規(guī)模并不大，只有兩個地塊，因為是8層的洋房，所以總共只有800多套房子。項目2019年就已開盤，800多套房賣了3年還沒賣完，速度并不快。雖然去年以來昆明房地產(chǎn)市場行情不太好，但德潤香山府其實在2019年3月就啟動銷售工作，當(dāng)年9月開盤，當(dāng)時昆明樓市還一片紅火，房價節(jié)節(jié)攀升，香山府又是昆明唯一的二環(huán)坡地洋房，產(chǎn)品稀缺， 首開也曾有過房源售罄的盛況，沒想到后期卻越賣越慢，以至于3年后尚未清盤。
德潤香山府作為二環(huán)沿線難得的坡地洋房，3年尚未清盤，是不是價格有點高了？
其實項目2019年9月開盤時的均價是1.6萬每平米，而當(dāng)月昆明住房均價是1.46萬，是要高于市場均價，但德潤香山府是多層洋房，產(chǎn)品稀缺，位置又在二環(huán)邊，和南市區(qū)的同類項目比起來，價格也屬于正常，市場也能接受。
到了2020年底，德潤香山府給出的促銷價更是只有1.588萬，比開盤價還要低一些，屬于三環(huán)內(nèi)最便宜的洋房。
德潤香山府一期地塊已于2021年12月交付
為什么德潤香山府產(chǎn)品是市場受歡迎的坡地洋房，價格也不比同類高，卻賣得不算太好？原因可能還是項目所處的板塊本身就是昆明房價洼地，市場關(guān)注度不夠，開發(fā)強度也偏弱——換句話來說，整個區(qū)域砸進去的錢太少，熱度不夠，各方面配套也不太夠，只有項目引進的蓮華小學(xué)算是個亮點。
德潤香山府雖然是在二環(huán)邊，但從歷史上看，昆明龍泉路以西，普吉路以東，學(xué)府路到三環(huán)之間的區(qū)域，一直是昆明三環(huán)內(nèi)開發(fā)力度最弱、房價也最低的區(qū)域，昆明房價最低的樓盤往往出在這里，比如20年前，學(xué)府路南側(cè)虹山上的星光之約項目，賣過999元一平米的特價房；后來的明日城市，也是同期昆明三環(huán)內(nèi)最便宜的多層洋房，當(dāng)年開發(fā)商打出的廣告是“昆明最后一滴眼淚”；3年前開盤的德潤香山府，價格也完全沒辦法與草海一帶的洋房相提并論。
蓮華小學(xué)德潤校區(qū)效果圖
這個片區(qū)為什么開發(fā)力度弱，房價偏低？
打開昆明市地形圖其實就明白了，該區(qū)域大部分是長蟲山的南延部分，山地、坡地居多，平地較少，不容易開發(fā)建設(shè)，所以路網(wǎng)密度、城市公共配套數(shù)量都顯著少于三環(huán)內(nèi)其他區(qū)域，房地產(chǎn)項目也只能見縫插針布局，這也就導(dǎo)致整個區(qū)域雖然有植被生態(tài)和坡地優(yōu)勢，但開發(fā)力度比較弱，房價也長期偏低，但特殊地形帶來的好處是，片區(qū)內(nèi)得以允許開發(fā)其他區(qū)域早就絕跡的低容、低層產(chǎn)品，比如二環(huán)內(nèi)唯一的別墅盤西尚林居（金科泰璽·云麓書苑），二環(huán)沿線唯一的多層洋房德潤香山府。
紅線內(nèi)有大面積綠色未開發(fā)區(qū)域，主要是山地，開發(fā)強度很低
但隨著德潤香山府清盤，昆明二環(huán)的多層坡地洋房很可能也要絕跡了，因為二環(huán)其他區(qū)域早就不可能有開發(fā)洋房的規(guī)劃條件，德潤香山府所在的北二環(huán)沿線，未來也沒有多少開發(fā)空間。雖然同樣在北二環(huán)路北側(cè)，長蟲山路的云南警官學(xué)院片區(qū)已列入改造計劃，可是由于拆遷規(guī)模較大，規(guī)劃上很難再有開發(fā)多層洋房的余地。
但這個片區(qū)作為昆明三環(huán)內(nèi)房價洼地的狀況卻短期不會改變。本來，東二環(huán)到東三環(huán)也是昆明房價洼地之一，但隨著涼亭、方旺等區(qū)域的開發(fā)，以及昆明東擴和多條地鐵的規(guī)劃，房價已有明顯上漲。
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