昆明軌道公司這些地產(chǎn)項(xiàng)目，還真是一言難盡

在昆明地鐵2號(hào)線第一個(gè)站——北部汽車(chē)站搭乘過(guò)地鐵的人，應(yīng)該都對(duì)這個(gè)位于一座龐大站房式建筑地下的車(chē)站，印象深刻，因?yàn)榈罔F站上蓋的是一座6層高的空蕩大樓。

從外觀看，這就是一個(gè)汽車(chē)站，無(wú)論是車(chē)站名稱(chēng)，還是連通豐源路的引橋、一樓高大的候車(chē)廳、負(fù)一樓的發(fā)車(chē)區(qū)，都醒目地證實(shí)了這一點(diǎn)，但令人奇怪的是，這座名字就叫北部汽車(chē)站的車(chē)站式建筑物，雖然建成多年，卻從未投入使用。由于閑置時(shí)間比較長(zhǎng)，車(chē)站外部的一些鋼筋部件都有點(diǎn)銹跡斑斑。

2號(hào)線北部汽車(chē)站就在灃源路旁，體量巨大，卻從未啟用

據(jù)在車(chē)站附近拉客的摩的師傅說(shuō)，這棟建筑建好至少六七年了，一直都空著，想要到北部客運(yùn)站搭乘遠(yuǎn)郊班車(chē)的人，乘地鐵到“北部客運(yùn)站”后，還要走出車(chē)站，走幾百米到北側(cè)真正的北部汽車(chē)客運(yùn)站。

為什么車(chē)站早就建成，本來(lái)可以實(shí)現(xiàn)地鐵和長(zhǎng)途班車(chē)的無(wú)縫對(duì)接，卻一直閑置至今沒(méi)有啟用呢？

近日，一則規(guī)劃調(diào)整信息透露了其中的部分緣由，原來(lái)，地鐵北部客運(yùn)站當(dāng)初的規(guī)劃以及用地性質(zhì)都僅僅是交通站場(chǎng)，而實(shí)際上建成的6層建筑中，卻有體量不小的商業(yè)。昆明市自然資源和規(guī)劃局直到近期才對(duì)此建筑的規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整，將土地性質(zhì)從交通站場(chǎng)用地調(diào)整為交通用地和商業(yè)用地，使得早就建成的商業(yè)功能得以合法合規(guī)，為以后招商運(yùn)營(yíng)掃清了障礙。

根據(jù)前不久規(guī)劃局發(fā)布的昆明地鐵汽車(chē)北站及上蓋物業(yè)項(xiàng)目的控規(guī)修改方案的批前公示，調(diào)規(guī)后，原僅作交通場(chǎng)站用途的地塊現(xiàn)在調(diào)整為交通用地兼商業(yè)用地，用地面積也較之前少了約3.6畝，但容積率從1.5提高至2.49。

昆明地鐵汽車(chē)北站及上蓋物業(yè)項(xiàng)目的控規(guī)修改方案

為一個(gè)建成多年的地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整土地性質(zhì)和規(guī)劃，相當(dāng)于“先上車(chē)后補(bǔ)票”，一般開(kāi)發(fā)商肯定連想也不敢想，那么是誰(shuí)開(kāi)發(fā)了“昆明地鐵汽車(chē)北站及上蓋物業(yè)項(xiàng)目”呢？原來(lái)不是別人，正是昆明軌道公司自己。

昆明地鐵汽車(chē)北站及上蓋物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)是昆明地鐵資源經(jīng)營(yíng)管理有限公司，它是昆明市軌道交通集團(tuán)全資控股的子公司。當(dāng)年軌道公司在修建地鐵2號(hào)線時(shí)，考慮到北部汽車(chē)客運(yùn)站距離地鐵站很近，所以將地鐵站直接設(shè)計(jì)成一座綜合交通樞紐，從地鐵站可以乘扶梯直接到達(dá)客運(yùn)站。為了服務(wù)乘客，又在客運(yùn)站內(nèi)增加了商業(yè)服務(wù)功能。

建成后的昆明地鐵汽車(chē)北站及上蓋物業(yè)項(xiàng)目總共有6層，總建面約2.13萬(wàn)方，其中1、2層為站廳層，3至6層為商業(yè)配套，商業(yè)體量約1.35萬(wàn)方。商業(yè)部分主要設(shè)計(jì)為餐飲、娛樂(lè)、賓館等功能。然而設(shè)想雖好，地鐵2號(hào)線也早在2014年就已通車(chē)，可是昆明地鐵汽車(chē)北站上蓋物業(yè)卻至今一天也沒(méi)使用過(guò)。

其實(shí)昆明地鐵資源經(jīng)營(yíng)管理有限公司也曾對(duì)項(xiàng)目有過(guò)招商，2017年，北部汽車(chē)站站廳外延商業(yè)亭棚招商經(jīng)營(yíng)試點(diǎn)項(xiàng)目曾進(jìn)行過(guò)3次招標(biāo)，不過(guò)招標(biāo)主要是對(duì)北部汽車(chē)站站廳外延區(qū)域12個(gè)商業(yè)亭棚進(jìn)行招商，每個(gè)亭棚經(jīng)營(yíng)面積約7.5平方米，合作期為3年，合作內(nèi)容主要為快餐（餐飲）、零售、金融服務(wù)、便利店等便民類(lèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。

不過(guò)，這項(xiàng)招標(biāo)前兩次都以失敗告終，直到2018年1月底，才確立中標(biāo)人為昆明漫威商務(wù)咨詢(xún)有限公司。但從規(guī)模上看，顯然這并不是對(duì)整個(gè)商業(yè)進(jìn)行招商。

多次招商失敗也不奇怪，因?yàn)槿绻�遠(yuǎn)郊和長(zhǎng)途汽車(chē)不能從地鐵北部汽車(chē)站直接發(fā)車(chē)，發(fā)揮地鐵和汽車(chē)一站換乘的優(yōu)勢(shì)，光靠地鐵客流，商業(yè)價(jià)值其實(shí)并不大。

昆明北部汽車(chē)客運(yùn)站距離地鐵北部汽車(chē)站非常近

此次規(guī)劃調(diào)整后，昆明地鐵汽車(chē)北站上蓋物業(yè)的商業(yè)功能得以完全合規(guī)，為項(xiàng)目真正投用掃清了法律障礙，然而，昆明地鐵汽車(chē)北站是由軌道集團(tuán)開(kāi)發(fā)，而真正的昆明北部汽車(chē)客運(yùn)站距離地鐵北部汽車(chē)站還有上百米，運(yùn)營(yíng)方是昆明北部汽車(chē)客運(yùn)站有限公司，該公司的控股股東是世博旅游集團(tuán)，算起來(lái)也是華僑城旗下企業(yè)。兩個(gè)車(chē)站由不同企業(yè)運(yùn)營(yíng)，利益如何協(xié)調(diào)，現(xiàn)在還不得而知。

即便調(diào)規(guī)后地鐵汽車(chē)北站上蓋物業(yè)能夠順利啟用，白白浪費(fèi)這么多年的損失也不小，昆明軌道公司這個(gè)地鐵上蓋物業(yè)的開(kāi)發(fā)難言成功。

本來(lái)，地鐵企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目有著得天獨(dú)厚的條件，昆明軌道公司也是國(guó)內(nèi)地鐵企業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比比較高的公司，可是盡管涉足的項(xiàng)目不少，成功的卻不多，除了閑置多年曬太陽(yáng)的北部汽車(chē)站上蓋物業(yè)，軌道公司另一個(gè)上蓋物業(yè)是5號(hào)線世博車(chē)輛段TOD項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目涵蓋住宅和商業(yè)，工程已經(jīng)蓋到地面以上好幾層，可是到現(xiàn)在都還沒(méi)有正式名稱(chēng)，最近也在進(jìn)行控規(guī)調(diào)整。

除了二級(jí)開(kāi)發(fā)，昆明軌道公司還負(fù)責(zé)部分土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，比如草海片區(qū)、福德片區(qū)，其中福德片區(qū)因?yàn)橥七M(jìn)滯后被多方吐槽。

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