翠湖云頂一期已經(jīng)于12月10日開盤發(fā)售，根據(jù)碧桂園對外的宣傳，首開賣了2.5億，成績也還說得過去。就在開盤前夕，翠湖云頂二期公布了調(diào)整后的規(guī)劃，和原來的規(guī)劃相比，變化非常大，平面布局、樓座分布、樓間距以及外立面都有調(diào)整，難道傳說中200平米的大平層就在其中？
翠湖云頂一期和二期并不相連
翠湖云頂一期雖然售價不低，但戶型并不算大，首開只有兩個戶型，分別是133平米和143平米的四房，定位偏改善，不過和豪宅并不沾邊。由于碧桂園方面過去曾透露，翠湖云頂有計劃開發(fā)200平米以上的大平層，而翠湖云頂只有兩個地塊，那么如果要開發(fā)大平層豪宅，很可能就在二期地塊了。
翠湖云頂二期只有21畝，和已經(jīng)開盤的一期并不相連，更靠近西昌路。從此次調(diào)規(guī)看，二期的規(guī)劃變動非常大。首先是建筑布局的變化，原來的規(guī)劃中有4棟住宅樓（一樓和負(fù)一層是商業(yè)），均勻分布在地塊的四個角，樓間距只有18-20米，比較窄。調(diào)整以后，翠湖云頂仍然有4棟住宅樓，但卻是圍合式布局，樓間距加大，最大有43-55米，采光和私密性明顯比調(diào)規(guī)前改善。
規(guī)劃調(diào)整另一個明顯變化是外立面，原來外挑且沒有封閉的陽臺取消了，改成了全封閉陽臺+玻璃幕墻，外觀上和目前昆明的幾個高層豪宅項目，比如北京路9號、京江隱翠、金茂府、鳳起蘭庭很像。
從規(guī)劃看，難以判斷翠湖云頂二期是不是有大平層戶型，反倒不像調(diào)規(guī)之前，能看出有大戶型。調(diào)規(guī)后的建筑布局可以設(shè)計大戶型，但如果仍舊延續(xù)目前一期不大不小的戶型設(shè)計，也是可以的，估計碧桂園也要看一期的市場反饋才能決定。從理論上說，一期因為有回遷房，戶型小一些能夠理解；二期位置更好，地段難以復(fù)制，開發(fā)體量又不大，少量大戶型應(yīng)該有市場空間。
翠湖云頂二期外立面設(shè)計效果
但即便是翠湖云頂這樣的絕版位置樓盤，制訂產(chǎn)品策略也必須要考慮的現(xiàn)實是，去年以來昆明市場上高層大戶型產(chǎn)品其實賣得不算好，銷售速度很慢，今年下半年這個趨勢尤其明顯。
根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，過去3個月昆明200平米以上大戶型住宅的銷量只占總銷售套數(shù)的4.7%，比例非常低，一般一個月也就賣100多套，雖然銷量相對比較穩(wěn)定，但很難上量，而昆明在售樓盤中大戶型住宅的總量其實不少，更不用說在環(huán)城南路板塊、雙塔片區(qū)、巫家壩片區(qū)、會展片區(qū)、滇池路草海片區(qū)還有許多項目主打大戶型，市場上大戶型房源庫存很高，去化緩慢。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前昆明存量大戶型住宅分布在至少幾十個項目當(dāng)中，可是每個月的總銷量不超過140套，平均下來一個樓盤一個月最多賣2-3套，但實際上市場上大戶型住宅的成交又集中在個別明星樓盤，導(dǎo)致有些項目一個月都賣不掉一套大戶型。
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