說一個出人預料的事實，2023年竟然是近年來昆明大平層上市樓盤最多的一年。
去年昆明4個新大平層項目集中入市，分別是：
6月，大華翠湖映首開，龍湖錦粼天曜取證順銷，11月，保利天珺開盤熱銷4億，緊接著，建投春城華府12月首開。
昆明12個主要的在售大平層項目
如上圖，云南房網(wǎng)盤點了昆明12個主要的在售大平層項目，如果把不活躍項目也列入，總數(shù)要接近20個，可見去年也是大平層市場風起云涌競爭尤為激烈的一年。
昆明大平層市場的熱度還在升溫
眾所周知，最近幾年昆明大平層項目集中涌現(xiàn)，成為高端改善市場的主流產(chǎn)品，2021年大平層新盤為3個，都是純新盤，2022年的新項目雖然有4個，但純新盤也只有2個，其他為老項目的后續(xù)地塊，而到了去年，4個大平層純新盤集中面世。
如果換個角度看，去年全年昆明新房供應量銳減，純新盤不超過10個，而其中近半數(shù)都是高端大平層，這一高占比更是遠遠超過了以往。
保利天珺開盤熱銷走出獨立行情
大平層走紅的趨勢，從成交情況看也是如此，不論是以年終熱賣的保利天珺為代表的新盤，還是成名已久的山海灣8號、金茂府等，都在低迷樓市中走出了獨立行情。
這是典型的需求驅(qū)動，也是市場用腳投票的結(jié)果。
從2021年下半年開始的樓市調(diào)控，昆明樓市供應量和成交量大幅下滑，樓市分化越發(fā)突出，一方面是昆明作為500萬人口量級的特大城市，剛需基數(shù)龐大，另一方面則是改善換房需求旺盛，很多有改善需求的人群趁房價下跌，開始集中換房，提升居住品質(zhì)。
2023年昆明銷售TOP10中，大平層獨占三席（克而瑞數(shù)據(jù)）
表現(xiàn)在去年銷售成交TOP10樓盤中，要么是剛需學位房，要么是改善盤，其中大平層項目就獨占了三席。
如果考慮到去年4個大平層新盤差不多都是在下半年入市，像開盤成績優(yōu)異的保利天珺和地段不錯的建投春城華府更是年底才開售，銷售成績暫時還沒在年度榜單中體現(xiàn)，那么我們完全可以得出結(jié)論：昆明大平層市場的熱度還在升溫。
成長中的昆明大平層市場
熱度空前的昆明大平層市場，反映出還有大量的高端改善需求有待釋放，更重要的，是大幅推動了昆明居住品質(zhì)的提升。
就改善居住而言，昆明購房者經(jīng)歷了從筒子樓到板樓，再到高品質(zhì)板樓的快速變遷，而大平層則是這種變遷的主要推手。
所謂高品質(zhì)要怎么定義？大平層的成長性如何體現(xiàn)？通過梳理總結(jié)這些在售項目即可找到答案。
昆明大平層項目站位核心地段
一是核心地段價值，昆明12個大平層項目中，除了山海灣8號（會展三個半島）、龍湖攬境（度假區(qū)）、朝朝暮暮（南市區(qū)）比較特殊，其他項目的地段都在一環(huán)或二環(huán)沿線，這種不約而同選擇其實正是大平層滿足高端改善需求的特點所決定的：改善居住品質(zhì)的同時，還要生活通勤便利，全家人都能妥善照顧到。
就如去年底入市的保利天珺，關上國貿(mào)板塊醇熟的配套和毗鄰寶海公園的城央生態(tài)資源，是項目開盤熱賣的重要因素。
二是產(chǎn)品品質(zhì)感提升，大平層有別于普通高層的地方，其實不僅在于面積的大小，本質(zhì)上是品質(zhì)感的差異。
保利天珺顏值立面體現(xiàn)品質(zhì)感
因此我們看到，昆明主流大平層項目普遍擁有超高顏值的外立面，一梯一戶、電梯獨立入戶或至少也是一梯兩戶，戶型多采用LDK一體化設計，功能空間完善而舒適。
但是要做出好產(chǎn)品，根子上離不開項目地塊優(yōu)越的規(guī)劃條件，由于前些年面世昆明的大平層多數(shù)為城改項目，普遍是高容高密地塊，最高甚至到了5.53，同時項目中往往還有回遷安置樓棟，定位高端的項目，品質(zhì)感被拉低。
不過我們也發(fā)現(xiàn)，去年的4個大平層新盤終于改變了局面，容積率最高的春城華府也只有3.5，最低的大華翠湖映如果撇開高容積率的商業(yè)地塊，住宅地塊低到了2.88，而保利天珺作為純住宅樓盤，整盤3.1的容積率則是所有大平層項目中最優(yōu)越的。
容積率每降低0.1，意味著樓間距增加5米、日照增加20米、被鄰居吵到的機會減少20%、社區(qū)路面拓寬0.2米，社區(qū)新增植被100棵等等……和其他高層住宅不同的居住體驗感和品質(zhì)感就這么凸顯出來了。
規(guī)劃優(yōu)化后帶來品質(zhì)感提升，昆明大平層的成長性也值得被期待。
三是重視項目公區(qū)打造，大平層之所以被視作高端改善代表，一個很重要的原因是每個項目的公區(qū)都投入很大。
保利天珺的泛會所體系
以大平層必備的業(yè)主會所為例，普遍規(guī)模不小，檔次不低，既是項目的對外展示界面，又實實在在給業(yè)主帶來了圈層社交、休閑娛樂空間，極大滿足身份感和尊崇感。如保利天珺不僅規(guī)劃了了集中式會所，還在架空層設有7大泛會所，恒溫泳池、健身房、棋牌室、乒乓球室、瑜伽室、格調(diào)會客廳、微影茶話區(qū)、4點半學堂等全齡設施一應俱全，功能性與圈層屬性都進化到了頂級水平。
保利天珺為什么異軍突起為大平層頂流？
前幾天，克而瑞發(fā)布了2023年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜，保利發(fā)展以3863.4億元的操盤金額位居行業(yè)絕對龍頭。
樓市經(jīng)歷深度調(diào)整后，以實力雄厚作風穩(wěn)健的房企主導的行業(yè)新格局確立。其中萬億央企保利集團旗下的保利發(fā)展即為典型代表。
保利天珺作為保利發(fā)展旗下“天字系”新作，在多個城市都有布局，屬于全國高知名度的高端標桿項目，經(jīng)過13年的淬煉，不斷精研并趨于成熟，確立了高端品牌以及相匹配的品質(zhì)。
保利發(fā)展“天字系”來到昆明后，保利天珺能夠以年度現(xiàn)象級的表現(xiàn)異軍突起，有不少可圈可點之處。
如前所述，保利發(fā)展之所以將保利天珺這個TOP級項目引入昆明，最重要的原因是核心地段的價值。
通常城市大平層項目的選址邏輯，決定性的因素是城市核心板塊。
保利天珺選址關上國貿(mào)板塊
保利天珺的位置，正是遵循這一邏輯的上佳選址。拆除后的關上老國貿(mào)原址，城央繁華與煙火氣并存，路網(wǎng)成熟、地鐵交通便利，作為城市核心區(qū)稀缺的生態(tài)資源，寶海公園近在項目路對面。
而關上片區(qū)本身屬于昆明最早的改善盤聚集地，已有近20年沒有高端項目落地，改善需求亟待釋放，更為保利天珺落子于此平添了幾分理由。
項目開盤后的熱銷，證明了保利選址并下注高端產(chǎn)品系的選擇正確。
不過僅憑這些還不夠，保利天珺實打?qū)嵉漠a(chǎn)品力以及對高端生活方式的打造，成為了促成購房決策的終極砝碼。
體現(xiàn)在項目公區(qū)上，保利天珺在9月份率先開放的美學生活館先聲奪人，由于這里以后將作為業(yè)主會所使用，于是到訪客戶都提前體驗了保利天珺的居住生活體驗。
保利天珺的專屬生活場景
保利天珺以世界知名的頂奢酒店——瑰麗酒店為靈感，從復古奢華的酒店式社區(qū)門頭涉及，到入口處綠植水景的自然景觀，從美院大師涉及的白馬覓翠雕塑，到天珺綠高級石材，低調(diào)內(nèi)斂的專屬尊崇感撲面而來。
保利天珺的會所實際上是一個更大的體系，除了集中式會所，還將利用架空層，打造7大泛會所，集齊有氧運動、會友棋弈、創(chuàng)想課堂等空間，覆蓋社交、學習、娛樂、運動等生活場景，充分滿足全齡段人群需求。
保利天珺6000㎡的社區(qū)園林規(guī)劃
保利天珺旁邊的寶海公園屬于難得的天賦資源，而項目內(nèi)約6000㎡的園林景觀與之內(nèi)外呼應，賦予了項目不一般的生態(tài)底色。
保利天珺示范區(qū)園林
項目采用“一軸兩心”社區(qū)規(guī)劃布局，巧妙地將“山林石花川云風雨星月森”元素搬進園林，設計出“珺岫六境，雅奢四宴”的環(huán)繞式花園，景觀層次參差多樣，油然而生歸家禮序儀式感，帶來大尺度大視野的舒適居住體驗。
如果說公區(qū)成功營造了天字系豪宅的外部生活場景，那么項目的戶型設計則為進階大平層完美閉環(huán)。
項目有約129㎡、約143㎡、約186㎡三個戶型，雖然面積不是很大，但都具備以下幾個特點，豪宅屬性與氣質(zhì)拿捏到位：
標配一梯一戶：一梯一戶設計，端戶電梯獨立入戶，獨立玄關，私享歸家禮遇；
全系大面寬：所有戶型均為南向三至四面寬，全系寬廳設計，最大化采光；
全系LDK設計：客、餐、廚一體化設計，功能設計更全面，生活更便捷；
270°景觀視野：端戶標配270°景觀陽臺，美景與好心情盡收眼底；
高贈送高得房率：優(yōu)化設計，全系贈送率達13%-16%，得房率達86%-92%；
以建面約143㎡戶型為例，堪稱大平層產(chǎn)品中的精品。
保利天珺143㎡戶型
亮點一：143㎡就做到獨立電梯入戶相當罕見，大平層豪宅的第一感滿分；
亮點二：面寬達7米的LDK客、餐、廚一體化空間，270°采光面無承重柱遮擋，空間感完全不遜于200㎡以上戶型；
亮點三：四開間朝南，動線合理不重疊，大面寬戶型的優(yōu)點是通透性好，但容易造成動線混亂、面積浪費的問題，該戶型通過精心布局規(guī)避了弱點，動靜分區(qū)的設計讓人印象深刻。
綜合來看，除了地段、配套和品牌信任度，在產(chǎn)品力表現(xiàn)上保利天珺也做到了全面無短板，在昆明競爭升級的大平層市場中，表面上看是異軍突起，實則有其深層的原因，說到底，保利發(fā)展獨一檔的品牌力和產(chǎn)品力仍是購房信心的最強底牌。
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