觀點(diǎn)網(wǎng) 這可能是近年來(lái)住宅市場(chǎng)表現(xiàn)最佳的一個(gè)季度。

疫情防控全面放開(kāi)、房地產(chǎn)業(yè)支柱地位重申、降首付、調(diào)控松綁……樓市回暖成為共識(shí)。

正常的房屋交易需求釋放、因疫情壓制的購(gòu)房需求集中釋放、一部分購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲而提前入市，三種因素疊加，使得年初市場(chǎng)迅速反彈。

在這種活躍的環(huán)境中，2023年一季度，貝殼實(shí)現(xiàn)總交易額（GTV）達(dá)9715億元，凈收入203億元，GAPP凈利潤(rùn)27.5億元，NON-GAAP凈利潤(rùn)35.61億元。

貝殼董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官彭永東表示：“我們很高興看見(jiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著宏觀經(jīng)濟(jì)情況改善而出現(xiàn)明顯反彈。”

“在2023年第一季度市場(chǎng)復(fù)蘇期間，我們的存量房及新房業(yè)務(wù)總交易額增幅大幅跑贏市場(chǎng)。ACN的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)、在不論順境還是逆境中對(duì)服務(wù)者的一貫支持以及我們向高質(zhì)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型的努力，共同支持了我們出色的表現(xiàn)�！�

搶收市場(chǎng)

一季度，貝殼總交易額（GTV）為9715億元，同比增長(zhǎng)65.8%，凈收入為203億元，同比增長(zhǎng)61.6%，毛利率為31.3%，凈利潤(rùn)達(dá)27.5億元。

“市場(chǎng)的超預(yù)期復(fù)蘇，我們的高效作業(yè)能力、穩(wěn)定的貨幣化率以及家裝業(yè)務(wù)的有機(jī)增長(zhǎng)，支持我們第一季度凈收入達(dá)到人民幣203億元，同比上漲61.6%，超出了我們的業(yè)績(jī)指引上限和市場(chǎng)的一致預(yù)期�！必悮�執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官徐濤在一季度業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

數(shù)據(jù)顯示，第一季度貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV達(dá)6643億元，同比增長(zhǎng)77.6%；新房業(yè)務(wù)GTV達(dá)2779億元，同比增長(zhǎng)44.2%；家裝家居業(yè)務(wù)GTV達(dá)27億元，可比口徑同比增長(zhǎng)108%。

積壓需求一次性釋放結(jié)束和季節(jié)性的影響下，進(jìn)入三月，市場(chǎng)交易量從極高狀態(tài)開(kāi)始回歸。但在年初市場(chǎng)回彈時(shí)，貝殼搶收市場(chǎng)復(fù)蘇和季節(jié)性紅利，使得實(shí)效交易規(guī)模大幅超越市場(chǎng)表示。

基于貝殼與鏈家積累的銷售去化能力、二手房客源優(yōu)勢(shì)和更強(qiáng)的一二手作業(yè)聯(lián)動(dòng)，以及對(duì)于此輪率先恢復(fù)的一二線城市新房市場(chǎng)的集中布局，貝殼在今年第一季度的新房業(yè)務(wù)凈收入同比增長(zhǎng)42.2%至84億元。這其中，國(guó)央企開(kāi)發(fā)商傭金收入占比進(jìn)一步提升至46%。

家裝業(yè)務(wù)方面，一二賽道進(jìn)一步協(xié)同，第一季度實(shí)現(xiàn)合同額27億元，可比口徑下同比增長(zhǎng)108.2%。一季度家裝家居凈收入為14億元，可比口徑價(jià)同比增長(zhǎng)54.3%。新興業(yè)務(wù)及其他的凈收入同比增長(zhǎng)222.1%至13億元，主要由于省心租業(yè)務(wù)和金融業(yè)務(wù)收入的增加。

盈利方面，一季度貝殼經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為29.78億元，上年同期為經(jīng)營(yíng)虧損9.18億元。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率從2022年同期的-7.3%上升到14.7%。一季度凈利潤(rùn)為27.5億元，2022年同期為凈虧損6.2億元，2021年一季度為10.59億元。

徐濤表示：“我們更精簡(jiǎn)的成本及費(fèi)用結(jié)構(gòu)也使得單季度盈利能力得到明顯提升，毛利率及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率實(shí)現(xiàn)于紐約證券交易所上市以來(lái)新高。”

隨著存量房業(yè)務(wù)收入規(guī)模大幅提升、固定人工成本的同比下降和變動(dòng)成本占收入比的相對(duì)穩(wěn)定。存量房貢獻(xiàn)利潤(rùn)率在一季度達(dá)到了49%，同比提升了11.3個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比提升了11.9個(gè)百分點(diǎn)。

新房業(yè)務(wù)得益于高盈利項(xiàng)目占比上升，相對(duì)精簡(jiǎn)的人員結(jié)構(gòu)，一季度新房的貢獻(xiàn)利潤(rùn)率也進(jìn)一步提升至了27%，同比提升了8.8個(gè)百分點(diǎn)。

費(fèi)用端，第一季度大口徑運(yùn)營(yíng)費(fèi)用總額同比增長(zhǎng)7.5%至34億元，其中由于圣都的并表和家裝家具業(yè)務(wù)的發(fā)展，銷售和市場(chǎng)費(fèi)用為12.94億元，同比增長(zhǎng)50.3%。一般及行政費(fèi)用同比增長(zhǎng)6.1%至16.21億元，主要由于期權(quán)費(fèi)用的增加。

截至2023年3月31日，貝殼的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、限制性現(xiàn)金和短期投資合計(jì)人民幣666億元，包含在長(zhǎng)期投資項(xiàng)目里的理財(cái)類余額為人民幣187億元。一季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入為人民幣76億元，連續(xù)六個(gè)季度實(shí)現(xiàn)了正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。

一季度，貝殼新房回款88.4億元，連續(xù)七個(gè)季度超過(guò)新房收入，新房應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短至59天，環(huán)比縮短五天，同比縮短93天。

管理層在一季度業(yè)績(jī)會(huì)上表示，預(yù)計(jì)2023年第二季度營(yíng)業(yè)收入在人民幣185億元至190億元之間，較2022年同期增長(zhǎng)約34.3%-37.9%。

復(fù)蘇節(jié)奏

“我們不喜歡過(guò)熱的市場(chǎng)，但也不懼怕過(guò)冷的市場(chǎng)，我們最喜歡房住不炒下供需平衡的市場(chǎng)，最能支持我們的價(jià)值彰顯和可持續(xù)的發(fā)展�！毙鞚�在業(yè)績(jī)會(huì)上這樣說(shuō)道。

過(guò)去三個(gè)季度，連續(xù)的中性、極差以及極好的市場(chǎng)，市場(chǎng)中的每一位都有參與。如彭永東所說(shuō)：“我們的業(yè)務(wù)特點(diǎn)也決定了我們的成長(zhǎng)，不能用很高頻的數(shù)據(jù)去看，要用三年的維度去看。”

“持續(xù)的成長(zhǎng)不是擴(kuò)張，不是規(guī)模，是從客戶出發(fā)的，滿足更多未被滿足的需求。過(guò)去我們發(fā)起的透明交易、真房源、交易不成傭金全退、交易安全保障等等，都是基于居住領(lǐng)域哪些需求沒(méi)有被滿足。好的思維原點(diǎn)志愿去實(shí)現(xiàn)他們，需要所謀者大，需要大的愿景�！�

站在今天這個(gè)時(shí)點(diǎn)看，在居住領(lǐng)域里，客戶的需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未被滿足�？蛻魧�(duì)更好的居住體驗(yàn)的需求，包括對(duì)房屋這個(gè)產(chǎn)品本身的品質(zhì)需求，對(duì)家裝家居領(lǐng)域產(chǎn)品和品質(zhì)服務(wù)的需求，對(duì)更好的租住體驗(yàn)的需求，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有被滿足�！斑@些需求非常真實(shí)，也會(huì)為我們未來(lái)帶來(lái)巨大的空間�！�

2021年末提出“一體兩翼”以來(lái)，貝殼圍繞該戰(zhàn)略的進(jìn)一步投入和建設(shè)仍在持續(xù)。

管理層在一季度業(yè)績(jī)會(huì)上表示，新房業(yè)務(wù)方面，將繼續(xù)嚴(yán)守管理底線。在平衡業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)健康度和風(fēng)險(xiǎn)的角度下，根據(jù)市場(chǎng)情況，適當(dāng)拓展無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)模增長(zhǎng)。

同時(shí)，將視市場(chǎng)復(fù)蘇的節(jié)奏，對(duì)銷售和市場(chǎng)費(fèi)用做合理適當(dāng)?shù)耐度�，也將�?jiān)定不移的對(duì)前沿信息技術(shù)應(yīng)用進(jìn)行投入。

二手房方面，持續(xù)通過(guò)房源聚焦提升業(yè)務(wù)效率，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)不同區(qū)域，持續(xù)提升門店與經(jīng)紀(jì)人的效率。

對(duì)于家裝、家居和貝殼租房?jī)梢順I(yè)務(wù)，徐濤稱：“我們雖然不追求短期所能達(dá)成的快速的規(guī)模擴(kuò)張。但希望今年能在重點(diǎn)城市層面跑通優(yōu)異模型，樹(shù)立標(biāo)桿，推廣成功經(jīng)驗(yàn)�！�

“同時(shí)，我們更希望也會(huì)更堅(jiān)定的投入能夠幫助長(zhǎng)期能力建設(shè)的事情，包括產(chǎn)品能力的打造、供應(yīng)鏈的建設(shè)和服務(wù)品質(zhì)的提升，不斷提升服務(wù)的專業(yè)能力，提高消費(fèi)者的滿意度�！�

據(jù)了解，家裝家居業(yè)務(wù)伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，一季度實(shí)現(xiàn)合同額27億元，可比口徑同比增長(zhǎng)108%。其中，通過(guò)一賽道合作貢獻(xiàn)占比超過(guò)40%，北京等頭部城市的單體經(jīng)營(yíng)能力持續(xù)提升，新拓城市逐步起航。同時(shí)，貝殼提升服務(wù)承諾的履約能力和履約質(zhì)量，以贏得更多消費(fèi)者的認(rèn)可。

另一方面，截至一季度末，貝殼租房在管房源量突破16萬(wàn)套；其中，分散式租賃住房管理服務(wù)“省心租”在管房源規(guī)模突破9萬(wàn)套。

盡管2022年曾陷入裁員風(fēng)波，但在今年第一季度，貝殼的人、店扭轉(zhuǎn)下降趨勢(shì)，活躍門店數(shù)環(huán)比增加約6%至超過(guò)3.96萬(wàn)家，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)環(huán)比增加高達(dá)18%，達(dá)41.15萬(wàn)人。

彭永東在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“未來(lái)十年的發(fā)展主線，我們判斷將會(huì)是以品質(zhì)為核心達(dá)成效率的增長(zhǎng)。這是一條我們非常確定的難而正確的路。品質(zhì)上去了，客戶的體驗(yàn)就會(huì)好，效率上去了，經(jīng)紀(jì)人就會(huì)贏，經(jīng)紀(jì)人贏，門店、品牌、平臺(tái)和行業(yè)就都會(huì)成功。”

他解釋道，在門店側(cè)，大店是未來(lái)的必然趨勢(shì)。大店能夠讓店?yáng)|和經(jīng)紀(jì)人的收入有更大的提升空間，同時(shí)大店也會(huì)讓經(jīng)營(yíng)門檻提升。

服務(wù)者端，居住服務(wù)業(yè)是以人、店為核心來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)的，最重要的就是人，未來(lái)服務(wù)者個(gè)人價(jià)值走高是必然的趨勢(shì)。

“行業(yè)實(shí)踐和技術(shù)應(yīng)用的結(jié)合是驅(qū)動(dòng)組織不斷成長(zhǎng)的底層動(dòng)力，AIGC等等新技術(shù)的涌現(xiàn)也一定會(huì)幫助行業(yè)大幅提效，讓優(yōu)秀的服務(wù)者變得更加有價(jià)值�！�

在貝殼發(fā)布一季度業(yè)績(jī)之后，高盛表示，維持貝殼-W“買入”評(píng)級(jí)，將目標(biāo)價(jià)由68港元升至70港元。

高盛指出，貝殼第一季度業(yè)績(jī)強(qiáng)勁，總交易額同比增長(zhǎng)66%，較該行和市場(chǎng)預(yù)期數(shù)據(jù)分別高10%和12%�？偸杖胪�比增長(zhǎng)62%，達(dá)到203億元，較該行和市場(chǎng)預(yù)期數(shù)據(jù)分別高7%和9%。凈利潤(rùn)35.6億人民幣，較該行和市場(chǎng)預(yù)期數(shù)據(jù)分別高65%和74%。

高盛提到，上調(diào)公司交易總額及收入預(yù)測(cè)，以反映更強(qiáng)的市場(chǎng)搶占前景及“兩翼”業(yè)務(wù)的收入增長(zhǎng)，并指在成本控制、效率改善及經(jīng)營(yíng)杠桿推動(dòng)盈利能力改善下，上調(diào)毛利率及經(jīng)調(diào)整凈利率預(yù)測(cè)。

將今年至后年總交易額預(yù)測(cè)上調(diào)5%，收入預(yù)測(cè)上調(diào)2至4%，料全年經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)88億人民幣，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)9.3%，并料次季經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為17.5億人民幣，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)9.1%。

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