昆明什么樣的二手房比較好賣？“肝”90個房源后有答案了

昆明的二手房掛拍量越來越多，二手房的成交難度也在不斷增加，各平臺上隨便一搜，掛牌周期超過1年的二手房房源絕不在少數(shù)。在貝殼找房上面，最近有兩套剛剛成交的“釘子”房源，掛牌時間居然超過3年，至于掛牌時間超過一年的房源更是比比皆是。

難道就沒有相對好賣的二手房嗎？當(dāng)然也不是，有些二手房就相對比較搶手，掛牌不到一個月就能成交。這些二手房為什么能迅速成交？除了降價還沒有其他出路？ 

云南房網(wǎng)梳理了貝殼找房上面最近2個月掛牌30天內(nèi)成交的熱銷二手房源，有一些發(fā)現(xiàn)。

主城近期成交周期在1個月內(nèi)的二手房源

據(jù)貝殼二手房公示信息不完全統(tǒng)計，昆明主城今年6-7月（截至7月24日）成交房源中，共有90套二手房在掛牌一個月內(nèi)，順利完成交易。

這90套房去除個別疑似公寓后，其余房源具有如下特征：

價格：絕大多數(shù)低于掛牌價，但均價其實并不低

一般人可能以為比較快成交的二手房肯定是大幅度降價，但云南房網(wǎng)統(tǒng)計的90套房源的成交均價達到9737元/平米，高于昆明二手房成交均價，說明價格并不是促成快速成交的唯一原因，當(dāng)然這些二手房的實際成交價都比掛牌價要低，但平均降幅仍在10%以內(nèi)，甚至有4套二手房以高于掛牌價成交。

為什么價格并沒有想象中那么低，這些二手房仍能快速成交呢？這就要說到這90套二手房的地段、配套與房齡了。

地段：以新興成熟板塊為主，生活便利

貝殼找房最近快速成交的二手房主要分布在北部山水新城、西北新城、世紀城、新螺螄灣等板塊，這些板塊既不是老城區(qū)，也不是還不成熟的新興熱點地區(qū)，具有房價相對實惠且配套成熟，生活便利的特點。

另外，上述板塊是昆明近些年房地塊開發(fā)的重點區(qū)域，項目很多，房源數(shù)量多，房齡相對較短，選擇余地大。

昆明部分熱銷二手房源分布

房齡：平均10年，以次新房為主

被統(tǒng)計的90套快速成交二手房中，有40%是房齡在5-10年的次新房，還有38%是房齡在10-19年的房子，這部分房源占據(jù)總量的近8成。選擇準新房（房齡未滿5年甚至未滿2年的房源）和老破小（房齡超20年的房源）的人還是少數(shù)。

這樣的情況其實也好理解。

相對于老破小，次新房的質(zhì)量基本與新房差不多，社區(qū)甚至比新房還要成熟，景觀、環(huán)境依舊保持高水準，但價格又大大低于新房，且沒有新房交付有風(fēng)險、質(zhì)量難預(yù)測的問題，是目前講究實惠的購房者首先考慮的對象。

戶型：三房為主，兩房其次

統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，賣得快的房子并不是一般認為的小戶型，而是以三房為主，占總量的三分之一還要多，其次是兩房。90套房的平均面積也達到114平米。

這一方面是因為三房戶型的掛牌量本身就比較大，另一方面，賣得快的二手房主要搶走的其實是新房的客戶，新房市場需求量最大的也是三房產(chǎn)品。

根據(jù)上述發(fā)現(xiàn)，昆明比較好賣的二手房基本具備如下特征：房價不高的成熟片區(qū)的次新三房。這里的房價不高主要是指片區(qū)房價相對不高，具體到房源，主要比較對象其實新房，而不是通常認為的二手房。

也就是說，市場上比較走俏的二手房，搶走的主要是原本買新房的客戶。統(tǒng)計同時也發(fā)現(xiàn)，房齡在20年以上的老破小除非是配套和價格上有特別優(yōu)勢，否則并不容易成交。

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