自從昆明西客站TOD規(guī)劃敲定，圍繞這個超級TOD的高鐵新城啟動建設(shè)后，昆明的城市公共建設(shè)重心開始西移。
今年初，西山曾公示一份2022年度政府投資項目審批情況數(shù)據(jù)。據(jù)統(tǒng)計，在過去的一年里，西山區(qū)審批政府投資項目123個，計劃總投資額約405.2億元，其中以馬街為核心的山海片區(qū)獲批的項目數(shù)量最多，項目數(shù)量達(dá)30個，占全區(qū)項目總數(shù)的四分之一；投資額度也最大，總計劃投資額約119.83億元，占全區(qū)總投資的三成。受重視程度可見一斑。
昆明西客站TOD站城一體鳥瞰效果圖
昆明西客站背后的TOD造城運動
西山區(qū)大規(guī)模向馬街片區(qū)砸項目砸資金，是因為昆明西終于有了大型公共項目——昆明西客站，并圍繞西客站開發(fā)大型TOD項目和高鐵新城，屬于昆明西的大建設(shè)時代終于到來了。
縱觀昆明城市發(fā)展歷史，每一個新興板塊的崛起都離不開大型項目、超級工程，比如長水機(jī)場帶動了空港乃至東市區(qū)開發(fā)，呈貢的發(fā)展離不開大學(xué)城、行政中心、昆明南站等大型公共項目，會展板塊的快速發(fā)展發(fā)端于滇池國際會展中心落地，北部山水新城則先后有亞洲第一大瀑布公園和國家植物博物館，至于近些年開發(fā)迅速的巫家壩，也是因為規(guī)劃了亞洲第一大中央公園。
但長期以來，以馬街片區(qū)為核心的草海到西山的山海板塊，在傳統(tǒng)制造業(yè)外遷之后一直沒有重點工程落地，直到兩年前昆明西客站工程被國家發(fā)改委批復(fù)，昆明西終于有了和長水機(jī)場、昆明南站同一級別的城市級交通樞紐項目。
和長水機(jī)場與昆明南的建設(shè)不同，昆明西客站因為地處主城三環(huán)核心區(qū)之內(nèi)，距離市中心很近，周邊人口聚集，已經(jīng)有眾多大型項目，所以昆明西客站和昆明主城的關(guān)系更加密切，也更容易形成頭羊效應(yīng)。所以昆明市在規(guī)劃建設(shè)西客站時，直接按超級TOD模式來開發(fā)——即西客站是交通樞紐，是核心，圍繞西客站首先顯示一個大型TOD項目，然后圍繞西客站和TOD，利用鐵路和3條地鐵交匯的交通優(yōu)勢，開發(fā)建設(shè)昆明西高鐵新城。
這座高鐵新城除了昆明西客站和TOD，還有周邊正在開發(fā)和即將開發(fā)的大型項目，比如超過百萬方的華發(fā)書香云海和昆明熱電廠改造等，形成了一座至少10萬人口聚集的產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè)門戶區(qū)，徹底改變昆明西的城市面貌和功能。
這個門戶新城的核心當(dāng)然是昆明西客站。從已經(jīng)公開的規(guī)劃資料看，昆明西客站的規(guī)模和客流吞吐量，都算得上是昆明作為國家級國際綜合交通樞紐的三大門戶之一（另外兩個分別是長水國際機(jī)場和昆明高鐵南站）。
根據(jù)規(guī)劃，昆明西客站將至少承擔(dān)與省內(nèi)外17個城市的客運到發(fā)業(yè)務(wù)，同時還將匯聚3條地鐵和若干公交、公路客運線路，遠(yuǎn)期年旅客發(fā)送量達(dá)到1500萬人次。
但昆明西客站又不僅僅是一座火車站，而是昆明站城一體化開發(fā)昆明西部高鐵城、門戶新城的一部分。
按照2021年設(shè)計機(jī)構(gòu)公布的概念規(guī)劃，昆明西客站為核心的高鐵新城開發(fā)范圍涵蓋大漁路、春雨路、碧雞路（G56杭瑞高架）、安石公路、高峣立交等現(xiàn)狀道路所合圍的區(qū)域，總面積達(dá)到3200畝，整體沿著春雨路兩側(cè)呈帶狀開發(fā)，北至大漁路，南至高峣片區(qū)，其中車站TOD核心區(qū)面積約300畝。
這么大的范圍，顯然不是一個高鐵車站的概念，而是一座綜合城市新區(qū)的概念，正在建設(shè)中的華發(fā)書香云海等項目，正是昆明西超級TOD城邦的一部分。而且隨著昆明西客站落地，周邊輻射和開發(fā)范圍甚至還進(jìn)一步擴(kuò)展到草海以及大漁路以北的更廣泛區(qū)域，西山區(qū)多項重點公共項目也在向這里集中。
昆明西客站站城一體效果示意圖
核心區(qū)開始發(fā)力，高鐵新城藍(lán)圖已現(xiàn)
如果說，兩年前昆明西客站TOD城邦還只是一張藍(lán)圖的話，如今，這張藍(lán)圖已經(jīng)進(jìn)入的兌現(xiàn)、實施階段，不僅西客站的建設(shè)在穩(wěn)步推進(jìn)，重點項目更是先行一步，一座綜合新城所需要的交通、教育、醫(yī)療、居住、公園等功能區(qū)和設(shè)施都在快速落地。
西山區(qū)西客站山海片區(qū)2022年獲批重點項目分布
交通配套方面，西客站TOD去年就已開始拆遷，目前核心區(qū)已經(jīng)具備施工條件，計劃年內(nèi)開工，預(yù)計2027年和渝昆高鐵同步正式投入使用；
TOD重要組成部分的地鐵3號線已經(jīng)運營通車，另外兩條軌道線路R1和R3線已完成規(guī)劃，等待申報；
三環(huán)快速規(guī)劃也在2021年公布，其中西三環(huán)將從昆明西客站以西一公里的棋盤山山麓經(jīng)過，并與西客站通過快速匝道連接。
西山區(qū)人民醫(yī)院遷建項目效果圖（圖自西山區(qū)人民醫(yī)院）
生活配套方面，西山區(qū)人民醫(yī)院遷建，新院區(qū)未來有望和昆明醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院合作，建成三級醫(yī)院。西山區(qū)體育館改擴(kuò)建，很快將對外開放。
名校云大附中西山學(xué)校即將在9月開學(xué)
教育配套方面，西山區(qū)規(guī)模最大的頂級公辦名校云大附中西山學(xué)校即將竣工，今年9月即可開學(xué)；華東師范大學(xué)昆明實驗中學(xué)、昆一中半山校區(qū)、書林第一小學(xué)等多個名校落地，也讓山海片區(qū)成為主城內(nèi)少有的優(yōu)質(zhì)教育高地；
生態(tài)方面，草海北岸的生態(tài)修復(fù)、水域綜合治理、多宗公園綠地、多條新建道路等等民生工程也在穩(wěn)步推進(jìn)中。
居住方面，昆明西客站TOD大城的核心項目華發(fā)書香云海已經(jīng)在開發(fā)當(dāng)中，其他城改項目也在快速跟進(jìn)，前不久昆明市還公布了西客站300畝上蓋住宅項目的規(guī)劃。
華發(fā)為首的重量級國企“玩家”搶先在2020年斬獲了山海片區(qū)核心區(qū)首批324畝土地，并開發(fā)了教育大盤華發(fā)書香云海，通過近3年的潛心打造，即將迎來一期項目的交付。
可以看出，西山區(qū)正在把最好的教育、醫(yī)療、康養(yǎng)、文體、生態(tài)資源集中向山海片區(qū)，也即昆明西客站高鐵大城堆積，也在把人口向這個區(qū)域聚集。
一邊有政策積極引導(dǎo)，一邊是多張重磅王牌配套到位，這也就能理解為什么從去年到今年一季度，昆明賣得最好、人氣最高的項目是華發(fā)書香云海。除了華發(fā)書香云海作為國企項目的開發(fā)保障、產(chǎn)品本身的出色素質(zhì)之外，最吸引人的其實就是昆明西客站落地帶來的區(qū)域城市升級加速。
那些年沒趕上的紅利，即將在西部門戶新城兌現(xiàn)
在昆明買房，都知道看準(zhǔn)潛力板塊提前卡位很重要。因為潛力板塊一開始處于房價洼地狀態(tài)，上車門檻不高，但隨著片區(qū)發(fā)展加快，房價也會長得飛快。最早一批買房的人，能夠享受的房產(chǎn)升值幅度最大。
西北新城和呈貢新城是昆明近幾年新城建設(shè)的范例
如果回看昆明近十年的發(fā)展，會發(fā)現(xiàn)如今相關(guān)層面對山海片區(qū)的資源傾斜程度，不亞于當(dāng)年的呈貢新城和西北新城。
當(dāng)年西北新城還被叫做“泛亞科技”板塊的時候，區(qū)域內(nèi)房價不過萬，現(xiàn)在房源最高已經(jīng)探到了2萬+。
還有早些年的呈貢新城，與今天的西部門戶新城有著更多相似性。
呈貢新城與西部門戶新城一樣，都是誕生于城市一級高位戰(zhàn)略規(guī)劃下的重點新城。在呈貢房價還被低估的洼地時期，區(qū)域內(nèi)的住宅均價也就5000出頭，遠(yuǎn)低于主城其他區(qū)域。隨著高鐵南站的建成投用，新城區(qū)內(nèi)商貿(mào)、金融、科技、信息等多個產(chǎn)業(yè)迎來質(zhì)的飛躍，直觀體現(xiàn)到房價上，就是住宅均價僅用了3年時間就完成翻倍，成就了一部區(qū)域投資啟示錄。
但現(xiàn)在，西北新城西片區(qū)幾乎沒有多少剩余空間可供開發(fā)，呈貢新城高鐵站也已開通近7年，房價居高不下，紅利窗口正在縮小。
反觀進(jìn)入到兌現(xiàn)期的山海片區(qū)，根據(jù)克而瑞4月份市場數(shù)據(jù)，區(qū)域均價僅1.3萬出頭，低于昆明市1.47萬元/平的均價水平，考慮到核心區(qū)配套還沒有完全兌現(xiàn)，地段的價值隨著西客站建設(shè)還將逐漸釋放，未來有很大成長空間，現(xiàn)在就是當(dāng)下最佳的入手時機(jī)。
華發(fā)書香云海是距離西客站TOD核心區(qū)最近的百萬方大盤
華發(fā)書香云海：用一座城改變一座城
前文已經(jīng)提到，目前西部門戶新城核心區(qū)在西客站TOD，而核心區(qū)內(nèi)唯一的“百萬級玩家”，就是由作為“珠海龍頭國企”的華發(fā)集團(tuán)和本土老牌企業(yè)云安集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)的教育大盤——華發(fā)書香云海。
華發(fā)書香云海擁有著高達(dá)百萬方大城規(guī)模，目前已經(jīng)完成交易的首批土地面積就有324畝。大盤項目所整合帶來的教育、商業(yè)、公園、道路、住宅等資源，本身就是在填補片區(qū)空白，有利于區(qū)域人口的聚集，有望成為區(qū)域價值釋放和抬升的重要推力。
華發(fā)書香云海百萬大盤兌現(xiàn)強勢
在華發(fā)的強勢推動下，華發(fā)書香云海的兌現(xiàn)速度和品質(zhì)在區(qū)域內(nèi)遙遙領(lǐng)先，已經(jīng)頗具大城氣度。
項目在還未正式開盤的時候就簽約了頂級名校云大附中西山學(xué)校、建設(shè)配套公園；
目前項目住宅一期即將與商業(yè)配套華發(fā)新天地、社區(qū)巴士、文星公園同步交付，學(xué)校也開學(xué)在即實現(xiàn)業(yè)主接房后有學(xué)上，有社區(qū)公交坐，有公園和商業(yè)逛的自足狀態(tài)。
門戶新城建設(shè)本是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，圍繞形象提升與功能完善兩大方面的任務(wù)，細(xì)分下來有著非常多的細(xì)項。有了華發(fā)書香云海的快速推進(jìn)，無疑在一定程度上也反哺著區(qū)域功能的細(xì)節(jié)完善，這也就是昆明新城開發(fā)中，已經(jīng)有無數(shù)成功案例的標(biāo)準(zhǔn)成功模式。
有了大盤的驅(qū)動，有了實力國企開發(fā)商的護(hù)航以及有了高品質(zhì)完善配套的反哺，西部門戶新城開發(fā)與兌現(xiàn)，正在走入良性開發(fā)循環(huán)，對此前景完全可以有樂觀的預(yù)期。
華發(fā)書香云海三期新品——【海尚】組團(tuán)登場
新品【海尚】全面升級，再次抬高片區(qū)品質(zhì)天花板
目前，華發(fā)書香云海項目已經(jīng)開發(fā)至第三期【海尚】。與一路暢銷的一、二期產(chǎn)品不同，【海尚】是一個全新地塊上打造的全新產(chǎn)品，從地塊位置、景觀視野、產(chǎn)品設(shè)計等軟硬件方面都帶來了相當(dāng)大的提升動作，有望再拔高西部門戶新城住宅品質(zhì)的天花板。
華發(fā)書香云海【海尚】地塊示意
首先，就地塊位置而言，【海尚】位置更靠近西客站TOD核心區(qū)，最短直線距離僅500米。
未來能第一時間享受到TOD項目建成后帶來的多軌交通、商業(yè)集群等資源紅利；同時，兩地之間距離又是一個非常合適的緩沖帶，避免大量人流、車流帶來的噪音、安全隱患；
此外，地塊北側(cè)更靠近春雨路沿線。不但距離地鐵三號線大漁站更近，地塊另外三側(cè)還均為社區(qū)內(nèi)部道路，不臨高架，社區(qū)內(nèi)外居住環(huán)境相較前代產(chǎn)品來說要更為安靜、便利。
華發(fā)書香云海【海尚】部分房源可以觀滇
其次，就景觀視角而言。
【海尚】組團(tuán)西側(cè)和西南側(cè)幾乎沒有高層建筑遮擋，使得部分端棟產(chǎn)品將具備寬闊的觀滇視野。加之項目已經(jīng)兌現(xiàn)的教育、商業(yè)、公園等配套資源，將成為主城獨一份的存在。
華發(fā)書香云海【海尚】組團(tuán)內(nèi)部效果圖
最后，看產(chǎn)品本身。
【海尚】組團(tuán)地塊面積達(dá)85畝，是華發(fā)書香云海儲備土地中面積較大的一宗。大體量意味著大空間，隨之而來的自然是更豐富的園林景觀設(shè)計和更寬敞大氣的社區(qū)活動空間。
從項目內(nèi)部規(guī)劃圖可以看到，整個組團(tuán)規(guī)劃的14棟住宅呈圍合式布局分布，既美觀工整，又有利于采光和視野。
景觀中庭位置留有的大量園林空間，不僅帶來了超大樓間距，對生活場景塑造上來說，將來也可以為住戶打造出多彩的植被景觀，大大提升生活質(zhì)量。
華發(fā)書香云海【海尚】組團(tuán)內(nèi)部效果圖
華發(fā)書香云海【海尚】組團(tuán)內(nèi)部效果圖
不過，戶型所帶來的升級才是最大的驚喜。
【海尚】首推房源主推89、101、129平等三種建面段的戶型產(chǎn)品，全部都是在前作基礎(chǔ)上迭代的新戶型，華發(fā)著實演繹了一把什么是“空間管理大師”�？偨Y(jié)起來就是兩大亮點：
其一，空間使用率高
其二，贈送空間大
華發(fā)書香云海二期89平建面段產(chǎn)品戶型
以建面約89平戶型為例。戶型格局方正、南北全明，客廳與景觀陽臺相連，三間臥室均帶飄窗，可以保證充分采光，動靜分區(qū)合理。
相比前期產(chǎn)品，【海尚】89平新品的最大亮點在于多了一間衛(wèi)生間，而且都是三段式干濕分離設(shè)計。這間多出來的衛(wèi)生間，把主臥升級成了獨立套房設(shè)置，使小建面段產(chǎn)品里也能擁有大戶型的產(chǎn)品體驗。
值得注意的是，華發(fā)并沒有因為新增出來的空間而犧牲業(yè)主居住的舒適性�？梢钥吹�，為了最大程度保證廚房使用空間，該戶型將冰箱位設(shè)置在玄關(guān)位置并預(yù)留出足夠凹糟空間，約1.3米寬度甚至能放下一臺雙開門冰箱，大大提升空間收納能力。
華發(fā)書香云海二期130平建面段產(chǎn)品戶型
建面約130平的新品戶型基本也是保持著同樣的優(yōu)化思路。
該戶型為四房兩廳一廚兩衛(wèi)設(shè)計，全明采光，戶型方正。透過客廳大陽臺可以看到升級后的中庭花園景觀，主臥帶來衛(wèi)生間+獨立衣帽間+臥室的大套房設(shè)計，大大提高戶主居住體驗感。
相對前期產(chǎn)品來說，增加了大約0.5個空間。結(jié)合戶型圖來看，就位于書房西側(cè)陽臺（圖中藍(lán)色區(qū)域）位置，該處可以多拓展出約6.6平米的空間，使書房能升級成為使用面積不次于其他臥室的居住空間。
同時廚衛(wèi)區(qū)域贈送的拓展陽臺，也能承擔(dān)一定儲物和晾曬功能，業(yè)主不用再把衣服晾曬到景觀陽臺上，也在一定程度上節(jié)約了陽臺空間，提升居所品質(zhì)。
也正是因為這些“多出來的空間”，使得華發(fā)書香云海【海尚】組團(tuán)新品實際使用率達(dá)到了90%左右，遠(yuǎn)高于業(yè)內(nèi)同面積段產(chǎn)品75%的平均水平。
對業(yè)主來說，同樣的置業(yè)成本換得更大的使用空間，就是當(dāng)下最實在的優(yōu)惠。
華發(fā)書香云海【海尚】地塊鳥瞰效果圖
據(jù)項目方透露，盡管此次華發(fā)書香云海【海尚】組團(tuán)做了不少品質(zhì)上的“加量”動作，不過項目現(xiàn)階段仍會保持之前的銷售策略。對于買房者來說，將會是一個不錯的上車機(jī)會。
最重要的是，在西客站綜合交通樞紐，草海、山海這一線組成的畫布上，一個規(guī)模宏大，嶄新的高鐵新城藍(lán)圖越來越清晰。而華發(fā)書香云海，也不斷以更豐富的配套、更多樣的產(chǎn)品設(shè)計，更全面的自我迭代來響應(yīng)區(qū)域的變化，片區(qū)價值即將迎來大爆發(fā)。因此，這次【海尚】的上新契機(jī)，可能也是片區(qū)里今后為數(shù)不多的置業(yè)窗口了。
6月2日，【海尚】新品發(fā)布會即將發(fā)布；6月3日，新品樣板間也將開放。百聞不如一見，不如親自前往現(xiàn)場，見證和參與這場新城迭變的重要時刻。
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