榜單解讀

當(dāng)月要點(diǎn)：

1、TOP100房企1-5月銷(xiāo)售額增長(zhǎng)8.4%，但增速放緩

2、債務(wù)重組進(jìn)展：部分企業(yè)通過(guò)債務(wù)展期、債轉(zhuǎn)股等多種形式進(jìn)行債務(wù)重組

3、展望：若能夠進(jìn)一步落地支持政策，向市場(chǎng)傳遞信心，在房企大力推盤(pán)和促銷(xiāo)之下，6月房地產(chǎn)銷(xiāo)售有望迎來(lái)好轉(zhuǎn)

1、業(yè)績(jī)：TOP100房企1-5月銷(xiāo)售額增長(zhǎng)8.4%，但增速放緩

2023年1-5月，TOP100房企銷(xiāo)總額為29661.0億元，同比增長(zhǎng)8.4%，增幅相比上月下降4.4個(gè)百分點(diǎn)。其中TOP100房企5月單月銷(xiāo)售額同比上升2.9%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后環(huán)比下降18.8%。5月，市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，購(gòu)房者置業(yè)情緒繼續(xù)回落，導(dǎo)致環(huán)比繼續(xù)下降。銷(xiāo)售額超千億房企7家，較去年同期增加4家，百億房企68家，較去年同期減少2家。TOP100房企權(quán)益銷(xiāo)售額為20545.9億元，權(quán)益銷(xiāo)售面積為11836.2萬(wàn)平方米。

注：文中分析所用銷(xiāo)售額，如無(wú)特別說(shuō)明，均指全口徑銷(xiāo)售額。

2023年1-5月，TOP30陣營(yíng)房企銷(xiāo)售額保持增長(zhǎng)。其中，TOP10房企銷(xiāo)售額均值為1274.9億元，較上年增長(zhǎng)16.4%；TOP11-30房企銷(xiāo)售額均值為413.2億元，較上年增長(zhǎng)13.1%；TOP31-50房企銷(xiāo)售均值為197.4億元，較上年下降2.8%；TOP51-100房企銷(xiāo)售額均值為94.0億元，同比下降6.9%。

2、數(shù)量：千億以上陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量增加

2023年1-5月，千億以上陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量增加。具體來(lái)看，千億以上陣營(yíng)7家，較去年同期增加4家，銷(xiāo)售額均值1481.8億元。第二陣營(yíng)（500-1000億）企業(yè)8家，較去年同期減少1家，銷(xiāo)售額均值710.4億元。第三陣營(yíng)（300-500億）企業(yè)10家，較去年同期減少2家，銷(xiāo)售額均值360.9億元。第四陣營(yíng)（100-300億）企業(yè)為43家，較去年同期減少3家，銷(xiāo)售額均值176.4億元。

3、債務(wù)重組進(jìn)展：部分企業(yè)通過(guò)債務(wù)展期、債轉(zhuǎn)股等多種形式進(jìn)行債務(wù)重組

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年1月-2023年4月，債務(wù)違約房企有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。具體來(lái)看，出險(xiǎn)房企主要通過(guò)債務(wù)展期、以資抵債和債轉(zhuǎn)股的形式實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組。

出險(xiǎn)房企采用最多的債務(wù)重組方案即為債務(wù)展期，通過(guò)對(duì)還款期限、利率、付息頻率、增信措施等條款進(jìn)行調(diào)整，延長(zhǎng)償還時(shí)間。債務(wù)展期的一般做法為境內(nèi)債券通過(guò)召開(kāi)持有人會(huì)議的方式實(shí)現(xiàn)，境外債券通過(guò)交換要約的方式實(shí)現(xiàn)。2021年以來(lái)，恒大、中國(guó)奧園、融創(chuàng)、龍光等多家企業(yè)提出債務(wù)展期方案，延長(zhǎng)償還時(shí)間。從展期時(shí)長(zhǎng)上來(lái)看，目前房企展期均超過(guò)6個(gè)月，部分企業(yè)展期5年左右，部分房企甚至?xí)霈F(xiàn)二次展期情況；在利率設(shè)置上，大部分境外債展期期間的利率相比于原債券提高；在償還本金金額上，部分境外債給予更高的本金金額償付；在增信措施上，部分債券提供實(shí)控人擔(dān)保、土地使用權(quán)抵押、項(xiàng)目股權(quán)質(zhì)押等補(bǔ)充增信措施。

部分房企通過(guò)以資產(chǎn)清償債務(wù)，但此種形式通常與債務(wù)展期相結(jié)合，即以部分現(xiàn)金償付債務(wù)，剩余債務(wù)進(jìn)行展期。從目前房企做法來(lái)看，陽(yáng)光城、富力等房企均給予一定比例的現(xiàn)金償還疊加剩余債務(wù)展期的做法。從現(xiàn)金償付比例來(lái)看，境外債首期現(xiàn)金償還比例遠(yuǎn)低于境內(nèi)債首期現(xiàn)金償還比例。從現(xiàn)金償付形式來(lái)看，多數(shù)房企償付一定比例本金，少數(shù)房企僅支付全部利息或一部分利息。此外，部分房企也通過(guò)實(shí)物資產(chǎn)包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商鋪、車(chē)位等進(jìn)行償債。

債轉(zhuǎn)股作為另一種常見(jiàn)的債務(wù)違約重組方案，目前也有部分房企采用，如華夏幸福通過(guò)以下屬公司股權(quán)搭建的“幸福精選平臺(tái)”和“幸福優(yōu)選平臺(tái)”股權(quán)的方式，抵償債務(wù)金額。根據(jù)企業(yè)發(fā)布的信息，截至2023年4月30日，華夏幸福通過(guò)兩平臺(tái)股權(quán)償還債務(wù)總計(jì)約人民幣105.83億元。此外，融創(chuàng)、恒大也提出債轉(zhuǎn)股的重組方案。

4、展望：若能夠進(jìn)一步落地支持政策，向市場(chǎng)傳遞信心，在房企大力推盤(pán)和促銷(xiāo)之下，6月房地產(chǎn)銷(xiāo)售有望迎來(lái)好轉(zhuǎn)

5月，中央及監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)政策較少，基本延續(xù)此前基調(diào)。本月住建部與市場(chǎng)監(jiān)督總局共同發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》，指出“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用�！崩^續(xù)引導(dǎo)降低購(gòu)房成本，促進(jìn)需求釋放；5月15日，央行發(fā)布一季度《貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，報(bào)告中指出“當(dāng)前貸款加權(quán)平均利率持續(xù)處于歷史低位”“繼續(xù)落實(shí)首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”，且針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)表述與之前基本一致，短期房地產(chǎn)政策或保持在寬松狀態(tài)。

地方層面，5月，各地政策出臺(tái)頻次下降，核心二線城市微調(diào)為主。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，5月各地優(yōu)化政策36條，約為4月半數(shù)，部分熱點(diǎn)城市如杭州放松余杭區(qū)、蕭山區(qū)部分街道限購(gòu)政策，南京在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)可增購(gòu)一套住房，重慶璧山區(qū)對(duì)外地人士購(gòu)房提供補(bǔ)貼等；另有部分二三線城市鼓勵(lì)房票安置。

市場(chǎng)方面，5月，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端均繼續(xù)走弱，市場(chǎng)活躍度下降，購(gòu)房者觀望情緒加重，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比下降約8%，同比增幅收窄至約12%。2023年1-5月，重點(diǎn)100城商品住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)超20%。供給端來(lái)看，5月，企業(yè)推盤(pán)積極性偏弱，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，重點(diǎn)50城批準(zhǔn)上市面積環(huán)比下降超兩成。

分城市來(lái)看，多數(shù)城市市場(chǎng)情緒低迷，居民購(gòu)房信心偏弱，個(gè)別城市市場(chǎng)保持一定活躍度：

長(zhǎng)三角、珠三角城市成交面積整體延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，如上海、深圳、無(wú)錫等城市5月成交面積環(huán)比均下降，江陰、徐州等個(gè)別城市因部分項(xiàng)目集中網(wǎng)簽備案，成交面積環(huán)比增長(zhǎng)。

京津冀、山東地區(qū)多數(shù)城市市場(chǎng)活躍度回落，北京新房、二手房成交量環(huán)比下降均超20%，市場(chǎng)情緒明顯回落；濟(jì)南購(gòu)房者置業(yè)情緒較4月進(jìn)一步下滑，但成交規(guī)模仍處于去年以來(lái)相對(duì)高位。

中西部地區(qū)中，武漢本月成交表現(xiàn)相對(duì)較好，其他城市成交面積環(huán)比普遍下降。武漢受房交會(huì)帶動(dòng)，疊加低基數(shù)影響，新房成交面積環(huán)同比均出現(xiàn)較大增幅。

整體來(lái)看，5月市場(chǎng)延續(xù)4月回落行情，重點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度進(jìn)一步下行。當(dāng)前居民收入及就業(yè)預(yù)期尚無(wú)明顯改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力加大，近期個(gè)別房企償債壓力較大、部分城投風(fēng)險(xiǎn)上升，也對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成擾動(dòng)。目前核心城市政策存在較大優(yōu)化空間，市場(chǎng)也需要更實(shí)質(zhì)性的政策落地。6月作為房企年中沖刺關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，若能夠進(jìn)一步落地支持政策，向市場(chǎng)傳遞信心，在房企大力推盤(pán)和促銷(xiāo)之下，6月房地產(chǎn)銷(xiāo)售有望迎來(lái)好轉(zhuǎn)。

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