觀點(diǎn)網(wǎng) 7月11日消息，IWG集團(tuán)與萬達(dá)酒店及度假村簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布兩家企業(yè)邁入長(zhǎng)期合作的新階段，共促混合辦公在華的發(fā)展與應(yīng)用。

此次IWG集團(tuán)與萬達(dá)酒店及度假村的戰(zhàn)略合作，將依托IWG集團(tuán)豐富的靈活辦公產(chǎn)品與其在混合辦公領(lǐng)域的強(qiáng)大影響力，賦能萬達(dá)酒店及度假村的酒店資源，預(yù)計(jì)將于3年內(nèi)完成50個(gè)混合辦公空間項(xiàng)目。

一般而言，酒店項(xiàng)目所處位置相對(duì)交通便利，且具有一定的基礎(chǔ)設(shè)施。同時(shí)，酒店內(nèi)的靈活辦公空間通過創(chuàng)造工作、社交、休閑相融合的新體驗(yàn)，能夠?yàn)橘e客提供專業(yè)的辦公環(huán)境。將酒店閑置空間打造為靈活辦公空間，顯然是共贏。

從萬達(dá)酒店一季度表現(xiàn)來看，盡管客房收入同比增加，但入住率還有較大幅的提升空間。

距離完全恢復(fù)可能仍需等待一段時(shí)間，“酒改辦”顯然能夠加速這一過程。而且，相較于酒店的往來賓客，來自辦公需求的收益更加長(zhǎng)期可持續(xù)。

隨之而來的則是萬達(dá)酒店更穩(wěn)定的資產(chǎn)價(jià)值。

辦公蹺蹺板

商改辦、酒改辦，關(guān)于將存量物業(yè)改造為辦公場(chǎng)所的話題常談常新，市場(chǎng)對(duì)“辦公”的偏愛可見一斑。

以北京上海等城市為例，相關(guān)資料顯示，2004年5月開業(yè)的北京新聞大廈酒店是中國(guó)新聞界第一家五星級(jí)豪華酒店，擁有五星級(jí)豪華客房201間，甚至在2008年北京奧運(yùn)會(huì)期間，新聞大廈以新聞指揮部的身份存在，其業(yè)績(jī)也在奧運(yùn)期間達(dá)到峰值，之后持續(xù)下落，甚至部分業(yè)務(wù)出現(xiàn)虧損。

2014年，該項(xiàng)目的投資建設(shè)方京報(bào)集團(tuán)計(jì)劃結(jié)束“酒店業(yè)態(tài)”，并改造為寫字樓。一年時(shí)間，項(xiàng)目成功轉(zhuǎn)型，2015年底租賃面積出租率達(dá)95%。

這是北京首個(gè)“酒改寫”項(xiàng)目，以當(dāng)時(shí)視角看來，一方面是在經(jīng)營(yíng)不理想情況下做出的調(diào)整，但同時(shí)也伴隨“北京五環(huán)內(nèi)不再新增建設(shè)用地”、業(yè)態(tài)發(fā)展變遷輪轉(zhuǎn)這樣的時(shí)代印記。

在新聞大廈前后，僅就北京市場(chǎng)而言，酒店、商場(chǎng)改造為寫字樓的案例還有許多。如，與洲際酒店“分手”后改名的金融街國(guó)際中心；開元名都大酒店改造更名而來的“中融信托大廈”；太平洋百貨撤離后，基匯資本拿下并改造升級(jí)的盈科中心；中糧廣場(chǎng)C座“商改寫”；大鐘寺中坤廣場(chǎng)等等。

據(jù)戴德梁行研究報(bào)告，截至2026年，北京寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有156.7萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公空間投放市場(chǎng)，其中2023年還將有約58.3萬平方米的新增供應(yīng)計(jì)劃入市，且項(xiàng)目多為城市更新項(xiàng)目，主要集中在亞奧商圈。

位于上海的中國(guó)首家四季酒店自2020年6月起暫停營(yíng)業(yè)進(jìn)行翻新改造。根據(jù)規(guī)劃，重新開業(yè)后客房大幅數(shù)量減少，部分將被改造為高端商務(wù)辦公樓，并成為集高端酒店、購物商場(chǎng)、商業(yè)辦公樓的綜合體。

由上海感光膠片廠廠房改造而來的臨潼賓館，于2016年改造為辦公，甚至一度成為虹口租金最高的辦公樓。

辦公市場(chǎng)的前景不言而喻，新增供應(yīng)也不同程度持續(xù)增加。但由于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)弱，企業(yè)將更多的精力放在梳理內(nèi)部遺留問題及如何盈利上。

從租賃需求端看，帶裝修的辦公面積越來越受到租戶的歡迎，而縮減面積等也成為租戶的普遍共識(shí)。

隨著混合辦公模式盛行，傳統(tǒng)辦公室入駐率持續(xù)下降，越來越多的企業(yè)正將目光投向靈活辦公空間，而與文旅結(jié)合的靈活辦公場(chǎng)景更是方興未艾。

公開信息顯示，近年來，辦公空間布局發(fā)生了翻天覆地的變化，越來越多的公司正在采用“一個(gè)總部（Hub）+多個(gè)輻射分部（Spoke）”的新式辦公布局，將員工從總公司單一的物理空間分散出來，根據(jù)業(yè)務(wù)需求就近布局。

仲量聯(lián)行研究表明，30%的商用地產(chǎn)將在2030年成為靈活辦公空間。傳統(tǒng)辦公場(chǎng)景入住率持續(xù)下降，靈活辦公、共享辦公需求日漸增長(zhǎng)，二者仿佛處于蹺蹺板的兩端。

IWG集團(tuán)調(diào)查研究也證明，疫情以來，在富時(shí)250指數(shù)企業(yè)中嘗試使用混合辦公模式的數(shù)量，是延用疫情前相同辦公模式企業(yè)數(shù)量的三倍。通過采用混合辦公模式，企業(yè)不僅可以通過減少辦公設(shè)施來節(jié)約成本，還能通過改變辦公地點(diǎn)來精簡(jiǎn)財(cái)務(wù)流程。

但今時(shí)今日，酒店與文旅行業(yè)日漸升溫，此時(shí)再進(jìn)行“酒改辦”是否仍有必要？

天作之合？

近年來，酒店業(yè)越發(fā)注重空間資源整合，利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)，將閑置空間打造為靈活辦公空間的共贏模式便是其一。

酒店靈活辦公空間可以通過創(chuàng)造工作、社交、休閑相融合的新體驗(yàn)，為賓客提供辦公環(huán)境。

2021年，靈活辦公風(fēng)口興起，IWG集團(tuán)中國(guó)區(qū)總裁胡懋于公開場(chǎng)合提到，人們對(duì)工作生活既要求相互平衡，又時(shí)而相互融入的傾向，再加之許多公司加快從集中式辦公布局到分布式布局的轉(zhuǎn)變，這正是將靈活辦公解決方案帶給中國(guó)酒店運(yùn)營(yíng)商，催生混合業(yè)態(tài)酒店發(fā)展的絕好時(shí)機(jī)。

在他的介紹中，IWG集團(tuán)靈活辦公與酒店合作模式主要有兩種。

“對(duì)于現(xiàn)有酒店來說，可將入住率不高的空置客房整層改為靈活辦公空間，不僅可以提高酒店的整體入住率，更能使酒店收入來源更加多樣化，提升資產(chǎn)回報(bào)率；對(duì)于新建酒店來說，可以在設(shè)計(jì)之初就將靈活辦公空間融入酒店的設(shè)計(jì)與建筑，多樣化定制，更契合商旅人士的需求，幫助酒店差異化經(jīng)營(yíng)，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中脫穎而出�！�

此次雙方的合作，預(yù)計(jì)將于3年內(nèi)完成50個(gè)混合辦公空間項(xiàng)目，契合市場(chǎng)需求呈現(xiàn)創(chuàng)新的酒店靈活辦公空間。

那么，事件中另一主人公萬達(dá)酒店的經(jīng)營(yíng)情況究竟如何？

2022年，萬達(dá)酒店實(shí)現(xiàn)收益為8.17億港元，同比減少6.51%；毛利率42%；公司股東應(yīng)占期內(nèi)盈利為1.93億港元，同比減少17.09%。酒店?duì)I運(yùn)及管理服務(wù)收入減少5.1%至約5.36億港元；酒店設(shè)計(jì)及建設(shè)管理服務(wù)收入1.82億港元；投資物業(yè)租賃收入9819.1萬港元。

規(guī)模方面，萬達(dá)酒店管理的酒店網(wǎng)絡(luò)由截至2021年12月31日的89家酒店，23268間客房，擴(kuò)張至截至2022年末的122家酒店，28656間客房。

截至2022年12月31日，萬達(dá)酒店另有232家已簽約管理正在開發(fā)中尚未開業(yè)的酒店，并計(jì)劃持續(xù)擴(kuò)張酒店網(wǎng)絡(luò)，于2023年新增30-35家酒店。

但在入住率方面，表現(xiàn)不算很理想。以所有酒店計(jì)，入住率較上一年度降低至43.5%，全服務(wù)酒店品牌、有限服務(wù)酒店品牌的入住率也均不同程度下降。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)

5月31日，萬達(dá)酒店發(fā)展有限公司發(fā)布2023年第一季度未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，期內(nèi)管理的六家新酒店開始營(yíng)業(yè)，共有1597間客房。于2023年3月31日，萬達(dá)酒店管理在營(yíng)酒店網(wǎng)絡(luò)達(dá)128家酒店及30253間客房。

第一季度，所有酒店入住率50.6%，同比提升13%；全服務(wù)酒店品牌入住率50.3%，同比提升13.7%；有限服務(wù)酒店品牌入住率53.1%，同比提升6.2%。

期內(nèi)，所有酒店平均可出租客房收入260元，同比提升46.07%；全服務(wù)酒店品牌平均可出租客房收入277元，同比提升49.73%；有限服務(wù)酒店品牌平均可出租客房收入151元，同比提升32.46%。

顯而易見的是，提升入住率仍是當(dāng)務(wù)之急。距離“市場(chǎng)”完全恢復(fù)，可能仍需等待一段時(shí)間，“酒改辦”顯然能夠加速這一過程。而且，相較于酒店賓客，來自辦公需求的收益或許更加長(zhǎng)期且穩(wěn)定。

針對(duì)此次合作，IWG集團(tuán)中國(guó)區(qū)總裁胡懋表示：“IWG集團(tuán)與萬達(dá)酒店及度假村的天作之合，將進(jìn)一步提升我們作為領(lǐng)先靈活辦公空間運(yùn)營(yíng)商在華的設(shè)施布局。近期一項(xiàng)研究表明，將酒店閑置空間升級(jí)為靈活辦公空間，可為酒店增加約20%的收入，我們卓越的設(shè)計(jì)建筑可將大堂、會(huì)議空間、酒店房間改造成專業(yè)的混合辦公空間�！�

業(yè)態(tài)互換，以“靈活性”取勝于市場(chǎng)。此次萬達(dá)與IWG的合作，“商改辦”成效有待市場(chǎng)后續(xù)反饋。

商業(yè)志 | 傳統(tǒng)正在被改變，變化與融合中的商業(yè)發(fā)展史。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。