觀點指數(shù) 報告期內(nèi)物企項目外拓節(jié)奏依舊平穩(wěn)，另外彩生活在歷經(jīng)一年的停牌后終于復(fù)牌。出售鄰里樂資產(chǎn)后其已元氣大傷，在管和營收的規(guī)模都大幅縮水。

收并購方面，榮萬家耗資4000萬元完成了對河北金項物業(yè)的收購，以加強河北區(qū)域的項目密度；而興業(yè)物聯(lián)則收購了其母公司一開發(fā)中的商業(yè)項目，開始涉足地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

資本市場方面，明喆集團、眾安智慧生活等數(shù)家物企進行了遞表或完成IPO，是物管行業(yè)今年以來一個遞表及上市的小高峰，物業(yè)股二級市場表現(xiàn)上則持續(xù)萎靡。

政策上，商務(wù)部等13部門發(fā)布《全面推進城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)三年行動計劃(2023-2025)》，提出建設(shè)滿足居民日常生活基本消費和品質(zhì)消費等為目標(biāo)的便民生活圈，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展增值服務(wù)和建設(shè)社區(qū)商業(yè)創(chuàng)造了有利的政策條件。

彩生活披露往期業(yè)績并復(fù)牌， 雅生活以資抵債方案出爐

期內(nèi)，物企項目拓展節(jié)奏依舊平穩(wěn)，觀點指數(shù)監(jiān)測到的外拓項目以非住宅為主，包含辦公、商業(yè)、學(xué)校、環(huán)衛(wèi)等多種業(yè)態(tài)，物管行業(yè)住宅業(yè)態(tài)增量空間近年有明顯的收窄趨勢。

7月6日，曾被稱為“物業(yè)第一股”的彩生活在經(jīng)歷1年有余的停牌后，終于公告披露了往期的業(yè)績并順利復(fù)牌。

2021年，彩生活旗下的核心板塊之一鄰里樂被碧桂園服務(wù)收購，該平臺包括有萬象美物業(yè)（原萬達物業(yè)）、長白山旅游度假區(qū)物業(yè)、開元國際、開際商業(yè)、花胥物業(yè)及北京萬象美等資產(chǎn)，管理有較多高端項目，是彩生活旗下較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，多為其早年收購而來。

從業(yè)績來看，在鄰里樂的出售以及近年物管行業(yè)的諸多風(fēng)波影響下，彩生活確實遭遇了相當(dāng)大的打擊，從2020年末到2021年末，彩生活的在管面積由3.6億平方米下降至2.3億平方米，在出售完成后的2022年末，則進一步下降至2.1億平方米，或是因為期間彩生活又有小規(guī)模出售資產(chǎn)或終止合約退出項目的動作。

營收的縮水則更為顯著，其2022年的營收和2021年相比腰斬過半，由31.2億元下降至13.1億元。利潤方面，由于彩生活在財務(wù)上把壞賬計提部分多放在了2021年，2022年順利轉(zhuǎn)虧為盈，凈利達1.18億元，另外，彩生活在停牌期間也償還了多數(shù)有息負債，2022年末彩生活的有息負債已從25.3億元下降至0。

值得一提的是，當(dāng)前仍處停牌狀態(tài)的恒大物業(yè)和奧園健康也于此前披露了過往業(yè)績，三者披露的業(yè)績有一個共同點：將壞賬計提放在2021年以實現(xiàn)2022年利潤的轉(zhuǎn)虧為盈。

發(fā)布業(yè)績是企業(yè)股票復(fù)牌的一個必要但不充分條件，想要復(fù)牌還有需要針對企業(yè)的不同問題向港交所方面說明和解決，其中恒大物業(yè)由于134億存款被關(guān)聯(lián)方質(zhì)押融資并被銀行劃轉(zhuǎn)，在具體方案出爐前，復(fù)牌進度仍相當(dāng)不明朗。另外，目前仍有鑫苑服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、佳源服務(wù)以及康橋悅生活4家停牌物企尚未披露經(jīng)審核業(yè)績或表露出復(fù)牌跡象。

雅生活服務(wù)也于6月30日推出了讓關(guān)聯(lián)方以資抵債以減小應(yīng)收款的方案。具體而言，雅居樂為雅生活服務(wù)提供了分布于茂名、武漢、云浮等地的住宅和商業(yè)物業(yè)，用來抵消雅居樂應(yīng)付款金額2.82億元，用于抵賬物業(yè)的估值相當(dāng)于6640元/平方米，和市場上可查閱到的銷售價格相比，已經(jīng)有相當(dāng)程度的折價，整體來看可以認為是公允的。

雅生活服務(wù)本次讓關(guān)聯(lián)方以不動產(chǎn)物業(yè)抵消關(guān)聯(lián)房企應(yīng)收款的舉措為行業(yè)首例，既然地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方普遍存在流動性危機，根本無力對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行債務(wù)和應(yīng)付款的償付，而以房抵債可以減輕房企去化壓力的同時減少債務(wù)規(guī)模，物業(yè)企業(yè)也可以減少應(yīng)收款規(guī)模并減少壞賬損失，那么讓關(guān)聯(lián)方以房抵債，也不失為一種讓其他關(guān)聯(lián)方出險的物業(yè)企業(yè)也可以進行效仿的方案。

榮萬家4000萬元收購河北金項物業(yè)，興業(yè)物聯(lián)收購關(guān)聯(lián)房開項目

收并購市場方面，報告期內(nèi)榮萬家達成了一筆有效收購，其以4000萬元的代價收購河北金項物業(yè)80%的股權(quán)，收購?fù)瓿珊竽繕?biāo)公司將成為榮萬家的非全資附屬公司，其財務(wù)情況也會并入榮萬家的財務(wù)業(yè)績。

本次收購約定的年度凈利為389萬元，以此計算的收購市盈率約為12.85倍，和近年物管行業(yè)收并購市場的價格基本一致。標(biāo)的公司持有12個項目，主要分布于河北省，和榮萬家的主要布局地域一致，可以幫助其提高項目密度，標(biāo)的公司截至最新的在管面積為166.7萬平方米，旗下還包括有保潔、洗滌、人力資源以及綠化4間全資附屬公司。

7月17日，興業(yè)物聯(lián)公告表示，將收購其關(guān)聯(lián)方正商置業(yè)旗下河南正之悅置業(yè)有限公司的全部股權(quán)，代價為9500萬元，而標(biāo)的公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，物業(yè)公司對關(guān)聯(lián)房企進行利益輸送有多重形式，本次由物業(yè)公司直接收購地產(chǎn)方的房開資產(chǎn)尚屬行業(yè)首次。

標(biāo)的公司正在開發(fā)的項目為鄭州正商中心，項目建筑面積44,655平方米，為商用性質(zhì)，預(yù)計于2025年底完工，此外在出售時，標(biāo)的公司對賣方還存在1.45億元欠款，需要在6個月內(nèi)對賣方即河南正商置業(yè)進行悉數(shù)償還。

發(fā)布收購公告的同時，興業(yè)物聯(lián)還發(fā)布了持續(xù)關(guān)聯(lián)交易及建設(shè)總框架協(xié)議的公告，內(nèi)容主要包括與正商發(fā)展簽訂協(xié)議，以聘請對方提供建設(shè)服務(wù)進行項目開發(fā)，協(xié)議中2023-2025年的年度上限金額分別為0.368億元、2.126億元以及2.445億元。

在本次收購交易的過程中，興業(yè)物聯(lián)不僅需要向關(guān)聯(lián)方支付大筆收購費用，還需替收購標(biāo)的向關(guān)聯(lián)方正商發(fā)展支付1.45億的欠款，與此同時，在收購項目的開發(fā)過程中，還需持續(xù)向關(guān)聯(lián)方支付金額以聘請其進行項目開發(fā)。

地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的運行邏輯與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是相悖的，總結(jié)來看，這是一筆相當(dāng)直接的物業(yè)公司對關(guān)聯(lián)方進行利益輸送的事件，也會損害興業(yè)物聯(lián)這一上市物管平臺的價值。值得一提的是，截至發(fā)稿，興業(yè)物聯(lián)的總市值僅為2.68億港元，市盈率也僅為5倍。

7月12日，卓越商企服務(wù)公告其一家附屬公司遭長城資產(chǎn)起訴，本次起訴的來源其實是卓越商企服務(wù)2021年進行的一筆收購，標(biāo)的公司北京環(huán)球在收購前對賣方的一筆債務(wù)進行了擔(dān)保，而債權(quán)人則于近期對債務(wù)人以及其擔(dān)保方進行起訴，要求還款并補償逾期利息，而卓越商企服務(wù)已經(jīng)于2022年識別到了該風(fēng)險并對該財務(wù)擔(dān)保計提了6237萬元的損失，收購企業(yè)存在債務(wù)擔(dān)保也是收購風(fēng)險中的常見類型。

多家物業(yè)公司遞表及IPO，金科服務(wù)對抗下行連續(xù)回購

報告期內(nèi)物管行業(yè)迎來了遞表上市的一個小高峰，包括泓盈服務(wù)、明喆集團，萬達商管在內(nèi)的物企都進行了遞表（萬達商管為純輕資產(chǎn)商管平臺），其中眾安智慧生活在歷經(jīng)了3次遞表及過會之后，也終于在7月18日順利于港交所掛牌上市，而泓盈服務(wù)則是由長沙國資控股的一家物企，除了基礎(chǔ)物管及商業(yè)運營外，2022年其城市服務(wù)營收已占比過半。

明喆集團則是一家無房地產(chǎn)方面背景的第三方物企，管理面積約4000萬平方米，預(yù)計于深交所主板上市，專耕非住市場，主要為醫(yī)療機構(gòu)、行政事業(yè)辦公、企業(yè)辦公和教育機構(gòu)等業(yè)態(tài)項目提供物管服務(wù)，目前營收規(guī)模在A股僅次于招商積余，業(yè)態(tài)也與招商積余較為相近。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

二級市場方面，報告期內(nèi)物管板塊繼續(xù)下行，樣本物企平均跌幅達6.7%，另外，金科服務(wù)于報告期內(nèi)頻繁持續(xù)回購。截至發(fā)稿，其于港股公開市場共回購16次，累計回購股份數(shù)量292.45股，對板塊整體的股價下行起到了一定對抗作用。報告期內(nèi)，金科服務(wù)累計漲幅1.1%，目前總市值已經(jīng)達到72.5億港元。

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