2021年底，環(huán)滇房地產(chǎn)開發(fā)在整頓半年后銷售解禁，18個項目恢復銷售和建設(shè)施工，項目最為集中的草海片區(qū)旋即迎來一波報復性反彈，不僅房價比銷售凍結(jié)之前又有上漲，有的項目甚至刷新了昆明住宅單價紀錄，銷售量也快速放大。
草海片區(qū)的走俏難道只有這一個簡單的理由？深究下來并沒有那么簡單。
草海邊的濕地
先看片區(qū)市場的量價表現(xiàn)。
草海片區(qū)銷量一路走俏的現(xiàn)象一直持續(xù)到今年上半年。根據(jù)第三方機構(gòu)的統(tǒng)計，昆明上半年銷售額排名前20的樓盤中，來自滇池度假區(qū)等環(huán)滇片區(qū)的項目就占據(jù)了8席；在銷售價格方面，滇池一線，尤其是草海片區(qū)的樓盤也相當惹眼，6月份銷售均價最高的10個樓盤中，草海片區(qū)南岸多個在售項目齊齊上榜。
但與此同時，昆明總體的房價和銷售量其實是在下滑的。第三方機構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，昆明新建住宅的均價已經(jīng)連續(xù)兩個月下滑，6月的均價僅1.4萬出頭。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，6月份昆明房價環(huán)比下滑0.5%，降幅居排全國第二。在銷售量方面，最近幾個月昆明新房銷售面積也就30萬平米出頭，不及高峰期的一半。
昆明新建住宅均價連續(xù)兩月下滑，6月均價僅1.4萬出頭（圖源見水�。�
這就出現(xiàn)了個奇怪的現(xiàn)象，雖然昆明房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)一般，可是以草海片區(qū)為代表的優(yōu)勢區(qū)域和優(yōu)勢項目，不僅售價不受影響、保持高位，銷售量也保持暢銷勢頭，和市場大勢幾乎相反。
是什么力量讓草海片區(qū)走出如此的逆勢行情呢？
昆明中產(chǎn)的財富焦慮
仔細分析下來，滇池一線，尤其是草海片區(qū)的項目表現(xiàn)優(yōu)異，深層的原因其實是昆明富裕人群乃至中產(chǎn)階層的財富焦慮。
表現(xiàn)為近年來陷入財富焦慮的昆明中產(chǎn)乃至富裕階層，正在加快家庭資產(chǎn)置換、房產(chǎn)升級的步伐，以草海片區(qū)為代表的擁有城市級資源的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，成為家庭資產(chǎn)配置的最佳選擇之一。
昆明富裕人群和中產(chǎn)階層如今面臨的困境是，隨著經(jīng)濟下行，投資渠道收窄，許多人開始收縮投資，有些甚至賣掉產(chǎn)業(yè)，手中持有大量現(xiàn)金資產(chǎn)以對抗風險。
但現(xiàn)金資產(chǎn)的問題是面臨長期貶值趨勢，雖然目前CPI并不高，可是有著豐富投資經(jīng)驗的富裕人群都明白，由于人民幣貶值，輸入性通脹在所難免。而為了刺激經(jīng)濟，挽救地方債務危機，增發(fā)貨幣也是大勢所趨。這些因素都會造成貨幣貶值，所以持有大量現(xiàn)金看似穩(wěn)妥，卻面臨長期財富縮水的問題。
房產(chǎn)始終是財富配置的主要選項之一，關(guān)鍵在于房產(chǎn)的內(nèi)在價值
如果不想大量持有現(xiàn)金，只有增加投資，可是現(xiàn)在實體產(chǎn)業(yè)不景氣，幾乎所有的理財專家都不建議此時投資產(chǎn)業(yè)，而股市又長期低迷，海外投資受到嚴格控制，怎么保持家庭財富的安全性，怎么保證階層不滑落，確實是擺在當下昆明富裕人群乃至中產(chǎn)階層面前的一道難題。
怎么對抗不確定？
難道就沒有辦法對抗財富縮水和未來的不確定了嗎？辦法其實也是有的，就是趁現(xiàn)在房地產(chǎn)市場低迷，優(yōu)質(zhì)項目減少，適時購入擁有城市級資源的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。
因為從歷史經(jīng)驗來看，雖然房產(chǎn)行情也會起伏，但一座城市中真正稀缺的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，安全性其實比其他資產(chǎn)高得多，尤其是比現(xiàn)金資產(chǎn)具備更好的抗通脹能力，是對抗風險的真正壓艙石。
而且城市級稀缺優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的另一大優(yōu)勢是，具備穿越時代的價值一致性，這和貴金屬的性質(zhì)其實差不多。
如果不理解這一點，看看翠湖片區(qū)的優(yōu)勢房產(chǎn)就知道了。如今價值難以估量的盧漢公館、袁嘉谷公館，其實都是當年的私宅罷了。即便是幾十年前的翠湖邊老破小，二手房價也要在2萬以上；20年前的翠湖俊園，如今依然搶手。
從草海邊看到的西山
其他城市中類似例子就更多了，比如北京的老四合院，市場價上億元。上海市中心老別墅、老洋房，市場價也要上億元。這種房子如果看建筑材料，早就一文不值，可是因為擁有“地段”這個越來越稀缺的城市級資源，房產(chǎn)就具備了長期持有的巨大價值。
草海片區(qū)的優(yōu)秀樓盤之所以這兩年變得越來越搶手，正是因為滿足了優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的兩大條件，一是稀缺性，二是占有城市級資源，所以就成為昆明富裕人群和中產(chǎn)階層資產(chǎn)置換的不二選擇。
占有城市級資源
草海和歷史上的翠湖一樣，都是滇池的一部分，只不過翠湖早就“獨立”了，而草海至今仍舊是滇池深入昆明城區(qū)的一部分。
草海長9公里，從西山腳下一直深入到昆明二環(huán)附近，兩岸均被不斷擴張的城市版圖覆蓋，真正一線湖景資源就只有30公里長，而開發(fā)價值最高的南岸在扣除公園和歷史建筑后，真正能夠開發(fā)的部分就更少了。
而且自從2017年前草海片區(qū)啟動大規(guī)模開發(fā)建設(shè)后，短短幾年之后，仍有較大開發(fā)體量的實際上就只剩一個項目——寶能·滇池九璽。
從寶能·滇池九璽觀草海一線湖景
草海片區(qū)土地資源的快速消耗雖然決定了區(qū)域稀缺性，但讓草海真正變得異常搶手的關(guān)鍵因素，是其所擁有的城市級資源。
什么是城市級資源？
一種是沉淀了一座城市長期發(fā)展建設(shè)成果的核心地段，比如北京故宮周邊，當年就是皇城所在，沉淀了明清到現(xiàn)在數(shù)百米年間北京城的建設(shè)成果，所以這一帶的四合院就是擁有城市級資源的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)；上海華山路、延安路一帶，也是自上海開埠以來不斷建設(shè)投入，至今仍舊是繁華地段，這里的老洋房也堪稱是擁有城市級資源的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。
另一種城市級資源是山水資源，比起商業(yè)繁華區(qū)域，一個城市中頂級的山水資源因為更多是大自然所賜，所以更加可遇而不可求，也更加稀缺。比如杭州西湖一帶，就擁有最頂級的城市級山水資源，西湖的房產(chǎn)在任何時期都值得入手；廈門是鼓浪嶼島有著國內(nèi)少見的頂級海景資源，所以廈門鼓浪嶼的房產(chǎn)在任何時候都非常緊俏。
草海南岸的濕地景觀實景
昆明是一座山水城市，昆明的兩個地理標志物是滇池和西山，昆明的頂級城市級山水資源就是能看滇池觀西山的區(qū)域，巧合的是，目前昆明房價最高的地段正好就與昆明頂級山水資源相重合。
草海因為幾乎深入城市核心區(qū)，在擁有頂級環(huán)境資源的同時，得益于城市擴張，也能夠就近享受到昆明的城市配套資源，無論是交通出行和生活配套，都非常方便，所以草海片區(qū)自從年大規(guī)模開發(fā)后，很快取代昆明其他片區(qū)，成為房價和住宅檔次最高的板塊，最大的優(yōu)勢也在于城市級山水資源和便利生活環(huán)境的完美融合。
寶能·滇池九璽笑到最后
但正如前文所言，草海片區(qū)最后一輪大規(guī)模開發(fā)是在2018年底開始的，當年，金地、華夏等四家房企就瓜分了將近700畝土地，全部位于開發(fā)條件更加優(yōu)越的草海南岸。一年后，草海南岸最后一批可連片開發(fā)土地被寶能摘得，至此，草海片區(qū)，尤其是環(huán)境和配套條件更好的南岸，就基本上沒有可開發(fā)地塊了。
自2019年，金地云海一號等草海片區(qū)新樓盤開始陸續(xù)上市銷售，昆明房地產(chǎn)市場上迅速刮起一股草海旋風，草海板塊憑借得天獨厚的環(huán)境條件，幾乎絕版的低容規(guī)劃條件，少見的城市洋房和合院產(chǎn)品，成為昆明富裕階層置業(yè)的首選區(qū)域。
到今年，盡管曾經(jīng)因為滇池湖濱開發(fā)治理有過半年休市期，最早上市銷售的項目要么已經(jīng)清盤，要么僅剩尾房在售，就連推盤速度較慢的項目也基本到了收尾階段。
目前，在整個環(huán)草海片區(qū)，唯一還有較大產(chǎn)品供應體量，仍處于強銷期，產(chǎn)品選擇余地也比較大的，只有最晚拿地和上市銷售的寶能·滇池九璽。
在寶能·滇池九璽看到的草海游船
寶能·滇池九璽本身規(guī)劃面積就比較大，2019年寶能一次性就競得近600畝土地，是草海南岸最后一個大項目。雖然2021年規(guī)劃調(diào)整后可開發(fā)用地略有減少，但也讓寶能·滇池九璽更加奇貨可居。
寶能滇池九璽整個項目容積率低至1.8，主要開發(fā)洋房和合院兩類產(chǎn)品，其中1梯2戶設(shè)計、6-7層便能直線觀滇的洋房，雖然價格處于高位，可是去化仍舊非�？�；采用新中式風格打造的建面約230-250平米的合院，因為超大拓展空間、高贈送率、雙露臺設(shè)計等優(yōu)勢，同樣也是走俏于草海。
寶能·滇池九璽合院實景
再加上寶能·滇池九璽即將進入現(xiàn)房階段，置業(yè)優(yōu)勢更加突出。其一批次已在今年4月份交付兌現(xiàn)，二批次已經(jīng)準現(xiàn)房呈現(xiàn)，即將在今年9月底迎來交付，有關(guān)工程品質(zhì)、小區(qū)園林景觀兌現(xiàn)程度等問題，都可以通過參觀已全面開放的實景生活區(qū)來找到答案。
這也使得在草海片區(qū)其他樓盤要么清盤，要么銷售接近尾聲的情況下，仍有新地塊、且有現(xiàn)房在售的寶能·滇池九璽就成為昆明富裕階層在資產(chǎn)配置和住所升級置換的優(yōu)先選擇之一。
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