昆明法拍房越賣越多，商業(yè)拍賣絕大多數(shù)是走過場(chǎng)

前陣子，西北新城一套低于市場(chǎng)價(jià)的法拍房流拍，這套房源來自綠地云都會(huì)廣場(chǎng)，產(chǎn)權(quán)面積92.53平，毛坯狀態(tài)，已經(jīng)空置，按照86.88萬元的起拍價(jià)計(jì)算，單價(jià)約9390元/平。

綠地云都會(huì)9390元/平均價(jià)法拍房流拍（圖自阿里法拍）

綠地云都會(huì)二手房掛牌單價(jià)約1.3萬/平（圖自二手房交易平臺(tái)）

這套房源定價(jià)不算高。因?yàn)樵诙�手房交易平臺(tái)上，同一個(gè)樓盤、同樣建面段、同樣毛坯狀態(tài)的房源掛牌總價(jià)已經(jīng)到120萬左右，單價(jià)約1.3萬/平�？杉词乖诳們r(jià)優(yōu)惠了30多萬、相當(dāng)于打了75折的情況下，截至掛牌期滿，該套法拍房源仍沒人出價(jià)，最終以流拍收?qǐng)觥?/p>

昆明人對(duì)這種法拍失敗的案例，應(yīng)該已經(jīng)見怪不怪了。

2023年1-6月法拍房掛拍量居前十的城市（圖自國信達(dá)數(shù)據(jù)）

掛拍量居高不下，昆明法拍房不好賣

前段時(shí)間，國信達(dá)數(shù)據(jù)和瑋房研究院通過對(duì)全國40個(gè)大中城市法拍房掛拍和成交情況監(jiān)測(cè)，聯(lián)合發(fā)布了2023年上半年全國法拍房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告。

1-6月，昆明法拍房以3341套的掛拍量，居全國第四。盡管掛拍量較大，但成交情況卻并不理想，在平均折扣率86.43%的情況下，總成交僅896套，成交率約26.82%，僅好于貴陽和合肥，在全國法拍房掛拍量前十城市中墊底。

昆明2023年1-6月法拍房成交情況（數(shù)據(jù)來源國信達(dá)，云南房網(wǎng)整理制圖）

昆明今年上半年法拍房的掛拍成交情況有三個(gè)較為明顯的特點(diǎn)：

一是折扣率持續(xù)下降。年初時(shí)，昆明法拍房平均成交折扣能達(dá)到94.65%，隨后開始逐月減少，至6月時(shí)平均折扣率約86.43%，總計(jì)下降了8.22%。

成交折扣率下降到9折以下，意味著昆明法拍房不僅成交率低，而且大多數(shù)第一次拍賣失敗，要到二次拍賣才能成交，因?yàn)榉ㄅ姆渴状螔炫囊话闶窃u(píng)估價(jià)的90%，流拍后二次拍賣會(huì)下降到評(píng)估價(jià)的80%。

二是掛拍量持續(xù)走高。從年初開始，市場(chǎng)上每個(gè)月的新增掛拍量基本在300-400套之間，但成交量卻僅有110-180套左右，成交速度跟不上供應(yīng)速度，所以掛拍總量屢刷新高，6月時(shí)掛拍總量已經(jīng)為年初時(shí)的1.76倍。

三是法拍房總體成交率很低，但相對(duì)來說住宅還比較容易拍賣成功，商業(yè)才是老大難。在今年上半年昆明法拍房總量中，商業(yè)的占比是23%，比例并不低，但拍賣成功率明顯低于住宅。

昆明哪類法拍房最難賣？

根據(jù)該報(bào)告，昆明2023年1-6月3341套法拍房中，占比前三的分別是住宅、商業(yè)和工業(yè)用房，掛拍量分別為2364套、955套和9套。占比為70.8%、28.6%和2.7%，而成交量則分別是713套、178套和3套，分別達(dá)到該類法拍房的30.16%、18.64%和33.33%。

工業(yè)用房成交率最高，但因?yàn)榭偭亢苌�，沒多少比較價(jià)值；住宅基本上有三分之一的可以成交，商業(yè)則每5套都不一定成交一套，明顯偏低，絕大多數(shù)拍賣都是走過場(chǎng)。這種狀況實(shí)際上和新房市場(chǎng)的成交難易程度是一致的。

昆明2023年1-6月各類法拍房成交情況

在法拍房的分類中，寫字樓、商鋪以及公寓等都被歸入商業(yè)用房，這類法拍房和住宅的最大區(qū)別是，住宅法拍房大多數(shù)來自于個(gè)人，即原房東以個(gè)人居多，而商業(yè)用房往往涉及許多企業(yè)的債務(wù)違約，涉案金額非常大，往往一查封拍賣就是幾十套甚至數(shù)百套房產(chǎn)，還常常把幾十上百套商業(yè)用房作為一個(gè)標(biāo)的拍賣，金額很高，拍賣難度極大。本來商業(yè)用房現(xiàn)在市場(chǎng)行情就非常差，如果大量房產(chǎn)打包拍賣，成交的可能性就基本為零，這也是商業(yè)用房拍賣成功率很低的重要原因之一。

大悅城被拍賣的地下商業(yè)

比如前段時(shí)間云南房網(wǎng)報(bào)道的大悅城地下層有460多個(gè)商鋪被拍賣，其中最大的拍賣標(biāo)的有257間商鋪，起拍價(jià)高達(dá)1.32億元，掛拍時(shí)就知道基本無法成交。去年云南房網(wǎng)還曾報(bào)道過曲靖第一高樓雄業(yè)金都房產(chǎn)拍賣的事，其中商業(yè)就有70多套，總面積5.8萬平米

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