這兩天房地產(chǎn)甚至中國經(jīng)濟(jì)最重磅的消息，是深圳國資委站臺力挺萬科，郁亮在會上表態(tài)說，黎明前總是最冷的時候，但還是要對將來有信心。那么黎明何時才到來？郁亮認(rèn)為，關(guān)鍵是恢復(fù)信心，但這需要時間，他預(yù)計市場拐點會出現(xiàn)在明年下半年。
昆明毫無疑問也處在最冷的時候，從成交量看，已經(jīng)可以很確定的說：今年才是過去10年最差的一年。
還記得今年初的時候，很多人面對2022年創(chuàng)10年來最低紀(jì)錄的商品房成交量，認(rèn)為這多半就是最差的年份了。但今年已過去的10個月仍大大超出了預(yù)想，在年初疫情后短暫的成交回彈后，樓市成交一蹶不振，而剩下的兩個月，顯然不可能有奇跡，昆明今年全年的成交量再創(chuàng)新低已成定局。
最近一年昆明商品房供銷價走勢（克而瑞數(shù)據(jù)）
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，剛過去的10月份，昆明商品房成交面積37.18萬方，環(huán)比又跌了5.36%，同比去年10月跌47.13%，接近腰斬，如果說去年還勉強(qiáng)有金九銀十，今年則根本不存在這個概念了。
從6月份以來，昆明的商品房月度成交量降至40萬平米以下，住宅成交量降到30萬平米以下，數(shù)據(jù)整齊、波動很小，成交量穩(wěn)定在低位徘徊。其中10月份的住宅成交量降到了全年最低，僅為21.87萬方，距離跌破20萬方僅一步之遙。
昆明今年商品房和住宅成交量
只看成交數(shù)據(jù)的話，昆明房地產(chǎn)可以說還在筑底，但我們不知道，已經(jīng)是歷史上最差的月度成交量，到底是不是探到了底部？或者說，這個底部期間究竟還要多久？如果郁亮預(yù)測的時間正確，房地產(chǎn)行業(yè)很可能還沒有摸到真正的底，那么昆明的成交量也完全有可能繼續(xù)下降。
根據(jù)前10月成交量的平均值估算，昆明今年全年商品房成交大概約595萬平米，其實這已經(jīng)是比較樂觀的預(yù)計，但即便能夠達(dá)成，今年的成交量也是有記錄以來的歷史最低。
2012年以來昆明主城歷年商品房成交量
如上圖，云南房網(wǎng)整理了自2012年以來昆明主城歷年商品房成交數(shù)據(jù)，13年中，全年成交低于一千萬平米的年份，除了2012年，其他就是大幅下跌的最近三年，跌幅有多大？以今年的估算數(shù)據(jù)看，較最高的2019年跌去了一半都不止，這樣的趨勢發(fā)展下去，明年還會降的更低嗎？現(xiàn)在誰也無法回答。
郁亮認(rèn)為，市場的恢復(fù)需要三組力量的合力：能買、想買、需要買。目前存在的難點是“想買”的問題，就是恢復(fù)消費(fèi)者的信心。
就昆明而言，市場信心不足不僅反映在成交量下降，也反映在以價換量都很難實現(xiàn)。
昆明2020年—2023年9月新房環(huán)比漲跌幅（國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)）
9月份，昆明新建住宅價格指數(shù)環(huán)比下降0.7%，創(chuàng)下今年內(nèi)的最大跌幅，至此昆明房價已連續(xù)5個月下跌，而房價五連跌并沒有換來成交量的提振，反而在10月還繼續(xù)下滑。
臨近年底，降價促銷的樓盤會越來越多，但現(xiàn)實可能很殘酷：我們已經(jīng)站在最冷的時候，但黎明依然還在遠(yuǎn)方。
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