2023年即將過去，可以對這一年的昆明樓市做一番盤點了�？傮w來說，今年的房地產(chǎn)市場可謂“始于憧憬，終于失望”。遙想今年1月，3年防疫封控結(jié)束，社會放開，市場喜悅，樓市也一度迎來了“小陽春”。今年3月，昆明新房成交量也沖突50萬平米，成為今年成交量最高的月份。
今年初小陽春期間書香云海售樓部的熱鬧景象
但年初的市場熱度并未持續(xù)多久，受整體經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、人口下降等因素的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)市場從第二季度開始就步入下行通道，房價和成交量互相帶動下滑，昆明的新房成交量也在6月以后下降到30萬平米以下。
但和國內(nèi)其他城市相比，昆明在新房供應(yīng)端的收縮更為明顯，再加上昆明高端改善型項目的市場需求相對強勁，所以昆明的新房價格并未出現(xiàn)明顯下跌，總體穩(wěn)定。而優(yōu)質(zhì)學(xué)位盤甚至一直處于熱銷狀態(tài)。
因此，2023年的昆明樓市是蕭瑟中有熱點，撤退中有逆行，一些房企和樓盤成為市場上難得的逆行者。
下面是云南房網(wǎng)對2023年昆明市場的盤點——
市場萎縮、房價下滑，但改善需求非常抗跌
今年昆明房地產(chǎn)市場無論是開發(fā)規(guī)模還是銷售規(guī)模都出現(xiàn)了明顯萎縮，根據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計，今年前11個月昆明商品房銷售面積只有463.3萬平方米，比去年全年的655.18萬平方米少192萬平方米，即便加上尚未完成統(tǒng)計的最后一個月銷量，也無論如何都無法達(dá)到去年的銷售規(guī)模。
開發(fā)方面也是如此，今年前11個月昆明的土地成交量只有132.09萬平方米，而去年全年是226.24萬平方米，今年全年也肯定不及去年。
在銷售量下滑的情況下，昆明的新房價格也比去年下跌，前11個月新建住宅的價格比去年前11個月的價格下跌了1.4%。而且今年5月到10月，昆明新房價格曾經(jīng)連續(xù)6個月下跌。
但盡管銷售面積下滑較多，其實昆明房價和去年相比下跌的幅度非常有限，前11個月的新房均價僅比去年同期下跌1.4%，按11月昆明新房13895元的成交均價來計算，相當(dāng)于每平米只降低了不到200元，和國內(nèi)省會級城市相比，算是比較抗跌了。
昆明新房價格下跌不多，主要是改善型需求較為強勁，優(yōu)質(zhì)改善型樓盤有著非常穩(wěn)定的成交，像會展板塊、草海片區(qū)、雙塔片區(qū)等熱點區(qū)域的中高端優(yōu)秀項目，今年都在價格較為穩(wěn)定的情況下有不錯成交，像萬科的好幾個項目，比如萬科500里、公園城市今年都在收尾階段表現(xiàn)出很強市場競爭力，就是很好的例子。綠城的鳳起蘭庭、柳岸曉風(fēng)也在進(jìn)入現(xiàn)房階段后表現(xiàn)出很強競爭力。
萬科500里A6地塊交付實景
救市聲勢浩大，鼓勵政策頻出，效果差強人意
今年房地產(chǎn)行業(yè)政策的主旋律是救市，從年初到年尾，從中央到地方，各種救市政策不斷，房貸利率也到了歷史最低點。昆明地方性的救市行動也幾乎持續(xù)了一整年，從供給側(cè)到消費側(cè)，從購房補貼到公積金放寬，能做的都做了，上個月還把執(zhí)行了5年多的限購與限售政策取消了。
但政策雖多，刺激力度雖大，效果卻差強人意，購房需求仍然總體比較低迷，昆明新房成交量在今年下半年反倒進(jìn)一步下滑，跌破30萬平方米，上月甚至只有23.99萬平方米，僅比今年春節(jié)所在的1月份略高。
由于房貸利率已經(jīng)到了歷史最低，買房的各種限制政策也都已取消，購買144平米以下住宅還有契稅補貼，因此，政策方面繼續(xù)放寬的空間已經(jīng)不大，房地產(chǎn)市場能否回暖也不再取決于房地產(chǎn)行業(yè)自己。
房地產(chǎn)的答案已經(jīng)不在房地產(chǎn)行業(yè)本身
洗牌加速，破產(chǎn)重組頻繁，本地國企下場托市
今年，隨著更多房企傳來債務(wù)危機(jī)的消息，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌開始加速，尚未倒下的老牌房企絕大多數(shù)都開始收縮戰(zhàn)線，已經(jīng)陷入危機(jī)的房企則紛紛走上破產(chǎn)重整道路。
今年，昆明又有一批房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，比如開發(fā)景成大廈的景成集團(tuán)、開發(fā)大都的鼎杰地產(chǎn)、開發(fā)滇池半山的昆明通盈、開發(fā)佳兆業(yè)城市廣場的昆明滇創(chuàng)、開發(fā)虹橋國際的昆明博欣虹橋等。
同樣是在今年，一批已經(jīng)申請破產(chǎn)重整的項目，則因為招到投資人而出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，比如馬街摩爾城將有云南筑友重整投資，滇池半山獲得西山區(qū)投資發(fā)展集團(tuán)的共益?zhèn)杩睿?a href="http://www.jiananbang.cn/house/view-786.html" target="_blank">人民路壹號廣場有五華區(qū)國投重整投資。根據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計，今年以來昆明至少有七八個破產(chǎn)重整項目獲得投資，有些是部分獲得共益?zhèn)杩�，有些是公司整體重整。
值得注意的是，在昆明破產(chǎn)項目的重整投資中，多家本地國企或主動或被動參與到項目重整之中，比如五華區(qū)國投就先后借款給人民路壹號廣場、蓮花國際等項目，西山區(qū)投資發(fā)展集團(tuán)則借款給滇池半山，云南建投是西城時代西錦里的共益?zhèn)顿Y人，官渡區(qū)國投以共益?zhèn)绞浇杩罱o破產(chǎn)重整項目別樣幸福城，盤龍區(qū)建投成為大宥城的債權(quán)人，呈貢區(qū)國企春都城市運營管理公司投資重整置信廣場，等等。
本地國企更直接的托市行為是在土地市場上出手拿地，從今年初開始，盤龍區(qū)建投、云南建投就先后入市拿地，更大動作則來自安居集團(tuán)，它在今年6月斥資10.9億拿下關(guān)上一宗68畝的住宅用地，而被它收購的佳湖地產(chǎn)則在去年競得相鄰的另一宗同樣大小的地塊。
佳湖地產(chǎn)去年摘得67畝地塊已經(jīng)與保利發(fā)展合作開發(fā)保利天珺，上月，保利天珺已經(jīng)開盤發(fā)售，因為地段極佳，保利發(fā)展又全力以赴，據(jù)說開盤后銷勢良好、這也再次證明昆明改善型需求有比較大的市場支撐。
保利天珺地段位置和產(chǎn)品均有很強競爭力
二手房搶了新房的份額，但學(xué)位盤與優(yōu)質(zhì)高端項目競爭力仍很強
2023年，昆明二手房成交份額繼續(xù)擴(kuò)大，今年前11個月二手房的成交套數(shù)已經(jīng)占昆明所有住宅成交套數(shù)的59%，有40156套，成交套數(shù)只是比兩年前下降了不到20%，而今年前11個月昆明新房的成交套數(shù)只有27463套，只有兩年前的一半。這說明盡管昆明住宅銷售量整體下降，但二手房下降幅度遠(yuǎn)低于新房，二手房搶了新房的市場。
二手房搶占新房市場，除了二手房是現(xiàn)房，具有看得見摸得著的優(yōu)勢外，價格是個很關(guān)鍵的因素。昆明二手房的成交均價早已低于1萬，而新房均價仍舊在1.3萬以上，差距有逐漸拉大的趨勢。
不過，優(yōu)質(zhì)學(xué)位盤和高品質(zhì)改善型項目受二手房沖擊比較小，今年一直激烈爭奪銷冠的書香云海和筑友雙河灣，憑借的就是一流教育資源，萬科城“老當(dāng)益壯”，學(xué)校也是很大的加分項。另外，資源稀缺型優(yōu)質(zhì)改善型項目，因為產(chǎn)品競爭力比二手房大得多，也不太受二手房影響，像鳳起蘭庭、頤和1898等、山海灣8號等，都是如此。
綠城鳳起蘭庭實景
綠城柳岸曉風(fēng)已全維度呈現(xiàn)
土地交易清淡，供應(yīng)持續(xù)下降，萬科逆勢拿地彰顯信心
今年昆明土地市場依舊疲軟，交易十分清淡。由于企業(yè)拿地意愿低下，為了避免土地流拍流掛，昆明不得不取消多次土地交易，導(dǎo)致今年原計劃供應(yīng)的7593畝土地，到上個月底才實際供應(yīng)901.81畝，占計劃供地的11.88%。
供應(yīng)量小，成交自然也不可能大，今年前11個月昆明主城只成交土地132.09萬平方米，即使加上最后一個月的數(shù)據(jù)，也肯定少于去年的226.24萬平方米。
在本就不多的土地交易中，本地國企又成為買地主力，非國有房地產(chǎn)企業(yè)今年拿地集中在一頭一尾，首先是年初，來自西安的海榮在呈貢競得67畝商住用地 ，然后就是萬科先后在上個月和本月兩次拿地，極具象征意義。
萬科在昆明再次拿地，一方面證明萬科毫無資金之虞，另一方面說明萬科對昆明的市場前景仍有信心，對自己的產(chǎn)品競爭力也比較自信。今年下半年，萬科幾個項目表現(xiàn)出眾，萬科城、萬科500、萬科公園城市長期處于銷售榜前幾位，萬科城甚至直到10月份仍保有競爭年度銷冠的可能，這對一個進(jìn)入銷售尾聲的項目來說實在難能可貴。
萬科拿地，也給市場釋放了十分正面的積極信號，有可能刺激其他房企也采取補倉行動。
萬科公園城市
今年另一家拿地的非本地房企——西安海榮的表現(xiàn)也令人刮目相看。海榮地產(chǎn)是在今年拿的地，之后推進(jìn)速度非�？欤こ踢M(jìn)度讓周邊的住戶都感到驚訝，拿地8個月就實現(xiàn)首開。作為西北開發(fā)商在昆明的首作，滇池瀾庭產(chǎn)品很有特點，價格也不高，市場期待值不低，所以9月首開就成為呈貢同類項目的銷售冠軍。
還有來自四川的民營房企邦泰地產(chǎn)，年底也有拿地動作，后續(xù)發(fā)展值得關(guān)注。
海榮滇池瀾庭已經(jīng)有樓棟斷水封頂
海榮滇池瀾庭117平米大橫廳戶型產(chǎn)品力出眾
新興板塊開發(fā)降溫，巫家壩局勢有變，會展片區(qū)后來居上
過去20年，昆明城市發(fā)展的一大特點是不斷推陳出新開發(fā)新興板塊，城市版圖不斷擴(kuò)大。在今年以前，昆明在開發(fā)巫家壩、會展、西北新城、草海、白沙河等熱點板塊的同時，又拉開了建設(shè)涼亭、西北新城東片、茨壩、斗南、小板橋等片區(qū)的序幕，然而，隨著房地產(chǎn)市場下行，昆明新興板塊的開發(fā)建設(shè)開始降溫。
從2023年的情況看，上述幾個片區(qū)都因為拆遷、開發(fā)企業(yè)裹足不前、重點項目推進(jìn)慢等原因，開發(fā)熱度下降，其中涼亭片區(qū)在失去昆明新體育中心后，開發(fā)前景失色不少。茨壩黑龍?zhí)镀瑓^(qū)則受到地鐵8號線無法獲批，國家植物博物館遲遲不能開工，以及開發(fā)企業(yè)資金不足等影響，短期內(nèi)難以推進(jìn)。
不過有人哭就有人笑，呈貢意外獲得昆明新體育中心項目后，反倒有可能在古滇路、地鐵4號線一帶形成一個小的開發(fā)高潮，包括滇池瀾庭在內(nèi)的多個項目均會受益。
前幾年的開發(fā)熱點巫家壩和滇池會展片區(qū)則命運各異，巫家壩正面臨從一級開發(fā)企業(yè)到中央公園規(guī)劃等一系列變動，雖然第一所學(xué)校算是搞定，但整體前景還不是很明朗。反倒是原本重視程度沒那么高的會展片區(qū)發(fā)展越來越好，尤其是萬科將開發(fā)重點轉(zhuǎn)向會展片區(qū)后，今年兩次補倉拿地，對片區(qū)發(fā)展形成極大助力。
會展板塊的標(biāo)桿項目之一——山海灣8號
保交付有成效，多個爛尾項目盤活，但期房的時代正在逝去
盡管房企的日子越來越難過，但因為陷入困境的房企不再拿地，只干保交付一件事，所以今年昆明保交付有很大成效，延期交付最多的俊發(fā)，今年已交付17744套房。就連恒大，最新信息顯示其在嵩明的陽光半島，有兩個地塊也正在做交付前的準(zhǔn)備工作。嵩明另一個停工多時的項目學(xué)府康城，最近也實現(xiàn)了交付。
恒大在市區(qū)的項目則因為被接盤，無論是原來的恒大珺睿（滇池珺睿）還是恒大玖瓏灣（綠星滇池灣畔），都已恢復(fù)建設(shè)，交付沒有太大問題。原恒大林溪郡則在去年就在被五礦信托托接盤后恢復(fù)建設(shè)。
今年交付以及即將交付的還有西城時代西錦里、置地廣場、滇池半山7號地塊等。另外，今年獲得投資被盤活的項目也是這幾年最多的，光龍湖和金地就各自有兩個代建項目，被代建都是停工樓盤。還有像馬街摩爾城、人民路壹號廣場、蓮花國際等老大難項目也在今年找到了投資人。
義承金川府已經(jīng)交房
雖然保交付有成效，多個爛尾樓被盤活，但前幾年大量停工項目留給市場的教訓(xùn)過于慘痛，導(dǎo)致期房在市場上越來越不受歡迎，即便是開發(fā)商口碑極佳，項目稀缺性突出，期房階段也只能維持順銷勢頭，搶購的局面一去不復(fù)返了。
相反，如果項目素質(zhì)比較好，尤其是一些中高端樓盤，產(chǎn)品有競爭力，只要進(jìn)入現(xiàn)房甚至準(zhǔn)現(xiàn)房階段，競爭力就會明顯提升，就也會迎來一波銷售高潮，比如北大資源頤和1898，雖然項目很久沒有在市場上發(fā)聲，但因為地處會展板塊，又擁有難得的多層洋房類產(chǎn)品，所以在進(jìn)入現(xiàn)房階段后市場關(guān)注度悄然升溫。
北大資源頤和1898已是現(xiàn)房狀態(tài)
總而言之，2023年是房地產(chǎn)市場上供求雙方，開發(fā)商和購房者都采取保守策略的一年，買房的人觀望、等待，房企則穩(wěn)中有退，大多數(shù)都進(jìn)入“賢者時間”，但仍有些房企和樓盤，選擇逆流而上，它們中有萬科，兩次出手拿地震動市場，對七彩國際社區(qū)的打造已有模有樣；有西安海榮，成為今年唯一殺入昆明的外來房企；有綠城，去年初拿地已經(jīng)算是逆行，今年在柳岸曉風(fēng)和鳳起蘭庭兩個項目中不退不讓，堅守品質(zhì)底線，終于有所收獲；還有鳳凰涅槃的頤和1898，對產(chǎn)品力的堅持也令人動容。
在市場寒流中，逆行者就是一道光。
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