觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 規(guī)劃宏偉的香港北部都會(huì)區(qū)，正逐步從愿景變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

針對(duì)北部都會(huì)區(qū)，香港政府一直強(qiáng)調(diào)歡迎私人發(fā)展商參與發(fā)展，事實(shí)上這些開(kāi)發(fā)商在區(qū)域內(nèi)也擁有數(shù)量龐大的待開(kāi)發(fā)農(nóng)地。日前，港府的呼吁有了最新反響。

12月27日消息，新世界發(fā)展與華潤(rùn)置地簽訂香港首個(gè)《北部都會(huì)區(qū)項(xiàng)目合作協(xié)議》。

協(xié)議涉及2幅位于元朗南一帶“高端專(zhuān)業(yè)服務(wù)和物流樞紐”區(qū)域內(nèi)，占地近15萬(wàn)平方呎(約1.4萬(wàn)平方米)的土地，兩幅地塊預(yù)計(jì)可建樓面面積共約72萬(wàn)平方呎(約6.7萬(wàn)平方米)，能提供約1800伙住宅單位。

據(jù)悉，項(xiàng)目最快2024年動(dòng)工，預(yù)計(jì)建成一個(gè)集優(yōu)質(zhì)生活、新興產(chǎn)業(yè)及文化休閑于一體的新核心商業(yè)區(qū)，配合高端專(zhuān)業(yè)服務(wù)和物流樞紐產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

此次合作基于2022年10月20日達(dá)成的框架協(xié)議。當(dāng)時(shí)，華潤(rùn)置地宣布，分別與恒基地產(chǎn)、嘉華國(guó)際、新世界發(fā)展、信德集團(tuán)簽訂《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，推動(dòng)研究粵港澳大灣區(qū)潛在的土地資源及地產(chǎn)項(xiàng)目，其中一個(gè)重點(diǎn)方向便是香港北部都會(huì)區(qū)。

何為北部都會(huì)區(qū)？

香港北部都會(huì)區(qū)規(guī)劃源自前特區(qū)行政長(zhǎng)官林鄭月娥于2021年10月發(fā)布的《施政報(bào)告》。

該《報(bào)告》大篇幅提及到“北部都會(huì)區(qū)發(fā)展策略”。

資料顯示，這個(gè)規(guī)劃藍(lán)圖，涵蓋了元朗區(qū)和北區(qū)兩個(gè)地方行政區(qū)，涉及天水圍、元朗及粉嶺/上水等新市鎮(zhèn)及相鄰鄉(xiāng)郊地區(qū)，陸地面積達(dá)約3萬(wàn)公頃。

北部都會(huì)區(qū)被視為香港未來(lái)發(fā)展的新引擎，設(shè)計(jì)為未來(lái)二十年城市建設(shè)和人口增長(zhǎng)最活躍的地區(qū)。預(yù)計(jì)全面發(fā)展后可提供約92.6萬(wàn)個(gè)公私營(yíng)房屋單位，整體容納超過(guò)250萬(wàn)人口。

其規(guī)劃以“產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，基建先行”為主軸，據(jù)此香港政府提出了北都公路、十一號(hào)干線(xiàn)、屯門(mén)繞道等重點(diǎn)基建項(xiàng)目，以及多條鐵路項(xiàng)目。

2023年6月13日，香港正式成立“北都辦”全力推進(jìn)北部都會(huì)區(qū)的建設(shè)。10月，《北部都會(huì)區(qū)行動(dòng)綱領(lǐng)》發(fā)布，《綱領(lǐng)》更細(xì)致將北部都會(huì)區(qū)自西向東劃分功能區(qū)為，高端專(zhuān)業(yè)服務(wù)和物流樞紐；創(chuàng)新科技地帶；口岸商貿(mào)及產(chǎn)業(yè)區(qū)；藍(lán)綠康樂(lè)旅游生態(tài)圈。

圍繞北部都會(huì)區(qū)，香港試圖一舉解決住房、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、與內(nèi)地加強(qiáng)互通互聯(lián)等問(wèn)題。為此，香港政府需要加快腳步。

林鄭月娥在2021年接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾表示：“（北部都會(huì)區(qū)）目前最重要就是需要加快，程序要加快，住宅建設(shè)的流程要加快。”

據(jù)了解，香港特區(qū)政府預(yù)計(jì)，隨著各項(xiàng)目推進(jìn)，北部都會(huì)區(qū)將在未來(lái)5至10年漸見(jiàn)雛形，并在20年內(nèi)大致完成發(fā)展。

其中，如何通過(guò)北部都會(huì)區(qū)這個(gè)突破口，扭轉(zhuǎn)過(guò)去香港長(zhǎng)期存在的房屋短缺、覓地困難、建屋進(jìn)度緩慢等問(wèn)題，是重中之重。

在此背景下，坐擁眾多農(nóng)地的香港開(kāi)發(fā)商，意欲加快土地資源價(jià)值釋放。

據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，香港主要發(fā)展商在新界持有不少于1000公頃的農(nóng)地。以新世界發(fā)展為例，截至2023年6月30日，該公司持有合共約1636萬(wàn)平方呎待更改用途的農(nóng)地，其中約90%位于北部都會(huì)區(qū)范圍。

這些農(nóng)地過(guò)去受制于冗長(zhǎng)的改規(guī)流程，長(zhǎng)期難以發(fā)揮用途。早于2021年，為響應(yīng)過(guò)渡性房屋單位倡議，不少發(fā)展商已開(kāi)始捐出或借出旗下農(nóng)地，加快資源利用效率。

內(nèi)房重返香港路徑

以北部都會(huì)區(qū)發(fā)展為契機(jī)，香港政府試圖再加快農(nóng)地轉(zhuǎn)換的過(guò)程，推動(dòng)房屋供應(yīng)。

2023年10月，香港發(fā)展局就提出，將在農(nóng)地轉(zhuǎn)換上加入新思維。原本需要百分百業(yè)權(quán)才能觸發(fā)換地條件，未來(lái)在北部都會(huì)區(qū)將會(huì)允許擁有九成業(yè)權(quán)土地的持有人參與換地。剩余10%業(yè)權(quán)，將由政府運(yùn)用公權(quán)力收地，以加快換地速度。

目前香港發(fā)展局在古洞北/粉嶺北推出的原址換地計(jì)劃，也已經(jīng)接獲10多宗申請(qǐng)。最新已有7宗地塊符合條件，3宗在處理中。其中6宗土地正與香港政府商討底價(jià)，涉及約9000個(gè)住宅單位。

同時(shí)，“港深建雙城三圈格局”強(qiáng)調(diào)深港合作，也意味著香港發(fā)展商不能單打獨(dú)斗，內(nèi)房們由此看到了一條嶄新的參與香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的路徑。

在此之前，2014-2017年間內(nèi)房企業(yè)掀起出海狂潮，香港成為首選目的地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2016年-2017年間，來(lái)自?xún)?nèi)地的開(kāi)發(fā)商在香港就購(gòu)入了至少10宗土地，成交總金額超過(guò)600億港元。

這些土地在2019-2020年陸續(xù)入市，內(nèi)房本應(yīng)在此時(shí)加大補(bǔ)倉(cāng)力度，但由于行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境沖擊，有意愿和能力行動(dòng)的企業(yè)少之又少。

因此，目前明確提出希望參與北部都會(huì)區(qū)開(kāi)發(fā)的內(nèi)房企業(yè)不多。

其中，2023年年初中海地產(chǎn)董事長(zhǎng)顏建國(guó)曾分別拜會(huì)了前任行政長(zhǎng)官林鄭月娥、時(shí)任行政長(zhǎng)官李家超等，表示將積極參與北部都會(huì)區(qū)和明日大嶼建設(shè)，但目前未有明確進(jìn)展。

華潤(rùn)置地方面，該公司自2016年起面向香港市場(chǎng)設(shè)立海外事業(yè)部，2020年5月組建華潤(rùn)置地(海外)有限公司。

但直至目前，華潤(rùn)置地在香港布局的項(xiàng)目不多。除綜合商業(yè)項(xiàng)目華潤(rùn)大廈之外，在港落地的住宅項(xiàng)目?jī)H有5個(gè)。

包括2017年收購(gòu)的香港中環(huán)贊善里住宅地塊；2018年斥資59億收購(gòu)的壽山村道39號(hào)地塊；2019年拿下的九龍啟德6553號(hào)地塊；2023年剛補(bǔ)地價(jià)137.3億港元的長(zhǎng)沙灣潤(rùn)發(fā)倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目；以及油塘華東貨倉(cāng)項(xiàng)目。

能極大地釋放地產(chǎn)供給的北部都會(huì)區(qū)“處女地”，自然成為華潤(rùn)置地的新目標(biāo)。

另一個(gè)角度，北部都會(huì)區(qū)建設(shè)時(shí)間緊、任務(wù)重，改變了香港開(kāi)發(fā)商過(guò)去的發(fā)展節(jié)奏。另外，農(nóng)地?fù)Q地補(bǔ)地價(jià)價(jià)格昂貴，資料顯示，上述提到的6宗正與香港政府商討地價(jià)的地塊，涉及補(bǔ)地價(jià)金額約130億港元。

而且由于樓市下行、持續(xù)的高利率環(huán)境，以及居高不下的建筑成本，同時(shí)92.6萬(wàn)個(gè)公私營(yíng)房屋單位短時(shí)間內(nèi)入市所造成的沖擊，開(kāi)發(fā)商在北部都會(huì)區(qū)開(kāi)發(fā)中面臨著不少風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)2023年4月發(fā)布的Arcadis國(guó)際建筑成本指數(shù)(ICC)，香港的建筑成本在亞洲排名第一，在全球排名第八。

香港開(kāi)發(fā)商與有實(shí)力內(nèi)房的結(jié)合，有利于雙方分散相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。后者攜資金、人力入局，后者則分享廉價(jià)的優(yōu)質(zhì)土地資源。

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