昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入拉鋸戰(zhàn)已經(jīng)有一段時(shí)間了。

首先是銷售量，自去年下半年月成交面積跌破30萬(wàn)平方米以后，就一直徘徊在25萬(wàn)平方米左右，既無法因?yàn)榫仁辛Χ仍絹碓酱蠖山环糯�，也沒有因?yàn)槭袌?chǎng)上悲觀情緒蔓延而進(jìn)一步下跌。

其次是房?jī)r(jià)，過去幾個(gè)月昆明新建住宅的成交均價(jià)一直在1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)之間波動(dòng)，向上突破無力，下跌卻也遇到很強(qiáng)支撐。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，盡管去年5月到10月昆明房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)下跌5個(gè)月，但總體幅度并不大，而且11月又來了一波反彈。

瑋房研究院發(fā)布的最近數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月15日，昆明新房中位數(shù)價(jià)格仍有11302元/平米，并沒有大幅度下降。

大華翠湖映最高售價(jià)達(dá)到5萬(wàn)/平

人們對(duì)市場(chǎng)的感受，最直觀的指標(biāo)是房?jī)r(jià)，這幾個(gè)月沿海城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)給人的感覺是水深火熱，房?jī)r(jià)大幅度下跌，連北京、上海都跌了，深圳有的項(xiàng)目在去年下半年，房?jī)r(jià)從4.4萬(wàn)跌到3.3萬(wàn)，相當(dāng)于打了75折，這種情形去年在昆明并沒有發(fā)生。

去年昆明房?jī)r(jià)雖然也有下跌，但幅度比較小，跌幅甚至還不如2022年，與國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)城市形成鮮明對(duì)比。

和新房相比，昆明的二手房?jī)r(jià)格倒是下跌較多，年末的成交均價(jià)和年初相比，跌幅大概有20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新房，二手房和新房的價(jià)差也擴(kuò)大到了差不多30%。但二手房的成交均價(jià)在去年下半年也基本保持平穩(wěn)狀態(tài)，維持在9000到10000之間。

二手房的市場(chǎng)敏感度要超過新房，這兩年人們對(duì)房地產(chǎn)的悲觀認(rèn)識(shí)，很大程度上也來自大幅下跌的二手房，有些城市的二手房?jī)r(jià)在一年之內(nèi)腰斬，對(duì)市場(chǎng)情緒的影響非常大，比如這段時(shí)間全國(guó)聞名的東莞某項(xiàng)目，原價(jià)600的房產(chǎn)折價(jià)280萬(wàn)還賣不出去，昆明很少有如此極端的例子。

克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，雖然昆明二手房去年降價(jià)幅度比新房要大，但去年下半年的成交價(jià)也基本穩(wěn)定在9000多，下降速度大大放緩。在新房?jī)r(jià)格橫盤在1.3萬(wàn)以上的情況下，昆明二手房劇降的可能性并不大。

昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么銷量和價(jià)格都出現(xiàn)拉鋸狀態(tài)？

首先是昆明新房供應(yīng)出現(xiàn)斷崖式下跌。2022年昆明新房過規(guī)面積從上一年到1755萬(wàn)平方米，暴跌到523.5萬(wàn)平方米，銳減三分之二。去年過規(guī)面積進(jìn)一步下降，頂多有500萬(wàn)平方米，還不到2018年的八分之一。

由于開發(fā)量劇降，所以去年雖然新房銷售量已經(jīng)大幅度縮水，但昆明的商品房庫(kù)存面積仍然從2022年11月的1756萬(wàn)平方米，下降到去年11月份1516萬(wàn)平方米，一年少了240萬(wàn)平方米。其中住宅庫(kù)存下降了140萬(wàn)平方米。

過去一年昆明商品房庫(kù)存變化（克爾瑞數(shù)據(jù)）

而在需求方面，除了昆明作為500萬(wàn)人口量級(jí)的特大城市無論如何不會(huì)消失的剛性需求外，去年改善型換房需求獲得很大支撐，因?yàn)橐院蠓康禺a(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)是換房頻率大幅度下降，換房周期拉長(zhǎng)，換房成本增加，所以許多有改善需求的人群趁房?jī)r(jià)下跌，開始集中換房，由此帶來的另一個(gè)變化是昆明的二手房掛牌量創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。

這種換房需求還體現(xiàn)在隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，人口老齡化，不同城市的發(fā)展前景出現(xiàn)比較大的分化，三四線城市、部分北方城市出現(xiàn)人口加速外流、經(jīng)濟(jì)失速的情形，這些城市有多套房產(chǎn)的人正在加快拋出手上多余的當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)，置換為熱點(diǎn)城市和宜居城市的房產(chǎn)，甚至開始考慮遷移到大城市和類似昆明一樣的養(yǎng)老友好型城市。去年，云南州市和省外客戶在昆明購(gòu)房的比例又開始上升。

然而，盡管昆明的新房開發(fā)量仍在下滑，又有相對(duì)穩(wěn)定的需求支撐，去年持續(xù)大半年的市場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)是不是仍能維持，關(guān)鍵還是看今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。

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