觀點(diǎn)網(wǎng) 萬(wàn)科率先披露了2023年銷售情況。
根據(jù)1月2日傍晚萬(wàn)科公告，公司于2023年累計(jì)合同銷售金額為3761.2億元，同比下滑9.8%；累計(jì)合同銷售面積達(dá)2466.0萬(wàn)平方米，同比下滑6.24%；銷售均價(jià)為1.53萬(wàn)元/平米。
2023年12月，萬(wàn)科錄得合同銷售金額為329.8億元，同比減少17%；合同銷售面積為256.7萬(wàn)平方米，同比下滑10.49%。所以，12月萬(wàn)科的銷售均價(jià)約為1.28萬(wàn)元/平米。
在土地投資上，12月萬(wàn)科并未披露新增土地，全年累計(jì)新增40個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，累計(jì)拿地建筑面積約569萬(wàn)萬(wàn)平米，投資聚焦于上海、杭州等高能級(jí)城市，一二線城市拿地金額占比高。
銷售承壓
銷售下行是房企2023年面臨的共同難題。觀點(diǎn)指數(shù)披露的2023銷售表現(xiàn)報(bào)告指出，全年前100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額40149億元，同比下降20%。盡管今年房地產(chǎn)銷售規(guī)模同比下降，但頭部企業(yè)業(yè)績(jī)相對(duì)穩(wěn)定。
12月是全年萬(wàn)科銷售均價(jià)最低的月份，此前即便是7月銷售均價(jià)仍為1.3萬(wàn)元/平米�？v觀萬(wàn)科全年銷售情況，月銷售均值為314.43億元，最高點(diǎn)是3月的426.3億元，最低是7月的220.4億元。
七八月拖累萬(wàn)科全年銷售。其中七月銷售220.4億元，同比下滑34.58%，面積同比下滑21.48%；八月銷售226.1億元，同比下滑26.97%，面積同比下滑22.26%，銷售情況于九月開(kāi)始有所好轉(zhuǎn)，在“金九銀十”窗口期逐漸發(fā)力，銷售數(shù)據(jù)明顯改善，均保持300億以上規(guī)模。
2023銷售市場(chǎng)下行是一切的根源，這令房企資金鏈上捉襟見(jiàn)愁，萬(wàn)科也備感市場(chǎng)審視的壓力。
從現(xiàn)金角度觀察，三季度末萬(wàn)科貨幣資金1037億元，扣除預(yù)售監(jiān)管資金后為600億元，如若銷售和融資難以覆蓋支出，萬(wàn)科在手資金將被快速消耗。
曾有一位投資者稱，據(jù)他測(cè)算，萬(wàn)科每月的銷售紅線大概在350-360億元，才能覆蓋各項(xiàng)支出。
11月27日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪宣布，將萬(wàn)科的發(fā)行人評(píng)級(jí)從「Baa1」下調(diào)至「Baa3」，并將全資子公司萬(wàn)科置業(yè)(香港)所發(fā)行的中期票據(jù)及優(yōu)先無(wú)擔(dān)保債券評(píng)級(jí)一并下調(diào)。
還是因?yàn)槿跤陬A(yù)期的銷售，穆迪高級(jí)副總裁Kaven Tsang表示，評(píng)級(jí)下調(diào)反映萬(wàn)科合約銷售疲軟，今年首十個(gè)月表現(xiàn)跑輸大市，預(yù)計(jì)公司的信貸指標(biāo)及流動(dòng)性緩沖將在未來(lái)12至18個(gè)月內(nèi)減弱，預(yù)測(cè)調(diào)整后債務(wù)對(duì)EBITDA比率將提升到4.5至5倍，息稅前利潤(rùn)對(duì)借貸利息覆蓋比率則預(yù)料下降到4至4.5倍。
穆迪預(yù)測(cè)萬(wàn)科今明兩年合約銷售額將按年下跌10%，歸因于消費(fèi)者信心疲軟，公司主要是在一線城市發(fā)展，因此較受影響。
流動(dòng)性保衛(wèi)
流動(dòng)性方面，穆迪預(yù)計(jì)，截至2023年9月30日，萬(wàn)科企業(yè)擁有的1010億元無(wú)限制現(xiàn)金及其預(yù)計(jì)的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流將滿足未來(lái)12-18個(gè)月承諾的土地支付和再融資需求。
然而，因?yàn)槠溥\(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流不斷減少，獲得長(zhǎng)期無(wú)抵押融資渠道的不確定性，以及同期大規(guī)模再融資需求（包括總計(jì)約100億元人民幣的境外債券和93億元人民幣的境內(nèi)債券，這些債券將于2024年到期或可回售），其流動(dòng)性緩沖可能會(huì)降低。
萬(wàn)科流動(dòng)性確實(shí)備受關(guān)注。體現(xiàn)在資本市場(chǎng)上，萬(wàn)科股債于10月承受拋壓，出現(xiàn)較大波動(dòng)，引發(fā)外界對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全的憂慮。
為安撫市場(chǎng)情緒，萬(wàn)科于11月6日下午緊急召開(kāi)超過(guò)150家金融機(jī)構(gòu)、資金方參加的會(huì)議。除了郁亮等坐鎮(zhèn)，還得到大股東深圳國(guó)資委主要領(lǐng)導(dǎo)“站臺(tái)”。
會(huì)上，深圳國(guó)資委、深鐵“力挺”萬(wàn)科，稱其具備足夠的安全性，并表明如有需要或遭遇極端情況，深圳國(guó)資委可以通過(guò)一切可能的市場(chǎng)化、法制化手段幫助萬(wàn)科積極應(yīng)對(duì)。
觀點(diǎn)新媒體獲悉，對(duì)萬(wàn)科的實(shí)質(zhì)性支持涵蓋5個(gè)方面，包括通過(guò)受讓、合作開(kāi)發(fā)等方式，加快萬(wàn)科大型城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)；提高萬(wàn)科持有各類投資性房地產(chǎn)的流動(dòng)性；配合萬(wàn)科優(yōu)化長(zhǎng)期股權(quán)投資結(jié)構(gòu)；積極協(xié)調(diào)國(guó)資機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)萬(wàn)科債券；積極協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)加大萬(wàn)科融資力度。
會(huì)議結(jié)束后不久，萬(wàn)科宣布，大股東深鐵決定承接萬(wàn)科在深圳的一部分城市更新項(xiàng)目，為萬(wàn)科注入超過(guò)100億元的流動(dòng)資金。市場(chǎng)期盼深鐵的支援將為萬(wàn)科注入流動(dòng)性，但目前，這一支持卻仍未有兌現(xiàn)。
不過(guò)，作為混改企業(yè)，在國(guó)資股東的支持下，萬(wàn)科的融資渠道較為暢通，銀行端資源依然通暢，前9個(gè)月新增發(fā)行100億元公司債。
萬(wàn)科緊抓政策融資窗口，于年初港股配股募資39.15億港元，今年2月更是披露A股定增計(jì)劃，擬通過(guò)定增募資不超過(guò)150億元，募集資金凈額用于補(bǔ)充流動(dòng)資金以及11個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
不過(guò)，由于股價(jià)處于低位，有機(jī)構(gòu)投資人對(duì)于在低位增發(fā)表示擔(dān)憂，出于對(duì)現(xiàn)有股東的權(quán)益保障，萬(wàn)科于8月公告終止A股定增計(jì)劃。
除此之外，萬(wàn)科還持有大量經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。
10 月 26 日，中金印力消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 在深交所發(fā)布招募說(shuō)明書(shū)，并于11月獲證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，成為首批公開(kāi)發(fā)行的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 之一，萬(wàn)科能夠借此回籠一筆資金。
因印力并未并表，對(duì)上市公司負(fù)債表改善作用較小，但能夠幫助萬(wàn)科打通商業(yè)業(yè)務(wù)退出路徑，推動(dòng)從開(kāi)發(fā)商到不動(dòng)產(chǎn)商的轉(zhuǎn)變。
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