觀點(diǎn)網(wǎng) 1月14日，萬(wàn)科內(nèi)部發(fā)布組織調(diào)整和人事安排，成立商業(yè)事業(yè)部。
萬(wàn)科7大區(qū)域的商業(yè)業(yè)務(wù)、印力集團(tuán)統(tǒng)一并入商業(yè)事業(yè)部，由原南方區(qū)域首席合伙人孫嘉出任商業(yè)事業(yè)部首席合伙人。
丁力業(yè)繼續(xù)擔(dān)任印力集團(tuán)董事長(zhǎng)，同時(shí)兼任商業(yè)事業(yè)部首席顧問(wèn)；王海武擔(dān)任商業(yè)事業(yè)部核心合伙人；2023年加盟萬(wàn)科集團(tuán)的周軼群，接任南方區(qū)域首席合伙人。
萬(wàn)科方面表示，公司一直堅(jiān)持開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重的戰(zhàn)略，此次組織調(diào)整和人事安排是匹配戰(zhàn)略發(fā)展需要。
一方面，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)為商業(yè)業(yè)務(wù)迎來(lái)重要發(fā)展機(jī)遇，通過(guò)商業(yè)版塊的一盤(pán)棋建設(shè)和強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)管理力量，以更好地抓住機(jī)會(huì)。
另一方面，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在當(dāng)前市場(chǎng)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)下，更需要以大江大海的開(kāi)放心態(tài)，不拘一格用人才。
“大江大�！憋L(fēng)浪再起
“大江大�！庇�(jì)劃起源于2019年初，由萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮親自提出。
據(jù)郁亮透露，大江大海計(jì)劃最早始于上海區(qū)域向總部匯報(bào)組織重建工作時(shí)提到的“活水計(jì)劃”，區(qū)域內(nèi)有些職位空出，可以讓區(qū)域內(nèi)的人流動(dòng)起來(lái)，“我說(shuō)那為什么不是大江大海呢？不只是區(qū)域內(nèi)流動(dòng)，區(qū)域內(nèi)的水不就是一個(gè)溪水嗎，為什么不是大江大海呢？”
“大江大海”計(jì)劃提出的第一年，萬(wàn)科進(jìn)行了將近30位城市總經(jīng)理的崗位調(diào)動(dòng)。
正是在2019年5月，萬(wàn)科CFO孫嘉調(diào)任南方區(qū)域首席執(zhí)行官，并成為萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁。
四年多時(shí)間過(guò)去，“大江大�！憋L(fēng)浪再起，而人事調(diào)動(dòng)背后的深層邏輯，往往在于相應(yīng)板塊和業(yè)務(wù)的發(fā)展情況。
早在2021年，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官王海武被調(diào)任印力集團(tuán)總裁。彼時(shí)萬(wàn)科給出的說(shuō)法是，做大做強(qiáng)某項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，通常會(huì)采取“人才先行”策略。
通過(guò)萬(wàn)科這兩次“遣將”，可以發(fā)現(xiàn)王海武和孫嘉頗有共同之處。
首先是過(guò)往業(yè)績(jī)經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)，二人分別執(zhí)掌過(guò)萬(wàn)科中西部和南方區(qū)域；其次，這也代表著資歷深厚，足以在商業(yè)板塊的整合過(guò)程中穩(wěn)定軍心。
最為重要的是二人都具備商業(yè)方面的履歷。
萬(wàn)科從2010年開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，東莞成為首批試水城市，2013年，東莞萬(wàn)科首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目亮相，而王海武早年先后擔(dān)任東莞萬(wàn)科財(cái)務(wù)管理部經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理，連續(xù)多年奪下東莞樓市銷冠。
無(wú)獨(dú)有偶，孫嘉也是萬(wàn)科較早開(kāi)始探索和實(shí)踐經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的前線管理者之一，在上海任職期間開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)了多個(gè)商業(yè)綜合體。
同時(shí)，孫嘉在資產(chǎn)交易方面也有較豐富經(jīng)驗(yàn)，與多個(gè)投資基金、國(guó)有企業(yè)有過(guò)成功合作。
印力整合與REITs大潮
財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)科2023上半年經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)增長(zhǎng)，全口徑收入267.3億元，同比增長(zhǎng)11.9%。
其中，物業(yè)服務(wù)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、租賃住宅和商業(yè)地產(chǎn)的收入（含非并表項(xiàng)目）增速分別為12.2%、17.0%、10.6%和7.3%。而印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)收27.4億元，占萬(wàn)科商業(yè)總營(yíng)收63.7%。
截至報(bào)告期末，萬(wàn)科累計(jì)開(kāi)業(yè)203個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（不含輕資產(chǎn)輸出管理項(xiàng)目），建筑面積1118.3萬(wàn)平方米，較上年同期新增76萬(wàn)平方米；規(guī)劃和在建商業(yè)建筑面積為381.2萬(wàn)平方米。
印力方面累計(jì)開(kāi)業(yè)73個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（不含輕資產(chǎn)輸出管理項(xiàng)目），建筑面積699.5萬(wàn)平方米；規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為86.2萬(wàn)平方米。此外，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目2023上半年整體出租率為94.7%，同比提高2個(gè)百分點(diǎn)。
根據(jù)2023年6月印力商用置業(yè)有限公司披露的公司債發(fā)行文件，近三年發(fā)行人實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)58977萬(wàn)元、55161萬(wàn)元和48173萬(wàn)元，歸母凈利潤(rùn)58364萬(wàn)元、50043萬(wàn)元和30271萬(wàn)元。
根據(jù)后來(lái)的REITs發(fā)行文件，2023年上半年該公司凈利潤(rùn)2454.92萬(wàn)元，據(jù)印力方面表示，凈利潤(rùn)下滑主要與新開(kāi)業(yè)自持的商業(yè)物業(yè)有關(guān)。
早在2021年初，郁亮在萬(wàn)科內(nèi)部年會(huì)上就強(qiáng)調(diào)“一個(gè)集團(tuán)、形成合力”。在2022年年末，萬(wàn)科將區(qū)域BG的49個(gè)商業(yè)項(xiàng)目委托由印力管理，總體量達(dá)200萬(wàn)平方米，以“印象系”進(jìn)行統(tǒng)一命名與運(yùn)營(yíng)。
雖然印力目前仍為萬(wàn)科的非并表單位，財(cái)報(bào)上屬于“長(zhǎng)期股權(quán)投資”，所產(chǎn)生的收益也是“投資收益”，但經(jīng)過(guò)公司架構(gòu)層面一系列調(diào)整，標(biāo)志著萬(wàn)科原有商業(yè)大盤(pán)子與印力業(yè)務(wù)的走向“并線”。
與業(yè)績(jī)數(shù)字相比，萬(wàn)科過(guò)去一年在商業(yè)領(lǐng)域的亮眼之處在于打開(kāi)了消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
2023年10月26日，深交所正式受理中金印力首只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城。后者是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購(gòu)物中心，估值39.59億元，目前已獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)許注冊(cè)。
“杭州西溪印象城REITs只是一個(gè)開(kāi)始，萬(wàn)科商業(yè)版圖基本覆蓋了商業(yè)領(lǐng)域的所有部分，這些項(xiàng)目中大家比較熟悉的有印象城購(gòu)物中心，也包括很多社區(qū)商業(yè)，以及歷史文化街區(qū)等非標(biāo)商業(yè)�！倍×I(yè)在2023觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上強(qiáng)調(diào)，未來(lái)會(huì)通過(guò)REITs擴(kuò)募，讓更多商業(yè)項(xiàng)目走向公共市場(chǎng)，“公募REITs是商業(yè)地產(chǎn)循環(huán)最后的也是最關(guān)鍵的一步。”
此外，印力集團(tuán)承諾以不低于凈回收資金的90%用于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資，擬投向5個(gè)改擴(kuò)建或新建購(gòu)物中心項(xiàng)目。也就是說(shuō)，不超過(guò)10%的凈回收資金可用于補(bǔ)充發(fā)起人（原始權(quán)益人）流動(dòng)資金等。
因此，一部分聲音認(rèn)為，印力REITs發(fā)行更多意義在于盤(pán)活商業(yè)資產(chǎn)、減輕后續(xù)投資壓力，而非獲得資金幫補(bǔ)萬(wàn)科流動(dòng)性壓力；另一部分聲音則從“算總賬”角度出發(fā)，在“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重”的背景下，總歸是萬(wàn)科系歸攏了現(xiàn)金——這或許正是整合印力的潛在意義。
新年伊始，商業(yè)事業(yè)部掛牌成立，孫嘉、丁力業(yè)、王海武組成的萬(wàn)科商業(yè)“鐵三角”或許會(huì)帶來(lái)新的化學(xué)反應(yīng)。
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