觀點網(wǎng) 繼2022年6月收購首置物業(yè)100%股權(quán)后，金茂服務(wù)上市后的第二筆收并購事項于近日揭曉。
1月18日，金茂物業(yè)服務(wù)發(fā)展股份有限公司發(fā)布公告稱，公司全資附屬公司金茂物管以人民幣3.238億元收購目標公司北京市潤物嘉業(yè)企業(yè)管理有限公司全部股權(quán)。收購?fù)瓿珊�，潤物嘉業(yè)將成為金茂服務(wù)的間接全資附屬公司。
從首置物業(yè)到潤物嘉業(yè)，金茂服務(wù)用于收并購的資金已達7.738億元。借助資本手段實現(xiàn)合約建筑面積共計增加1577萬平方米，在管建筑面積增加1078萬平方米。
開年第一單
剛剛過去的2023年，物管行業(yè)收并購事件及規(guī)模較此前已顯著降溫，年中甚至有數(shù)筆收購交易中止。
早在去年6月，東方證券就在研報中指出，物企以追求規(guī)模為主的收并購意愿降低，更加重視并購質(zhì)量和價格合理性。
隨著行業(yè)估值和業(yè)績承壓，物企單純追求規(guī)模為主的收并購意愿下降，2022年上市物企收并購金額較2021年顯著減少。在此基礎(chǔ)上，2023全年收并購金額繼續(xù)走低。
同時，民企前期收并購力度更大、落地更快，是收并購市場的主要參與者，市場降溫后央國企逐漸走向舞臺中央。進入2024年，物管行業(yè)收并購第一單，花落金茂服務(wù)。
而對于金茂服務(wù)而言，其第一單收并購是在一年半前。
2022年3月10日上市僅三個月后，6月17日，金茂服務(wù)宣布了上市后的首次收購。通過其全資附屬公司金茂物管，在北交所以4.5億元投得首創(chuàng)置業(yè)旗下首置物業(yè)100%股權(quán)。收購?fù)瓿珊螅字梦飿I(yè)成為金茂服務(wù)的間接全資附屬公司。
該筆交易中，金茂服務(wù)以現(xiàn)金支付方式收購首置物業(yè)100%股權(quán)，其中利用IPO募集所得款項中分配給收購物業(yè)管理公司的部分人民幣3.15億元，剩余部分由金茂服務(wù)以自有資金撥付。
隨著上述交易的達成，金茂服務(wù)上市時擬定的全球發(fā)售所得款中，50%用于“收購、投資適合且與業(yè)務(wù)經(jīng)營及策略互補的其他物業(yè)管理公司及城市運營服務(wù)上下游專業(yè)服務(wù)提供商或與其合作”的對應(yīng)部分，已全部動用。
也因此，在最新的交易中，金茂服務(wù)在公告中提及，同步變更全球發(fā)售所得款項凈額用途。
截至公告發(fā)布日，金茂服務(wù)未動用的上市籌資所得款項凈額為1.661億港元。伴隨此次交易，金茂服務(wù)董事會已決議重新分配未動用所得款項凈額的建議用途，以提高所得款項凈額的使用效率，并使集團能夠及時把握良機收購可在戰(zhàn)略上支持集團業(yè)務(wù)能力的優(yōu)質(zhì)目標潤物嘉業(yè)。
在調(diào)整后，用于升級智慧管理服務(wù)體系及開發(fā)智慧社區(qū)及智慧城市解決方案的資金由原先占全部全球發(fā)售所得款項凈額的22%降至9.2%，可用于收并購的資金由3.91億港元增加至5.301億港元。
公告顯示，最新的交易事項總代價為人民幣3.238億元（可予調(diào)整），其中人民幣1.2652億元將由全球發(fā)售所得款項凈額撥付，總代價的余額將使用金茂服務(wù)內(nèi)部現(xiàn)金資源結(jié)算。
意外第三方
收并購始終是物企上市初期進行規(guī)模和管理密度提升的重要手段之一。這兩筆交易，也為金茂服務(wù)帶來管理規(guī)模的顯著增長。
此前公開數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，首置物業(yè)合約建筑面積約為711萬平方米，其中在管建筑面積約為280萬平方米；商辦類項目合約及鎖定27個，管理面積約316萬平方米，其中在管項目19個，管理面積196萬平米，均為核心城市重點商圈的高端商辦項目。
潤物嘉業(yè)則主要通過附屬公司北京市圣瑞物業(yè)服務(wù)有限公司開展業(yè)務(wù)，潤物嘉業(yè)持有北京圣瑞物業(yè)80%的股權(quán)。根據(jù)公告所述，余下20%股權(quán)由獨立第三方持有。
觀點新媒體在天眼查平臺查詢后發(fā)現(xiàn)，該獨立第三方為北京市華遠置業(yè)有限公司。
與此同時，北京圣瑞物業(yè)服務(wù)類型涉及星級寫字樓、高檔公寓、住宅、別墅和商業(yè)等多種業(yè)態(tài)的高端物業(yè)。
從官網(wǎng)公開的服務(wù)項目來看，較多都與華遠地產(chǎn)有關(guān)，包括位于北京的華遠·匯中心、華遠·和墅、華遠·瀾悅、華遠·銘悅，位于西安的華遠·辰悅、華遠·楓悅、華遠·錦悅，位于天津的華遠·波士頓等等。
也就是說，金茂服務(wù)在收購潤物嘉業(yè)后，以北京圣瑞物業(yè)為紐帶，也與華遠建立起聯(lián)系，獨立性更加凸顯。
回過頭來，在管理規(guī)模方面，北京圣瑞物業(yè)及其附屬公司通過在中國境內(nèi)設(shè)立的25家分公司及兩家附屬公司在包括北京、西安、長沙、天津、石家莊及廣州等多地提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)，服務(wù)業(yè)態(tài)包括住宅、商業(yè)及寫字樓。
截至2023年12月31日，北京圣瑞物業(yè)及其附屬公司的合約建筑面積約為866萬平方米，其中在管建筑面積約為798萬平方米。就酒店運營業(yè)務(wù)而言，旗下的北京華瑞和自2020年初起一直在中國長沙運營一家酒店。
在管項目共計27項，主要分布于北京、西安等地，為住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)的業(yè)主提供四保一管服務(wù)，且包含包干制和酬金制兩種計費模式。管理時間已超過10年的項目占項目總數(shù)的37%，而管理時間為五年或以上的項目占比多達78%，整體而言，現(xiàn)有物業(yè)管理項目相對穩(wěn)定。
截至2023年6月30日，金茂服務(wù)合約建筑面積9450萬平方米，在管面積7100萬平方米，第三方在管面積占總在管面積的比例為47.8%。以此計算，第三方在管面積約為3393.8萬平方米。
潤物嘉業(yè)并表之后，金茂服務(wù)合約建筑面積將達10316萬平方米，在管面積7898萬平方米，第三方在管面積將達4191.8萬平方米，對應(yīng)占比為53.07%，將實現(xiàn)首次過半。
除此之外，在金茂服務(wù)的闡述中，潤物嘉業(yè)的在管及合約管理項目主要為中高端住宅及商業(yè)項目，較為匹配該集團管理高端項目的戰(zhàn)略定位，且該等項目與集團在管項目地域分布重合度較高，有利于地域集約管理，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟并創(chuàng)造協(xié)同效應(yīng)。
在管及合約管理的多個別墅、商業(yè)及寫字樓將有助于金茂服務(wù)在核心城市及商業(yè)項目的別墅物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的品牌與專業(yè)能力提升。
此外，潤物嘉業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)良，物業(yè)管理服務(wù)收入占比高，收購該公司或有利于進一步強化金茂服務(wù)的非周期業(yè)務(wù)。
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