編者按：2023年，是中國經濟在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內部發(fā)展的壓力，但經歷艱難，我們更應堅定信心。
在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。
與此同時，我們亦將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業(yè)領袖，從他們的角度，解讀中國經濟與行業(yè)未來發(fā)展。
觀點網 從2023年初約160億元境內公開市場債券整體展期成功，到接近年末時正式完成境外債務重組，融創(chuàng)這一年在化債路上繼續(xù)奔走，并取得了顯著進展。
歷時18個月，作為曾經的頭部房企，融創(chuàng)整體債務重組成功，也為行業(yè)帶來積極信號。行動的動力是向上的愿望，進入2024年，這些房企在新年獻詞中難掩對未來的渴望。
與此同時，也不能忽視陷入寒冬的房地產市場。
觀點指數發(fā)布的“2023年1-12月房地產企業(yè)銷售表現”研究成果顯示，2023年1-12月份，前100房企累計實現權益銷售金額40149億元，同比下降20%。行業(yè)整體銷售下滑，主要受出險房企銷售斷崖及三四線市場萎縮影響。
就融創(chuàng)而言，2023年全年合同銷售金額同比減少845.6億元，降幅約49.94%；合同銷售面積減少677.1萬平方米，降幅約52.7%。
“化債”換來的三年時間，并不會直接將融創(chuàng)從黑夜中拯救出。時間窗口之后將會是一個怎樣的景象，既取決于融創(chuàng)選擇何種方式度過，也取決于夜有多長。
重回牌桌
自2023年11月20日晚間宣布境外債重組各項條件獲滿足以來，融創(chuàng)中國的股價表現并不盡如人意，公告發(fā)布后僅短暫獲得上漲。
11月21日、22日、23日分別上漲12.02%、4.21%、4.04%，24日再次進入下跌，當日跌幅1.77%，收盤價2.78港元/股。
至2023年最后一個開盤日，融創(chuàng)中國股價為1.5港元，幾乎跌去一半。盡管有一批支持者在股吧中聲稱要抄底，但股價還是在持續(xù)創(chuàng)新低。
不佳的股價表現與當下市場環(huán)境不無關系，大多數港股房企股價同樣錄得下跌。
碧桂園股價自11月23日收盤時的1.05港元跌至12月29日收盤的0.78港元；同期，華潤置地31.15港元跌至28港元；龍湖由15.25港元跌至12.5港元。
同一個時間段內，股價呈上漲走勢的實為少數，融創(chuàng)也未能逆勢跑贏市場。但對于融創(chuàng)而言，股價表現似乎不是很重要。
從過往來看，融創(chuàng)中國相對可以稱得上是在配股融資方面比較積極的內房企業(yè)，募資大多用作一般運營資金或償還債務。
價格方面，融創(chuàng)配股價格大多在前一日股價水平基礎上進行折讓，幅度約在8%-16%之間。
融創(chuàng)中國對資本市場的運用也一直比較靈活，此次進行重組的境外債務本金累計約102.37億美元，根據相關公告，存量境外債務可轉換為可轉債10億美元、強制可轉債27.5億美元、融創(chuàng)服務股份7.75億美元以及新票據57.04億美元，對應的境外債務占比為9.78%、26.88%、7.58%、55.76%。
除新票據外，包括融創(chuàng)服務在內的轉股部分涉及金額合計達45.25億美元，占境外債務總額的44.2%。
2023年12月6日，融創(chuàng)公布強制可轉換債券第一次轉換結果公告，已收到本金總額約19.04億美元的轉換通知，占初始發(fā)行額約69.23%。
按每股6港元轉換價計，融創(chuàng)中國已向轉換持有人發(fā)行合共約24.75億股，相當于公告日已發(fā)行股本的約29.49%。此后，孫宏斌在融創(chuàng)的持股比例從38.3%下降至29.98%。
債轉股后，“債”的價值與融創(chuàng)中國股價不可避免掛鉤。于債權人而言，若是股價上升，則可以享有對應收益，在二級市場交易變現。
華泰證券認為，對公司而言，以股抵債可以降低流動性壓力，優(yōu)化資本結構。對部分債權人而言，以股抵債提供了一個流動性更好的退出渠道。
這可能也是融創(chuàng)境外債務重組得以順利完成的原因之一。
境外債務重組為融創(chuàng)贏得了時間窗口，但要等到真正的黎明來臨，還依賴于經營情況好轉，以及融資端的實質性改善。
根據此前公告，在2024年5月31日后或許還將有第二期的債轉股，屆時股本數量將在目前83.93億股的基礎上進一步增加，但融創(chuàng)未來的股價表現還存在不確定性。
面對持續(xù)下行的股價以及被稀釋的股權，融創(chuàng)短期內配股融資的希望渺茫。
接近2023年末，繼三部門召開金融機構座談會后，房企融資“白名單”、三個“不低于”等積極信號釋出。同時，也有銀行開展支持房企融資性質的座談會。有消息稱，在民營企業(yè)中，已出險房企碧桂園、綠地集團也在名單之內。
碧桂園們的出現，似乎說明出險房企有機會重回牌桌，對企業(yè)回復流動性將起到更大支持作用，對于更多出險房企和整體市場而言也提供了信心。但若想相關利好落到實處，還需靜待。
過去一段時間，出險房企融資渠道被動收緊。中金曾在研報中指出，由于保交樓和房企紓困存在一定償還風險，較為依賴政策性金融機構支持，商業(yè)性機構參與仍較為謹慎。
為應對流動性危機，企業(yè)通常采取出售資產、引入戰(zhàn)投、股權融資等應對方式。于融創(chuàng)而言，具體包括聯合營項目退出及資產出售、與AMC等資產管理公司合作、銀行保交樓配套融資等。
融創(chuàng)可出售資產相對豐富，處置動作也始終在進行。其中，不同于單一住房開發(fā)業(yè)務的房企，融創(chuàng)積累了較多文旅資產，這些項目或主動或被動擺上了貨架。
項目處置帶來的資金可緩解暫時的錢緊難題，長期而言，保證正常開發(fā)進度和交付，還需不斷的資金輸入。
交付援兵
回顧過去一年，融創(chuàng)的主線任務有兩條：一是推動債務重組，二是保項目交付和銷售回款。
全年除了境內外債務重組種種消息之外，融創(chuàng)大部分時間都在通過各種方式找錢。
宣布境外債務重組各項條件已獲滿足的次日，融創(chuàng)中國公告稱，就上海亞龍項目與華融達成融資合作。華融將向項目公司提供34.8億元借款，期限不超過3年，款項用于上海亞龍項目的開發(fā)建設。
事實上，AMC在融創(chuàng)項目盤活的過程中扮演了較為重要的角色。一方面，2022年11月的“金融16條”提出，支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。同時明確，鼓勵金融資產管理公司、地方資產管理公司發(fā)揮在不良資產處置、風險管理等方面的經驗和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產企業(yè)等共同協商風險化解模式，推動加快資產處置。
另一方面，出險房企的大量優(yōu)質項目能夠為AMC機構帶來經濟效益，符合其發(fā)展需求。
雙重吸引力下，AMC更積極開展紓困工作。在項目層面，主要通過接手出險房企項目債務，以增量資金投入和委托代管代建等模式參與房地產風險處置工作；企業(yè)層面則是建立戰(zhàn)略合作關系，或是參與債務重組等。
過去一年，傳統(tǒng)四大AMC收購不良資產包的規(guī)模和數量均有顯著增加。其中，中國華融2023年上半年新增收購不良債權資產規(guī)模近500億元，同比增長84%；中國信達新增收購經營類不良資產265.56億元，同比增長1.52%；長城資產收購金融不良資產項目56個，收購債權本金133.09億元。
在AMC的支持下，融創(chuàng)上海外灘壹號院、武漢桃花源、西安曲江印、咸陽森嶼島等多個重點項目陸續(xù)得到盤活。截止到2023年中期，融創(chuàng)與中國華融、東方資產、長城資產等頭部AMC合作規(guī)模超過240億元。
其中，曾被寄予厚望的上海董家渡項目引入中信信托、中國華融。
2022年11月，在為融創(chuàng)保留核心資產的基礎上，華融公司以“股+債”方式介入紓困，聯動銀團繼續(xù)發(fā)放拆遷貸款，保障項目順利重整盤活，合作總規(guī)模超120億元。兩家機構介入后，融創(chuàng)中國對項目持股比例由100%降至10.322%。
彼時中國華融表示，此次投放資金是在上海市黃浦區(qū)政府支持下，攜手浦發(fā)銀行牽頭的6家銀行組成的銀團，協同中信信托等中信集團成員單位，實施了融創(chuàng)集團上海董家渡紓困。
該項目地塊位于上海核心位置，周邊配套成熟，具有不可多得的城市景觀資源等附加價值，也是頗受關注的原因之一。2023年初，首筆資金完成投放。
在董家渡地塊，“融創(chuàng)外灘壹號院”面世，項目一共分三個地塊，其中第一塊地于融創(chuàng)拿地當年的7月、9月兩次開盤。
1月初，當地媒體報道稱融創(chuàng)外灘壹號院二期預計在一季度入市，主力建面約180-375平方米大平層，另外還有17套商業(yè)性質別墅，已經開始認購意向登記。融創(chuàng)外灘壹號院三期規(guī)劃此前也已公示，規(guī)劃產品為高層+低密度合院別墅的組合。
2022年12月，東方資產與融創(chuàng)中國就武漢桃花源項目達成融資合作。根據合作協議，融資總規(guī)模33.11億元，所注入資金將用于化解原有債務以及支持項目的整體開發(fā)建設；在咸陽，陜西金融資產管理股份有限公司與融創(chuàng)就咸陽森嶼城項目的融資合作完成，該合作也是國內首筆地方AMC對地產項目紓困的順利落地。
“保交付”成為房企在2023年的共識，借力AMC，融創(chuàng)的保交付進度加快。
2023全年，融創(chuàng)中國在101個城市實現了279個項目交付，包括北京、上海、杭州、重慶和武漢等地多個大型項目，共計交付31萬套房屋，合計交付面積3587萬平方米。其中，融創(chuàng)北京區(qū)域完成交付59個項目。
與此同時，融創(chuàng)也通過申請紓困基金及配套融資推動復工復產，截至2023上半年，第一批次及第二批次保交樓紓困基金已落地約190億元。
行路仍難
銷售方面，2023年，融創(chuàng)中國累計實現合同銷售金額約847.7億元，累計合同銷售面積約607.6萬平方米。
對比觀點指數發(fā)布的2022年度、2023年度房地產企業(yè)銷售表現，融創(chuàng)中國權益銷售金額排名從2022年的第14名下降至第18名。
而在2021年，融創(chuàng)中國位居榜單第5名。
從數據來看，融創(chuàng)中國上半年實現收入總額約為584.7億元，較2022年同期增加20.5%；公司擁有人應占虧損約為153.7億元，較去年同期減少約18.1%，約33.9億元。
截至2023年12月底，融創(chuàng)累計實現合同銷售金額約847.7億元，累計合同銷售面積約607.6萬平方米，合同銷售均價約人民幣13950元/平方米。其中，12月單月實現合同銷售金額約54.9億元，合同銷售面積約40.5萬平方米，合同銷售均價約13550元/平方米。
截至2022年12月底，融創(chuàng)中國累計實現合同銷售金額約1693.3億元，累計合同銷售面積約1284.7萬平方米，合同銷售均價約13180元/平方米。2022年12月，融創(chuàng)中國實現合同銷售金額約82.3億元，合同銷售面積約66.4萬平方米，合同銷售均價約12390元/平方米。
對比得知，2023年較2022年合同銷售金額減少845.6億元，降幅約49.94%；合同銷售面積減少677.1萬平方米，降幅約52.7%；合同銷售均價增加770元/平方米。
銷售表現的差異主要來自2023年下半年。
盡管融創(chuàng)得益于項目的區(qū)域分布還有自身產品價值，銷售均價表現同比有所增加，但從整體銷售情況來看，收入下跌已成為現實。
市場普遍觀點認為，至2023年末，房地產市場政策環(huán)境已經趨近最寬松階段。據不完全統(tǒng)計，2023全年共計出臺地方調控政策近八百條，又以下半年頻率最高，達到峰值狀態(tài)。
這些樓市寬松政策涉及多個方面，包括認房不認貸、限價、以舊換新、貸款利率、首付比例、普宅標準、房票安置等多個方面。盡管如此，樓市交易仍顯平淡。
觀點指數認為，目前房地產開發(fā)投資主要受制于民營企業(yè)信心不足，尤其下半年以來，民營企業(yè)對土地市場、城市更新等領域保持謹慎態(tài)度。
在化債中奔走的融創(chuàng)中國，過去一段時間并未從公開市場新增土地儲備。不過基于早年間對規(guī)模的追逐，目前仍有豐富存貨可滿足未來較長時間的業(yè)務開發(fā)需求。
截至2023年6月末，融創(chuàng)連同合營公司及聯營公司總土地儲備約為1.86億平方米，總土地儲備貨值約為2.09萬億元，其中權益土地儲備約為1.22億平方米，權益土地儲備貨值約為1.39萬億元，超七成分布在一二線城市。
關于未來走向，市場情緒普遍審慎。在存量房時期，出險房企以時間換空間贏得了當下生機，債務展期卻不等同于削減債務和清盤的概念。
外部引援，引進合作者共同盤活項目，真正拯救企業(yè)的還是銷售去化帶來的實際利潤和負債率改善。
統(tǒng)計數據顯示，2024年2-3月將是房企償債高峰。以信用債為例，這兩個月到期債務金額約為全年到期債務金額的42.6%。
寒冬之下，房企如何度過這一輪的危機仍有待觀察。
截至2023年中期，融創(chuàng)中國流動和非流動借貸分別約2404.2億元和721.4億元，現金余額（包括現金及現金等價物及受限制現金）為約348.2億元。
于2023年6月30日，融創(chuàng)中國到期未償付的借貸本金為約1101.3億元，導致借貸總額本金約969億元可能被要求提前還款。
于2023年8月30日，融創(chuàng)到期未償付借貸本金為約1292.3億元，并導致借貸總額本金約人民幣860.2億元可能被要求提前還款。
截至中期末，融創(chuàng)中國未經審核資產總額約10700億元，負債總額約1萬億元，資產負債率達93.7%。
債務足夠輕之前，融創(chuàng)還需繼續(xù)等待黎明。
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