編者按：2023年，是中國經(jīng)濟在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的壓力，但經(jīng)歷艱難，我們更應(yīng)堅定信心。
在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。
與此同時，我們亦將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學識的經(jīng)濟學者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與行業(yè)未來發(fā)展。
觀點網(wǎng) 2023年對于房地產(chǎn)而言仍是緩慢觸底的一年，在江河日下的時期個體難以幸免。
招商蛇口曾表示，2023年是充滿希望的一年，疫情的陰霾散去，相信最艱難的階段已經(jīng)過去。但從實際情況看，在積壓需求集中釋放及前期政策效果顯現(xiàn)等因素帶動下，一季度熱點城市迎來“小陽春”行情，二季度增長動力放緩，房地產(chǎn)行業(yè)依然面臨調(diào)整。
2023年，招商蛇口實現(xiàn)合同銷售2936億元，同比增長0.35%，其中自6月以來僅有1個月錄得銷售正增長。依靠優(yōu)于同行的執(zhí)行力，仍實現(xiàn)了銷售業(yè)績穩(wěn)中有進，首次躋身TOP5；盡管按自身制定的3300億元目標衡量，完成率未達到90%。
在銷售以外，招商蛇口圍繞“三個轉(zhuǎn)變”戰(zhàn)略醞釀了不少變化：土地投資進一步聚焦重點一二線城市，換倉動作明顯；組織重塑力度加大，推崇業(yè)績導(dǎo)向；非開發(fā)業(yè)務(wù)諸如物管、集中商業(yè)、公寓、會展、代建同步發(fā)力……
洶涌澎湃的轉(zhuǎn)型浪潮下，管理層亦面臨著不少經(jīng)營課題，共同目的是提質(zhì)增效。
去年9月8日，招商蛇口董事長許永軍退休，接任者為出任總經(jīng)理4年之久的蔣鐵峰。但行業(yè)運營邏輯已發(fā)生根本改變，隨著許永軍淡出，企業(yè)中長期轉(zhuǎn)型重任也落到了新班子肩上。
去年招商局集團曾提出“第三次創(chuàng)業(yè)”，并計劃于2024年全面加速推進這一目標。
2024年恰逢招商蛇口創(chuàng)立45周年，新的起點和新的面孔，挑戰(zhàn)和機遇將并存。
挑戰(zhàn)
2023年3月，招商蛇口在發(fā)布的2022年報中曾提及外部形勢的轉(zhuǎn)變：隨著人口紅利、城市化紅利、經(jīng)濟高增長紅利和房地產(chǎn)金融化等“四個紅利”的消退，行業(yè)發(fā)展邏輯正發(fā)生根本變化，處在發(fā)展的振蕩期和轉(zhuǎn)折點。
過往紅利尚未消退時，招商蛇口與其他房企類似，對開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模展開了積極追逐。比如2017年銷售突破千億，同年為響應(yīng)招商局“重返上�！睉�(zhàn)略，華東區(qū)域公司提出了“百年招商，千億華東”的戰(zhàn)略目標，力爭2022年實現(xiàn)收入千億。
2019年，招商蛇口提出銷售突破2000億元目標，年內(nèi)為聚焦長三角區(qū)域的發(fā)展，該公司將南京、蘇州、無錫、揚州、合肥等城市拆分成江南區(qū)域，區(qū)域公司一度多達9個。
最終這一年實現(xiàn)銷售2205億元，年內(nèi)還成功推進了前海土地整備工作，許永軍同時升任為董事長，蔣鐵峰則出任總經(jīng)理。
需要指出的是，蔣鐵峰早前管理的華東區(qū)域，于2018年為招商蛇口貢獻了逾700億元銷售，銷售貢獻占比41%；2022年僅上海就貢獻銷售逾740億元，相當于2017年的10倍多，并占總銷售額四分之一，最終華東區(qū)域全年實現(xiàn)銷售和回款“雙千億”。
行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)也開始變得更明顯：疫情三年間，招商蛇口盡管繼續(xù)錄得營收正增長，但歸母凈利潤呈現(xiàn)逐年下跌趨勢；2022年營收、歸母凈利潤分別為1830億元、42.64億元。
這一方面是過往普遍高價拿地產(chǎn)生的后果，受限價影響毛利率連續(xù)走低，至2022年底跌破20%；另一方面則由于招商蛇口的權(quán)益占比相對較低，導(dǎo)致少數(shù)股東損益提高，甚至在2022年超過了歸母凈利潤；此外，在行業(yè)下行壓力下，2022年計提同比增加20多億元。
從扣非歸母凈利潤角度觀察，招商蛇口也通過處置資產(chǎn)增厚利潤，盡管近年來資產(chǎn)處置有所減少，但這仍會令主營業(yè)務(wù)創(chuàng)收能力顯得有所不足。
觀點新媒體了解，由于2022年整體房地產(chǎn)市場恢復(fù)未達預(yù)期，招商蛇口新開工面積出現(xiàn)近年來首次負增長。這導(dǎo)致企業(yè)整體存貨規(guī)模同樣出現(xiàn)負增長，只是依靠持續(xù)活躍的拿地投資，存貨降幅才低于行業(yè)平均水平。
在這些存貨當中，已完工開發(fā)產(chǎn)品呈現(xiàn)逐年增長的趨勢，至2022年該部分存貨賬面價值近739億元，主要分布于深圳、青島、天津、南京、寧波、蘇州、武漢、重慶等地，并以二三線城市居多。
上述趨勢進入2023年后依然未見好轉(zhuǎn)，去年上半年已完工開發(fā)產(chǎn)品賬面價值增加至774.88億元，占存貨規(guī)模的17.74%。這反映出企業(yè)的現(xiàn)貨庫存規(guī)模提升，庫存去化存在壓力。
此外，去年上半年招商蛇口綜合毛利率進一步下滑至16.26%，同比下降2.33個點；其中開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率降至17.82%，是近年來最低水平。按區(qū)域分，華中區(qū)域、西南區(qū)域毛利率下滑明顯，幾乎只有2022年同期一半。
管理層曾對此解釋，利潤大幅下滑主要源自弱二線及三線城市的存貨，多個城市的房價跌幅也超過了20%甚至30%，公司對這些產(chǎn)品的價格做了不少調(diào)整，但后續(xù)市場成交量并不能支撐價格上漲。
面對行業(yè)變化，2023年招商蛇口開始制定中長期轉(zhuǎn)型規(guī)劃，明確了“四個聚焦、三個轉(zhuǎn)變、兩個降低、一個提升”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型要求，核心是在穩(wěn)定開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的前提下，提升資產(chǎn)運營和城市服務(wù)等非開發(fā)業(yè)務(wù)在收入利潤中的占比，形成穩(wěn)健均衡的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。
在轉(zhuǎn)型要求下，過往的三大業(yè)務(wù)改為以開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)經(jīng)營、城市服務(wù)來劃分，同時進行區(qū)域聚焦、業(yè)務(wù)聚焦、管理聚焦、風控聚焦，在區(qū)域發(fā)展上要求資源投向重點城市、城市中心區(qū)域成熟地段，改善業(yè)務(wù)多而不強的現(xiàn)狀，堅定聚焦主賽道核心業(yè)務(wù)。
組織結(jié)構(gòu)調(diào)整也隨之而來，去年1月，招商蛇口對華東區(qū)域、江南區(qū)域、華南區(qū)域、深圳區(qū)域旗下的公司進行合并及精簡，并將海南區(qū)域調(diào)整為專業(yè)公司；今年2月再進行調(diào)整，包括括將深圳、華南區(qū)域整合，華中區(qū)域淡化撤銷，至此曾經(jīng)的9大區(qū)域已壓縮至5個。
調(diào)整
資源獲取方面，招商蛇口同樣做出了優(yōu)化。
在2019年提出一城一策、精準拿地，2020年推出“一城一模板”之后，招商蛇口進入2022年及2023年進一步提出聚焦“強心30城”，深耕其中“6+10城”。這些舉措被其形容為“換倉”，以應(yīng)對近兩年房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下滑，企業(yè)轉(zhuǎn)向�，F(xiàn)金流等變化。
在實際拿地中，招商蛇口出現(xiàn)明顯收縮至高能級城市的趨勢，2022年該公司拿地總地價仍高達1279億元，權(quán)益地價766億元，但對應(yīng)土地宗數(shù)僅有56宗，遠低于此前三年；2023年全年，權(quán)益地價提高至867.22億元，土地宗數(shù)卻進一步下降至55宗，權(quán)益拿地金額占比提升至75.9%（2022年為59.7%），投資強度38.9%。
具體城市方面，拿地金額基本投向“強心30城”甚至“核心6+10城”，資源投放進一步聚焦上海、杭州、合肥、北京、蘇州、長沙、深圳及西安等地。
其中，2022年及2023年招商分別在上海獲得土地10宗、9宗，計容建面86.57萬平方米、99.09萬平方米，權(quán)益地價216.35億元、219.22億元，是上海拿地最多的房企。進入2024年1月，該公司繼續(xù)搖號獲得上海松江區(qū)泗涇地塊，總價52.51億元，溢價率9.33%。
一并拓展的還有城市更新用地，僅在上海招商蛇口就曾參與發(fā)起過上海800億元城市更新基金，去年分別獲得了靜安區(qū)天目社區(qū)歷史風貌保護項目、楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)歷史風貌保護項目等。
按照蔣鐵峰的說法，招商蛇口要尋找的是，“五好項目”，即城市好、政策面好、項目好、團隊好、區(qū)域好。其中，在核心16城對搖號的地塊要全力參加；對一些流速正常的項目做好客戶分析定位，提高營銷和操盤能力來獲得合理利潤；至于一些庫存量大、供過于求，或者公司自身研究看不清楚、能力不足的地方，選擇盡量遠離。
投資端調(diào)倉對修復(fù)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率奠定了一定基礎(chǔ)，據(jù)觀點新媒體了解，2021年下半年起，招商蛇口新獲土地的毛利率預(yù)估都在23%以上。2022年，該公司新獲得的56宗地當中，年內(nèi)首開的部分去化率約達77%，毛利率23.2%。
管理層將此解讀為抓住機會換倉的成果，同時按照預(yù)測，當下房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤率空間基本只有10%左右。這意味著企業(yè)除了拿地端壓降成本，還需要在其他環(huán)節(jié)進行提升，包括工期更快，產(chǎn)品設(shè)計更經(jīng)濟有效，總價更低以及去化更快等。
觀點新媒體對比，2019-2022年間招商蛇口的開發(fā)效率已有所提高，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)從1475天降至1010天，其中2022年新增的56宗地有22個項目實現(xiàn)年內(nèi)開盤。2023年由于行業(yè)繼續(xù)探底，銷售增速放緩，該公司的周轉(zhuǎn)效率有所降低。
產(chǎn)品方面也出現(xiàn)了新的變化，典型的案例包括近兩年在南京、成都、合肥、深圳、三亞、廈門等主要城市落地“瑧系”項目，去年包括成都招商新川臻境、北京招商臻園等項目均錄得開盤售罄。
“臻系”主要定位高端改善，產(chǎn)品理念升維，從而對常規(guī)的改善產(chǎn)品降維打擊。包括今年1月最新獲得的上海松江區(qū)泗涇地塊，同樣計劃打造成“招商臻境”，這將是“瑧系”首度落地上海市場。
需要指出的是，招商蛇口在2023年初曾對房地產(chǎn)市場有過樂觀預(yù)判，這主要基于疫情結(jié)束需求集中釋放，去年1-2月銷售額錄得大幅增長，該公司旗下部分續(xù)銷項目流速高于2022年平均水平。
同時公司預(yù)計將有6000億元貨值年內(nèi)入市（不含后續(xù)拿地部分），加上預(yù)判國家會出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策，據(jù)此管理層按平均去化率55%估計，全年能實現(xiàn)3300億元銷售目標。
但從實際情況看，招商蛇口銷售快速增長只維持了5個月。從去年6月開始，除了11月仍錄得微弱增長，其余月份該公司的銷售額均出現(xiàn)兩位數(shù)的跌幅，12月更是同比下跌46.58%至227.59億元。
均價角度顯示，在房地產(chǎn)下行時期，該公司也不可避免下調(diào)了售價，繼續(xù)以走量為主要策略。
最終受到大市影響，招商蛇口全年實現(xiàn)銷售額2936.35億元，同比增長0.68%。盡管銷售增速仍好于同行，但并未實現(xiàn)年初制定的目標。
得失
業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，在2022年利潤觸及低點后，2023年招商蛇口未能如預(yù)期那般穩(wěn)住營收規(guī)模，利潤水平則得到了實打?qū)嵉奶嵘?/p>
去年上半年，招商蛇口錄得營業(yè)收入合計514.42億元，同比下降10.63%，主要由于房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模減少；分行業(yè)看，開發(fā)業(yè)務(wù)營收416.28億元，同比下降16.21%，收入占比較上年同期（86.31%）下降5.39個點，是該公司唯一下跌的板塊。
利潤方面，上半年歸母凈利潤錄得21.53億元，同比增長14.09%，少數(shù)股東損益則降至16.49億元，同比下降22.24%。至三季度末，歸母凈利潤同比增長27.45%至37.69億元，接近2022年全年水平；對應(yīng)少數(shù)股東損益則跌幅48.16%。
熟悉該公司的人士向觀點新媒體表示，這主要是公司權(quán)益占比提升所帶來的變化。同時，近兩年拿地權(quán)益提升，尤其是2023年達到75.9%，這些舉措為利潤回升奠定了基礎(chǔ)。
開發(fā)業(yè)務(wù)作為基本盤的作用還體現(xiàn)在，盡管房地產(chǎn)市場總體不景氣，招商蛇口回款方面仍保持了定力，為非開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型培育爭取了時間。去年上半年及前三季度，該公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別錄得265.2億元、257.25億元，同比增幅636.57%、216.96%。
非開發(fā)業(yè)務(wù)主要包括資產(chǎn)運營、城市服務(wù)兩大板塊，其中資產(chǎn)運營包括集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、公寓酒店，城市服務(wù)則包括物管、郵輪、會展以及康養(yǎng)。
資產(chǎn)運營方面，數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運營收入31.2億元，EBITDA約16.6億元，分別增長22.5%和26.1%。期內(nèi)成熟運營期項目（開業(yè)三年及以上）EBITDA Margin約達6.1%，同比提升0.2個點；年化EBITDA回報率6.39%，較上年全年提升0.6個點。
在這批業(yè)務(wù)當中，集中商業(yè)發(fā)展的勢頭相對而言最好。具體而言，招商蛇口于2023年集中商業(yè)項目新開9個，新增重資產(chǎn)項目2個，累計輕資產(chǎn)項目11個，截至12月持有管理上也項目超70個，商業(yè)總體量逾700萬平方米，開發(fā)運營寫字樓超30個，寫字樓總體量超200萬平方米。
作為招商蛇口旗下商業(yè)地產(chǎn)投資運營和管理核心平臺，招商商管全年實現(xiàn)了項目集中開業(yè)的突破，并計劃在2024年將位于珠海、上海、成都、長沙、南京、深圳等地的花園城或海上世界項目推向市場。
按照“雙百”戰(zhàn)略，招商蛇口集中商業(yè)拓展到2025年達成購物中心100座，持有物業(yè)營收100億元的目標會存在挑戰(zhàn)。近期招商商管董事長袁嘉驊接受觀點新媒體采訪時，思路在戰(zhàn)略上已傾向于商業(yè)的質(zhì)量而非數(shù)量。
其他資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)沒有對外公開目標，但實際上也在穩(wěn)步推進。比如公寓業(yè)務(wù)，招商伊敦年內(nèi)實現(xiàn)了多個項目擴張，已布局北上廣深、重慶、杭州、蘇州、廈門、西安等25個城市。海外布局2國；總管理建筑面積約319萬平方米，總房源量近5.5萬間/套。
城市服務(wù)最核心的業(yè)務(wù)依然是物業(yè)管理，其中招商積余于去年上半年營收69.78億元，歸母凈利潤4.19億元，分別增長23.58%、26.65%，物管毛利率有所修復(fù)，錄得11.61%；截至6月底，在管項目2011個，在管面積3.30億平方米，較上年底分別增加127個、1900萬平方米。
在“沃土云林”模式驅(qū)動下，招商積余的擴張速度較為明顯，去年下半年也在深圳、天津、長沙、鄭州、南昌、北京等多地中標項目，涉及學校、圖書館、寫字樓、街道物管、公園、銀行大樓、產(chǎn)業(yè)園、新能源汽車充電采購、分布式光伏等。
另據(jù)觀點新媒體了解，去年中期招商觀頤整合到招商積余旗下，意味著尚在培育期的康養(yǎng)業(yè)務(wù)將不再獨立發(fā)展。招商蛇口對此回應(yīng)，主要是物管和康養(yǎng)兩者業(yè)務(wù)協(xié)同，因而進行了整合。
至于會展業(yè)務(wù)，招商蛇口以輕資產(chǎn)輸出為主，去年先后實現(xiàn)在重慶、杭州落地會展中心項目。該公司于今年1月表示，已完成西部、長三角、大灣區(qū)的首輪戰(zhàn)略布局，成功實現(xiàn)三館全面聯(lián)動。
除了上述業(yè)務(wù)，未來或許值得關(guān)注的還有代建業(yè)務(wù)。資料顯示，2022年招商蛇口就新增了58個代建項目，獲得43萬平方米物管面積之余，也新增近100萬平方米輕資產(chǎn)運營面積。
隨著房地產(chǎn)風險逐漸出清，一部分玩家的退場，讓諸如招商這樣的實力玩家得以輸出開發(fā)及運營管理經(jīng)驗，代建就是重要渠道。今年1月18日，招商蛇口董事會同意設(shè)立代建業(yè)務(wù)專業(yè)公司，統(tǒng)籌并開展代建業(yè)務(wù)。
觀點新媒體獲悉，過往招商蛇口主要由各區(qū)域公司自行開展代建業(yè)務(wù)，如今設(shè)立的代建平臺，將與其他專業(yè)公司的層級一樣，具有較大的獨立性。
安全
招商蛇口對培養(yǎng)第二增長曲線的重視，一定程度上使得非開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展有所提速。尤其是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs開始試點以來，憑借產(chǎn)業(yè)園區(qū)深耕優(yōu)勢，其較早地分拆發(fā)行了博時蛇口產(chǎn)園REIT，成為少數(shù)在A股、H股擁有REITs平臺的企業(yè)。
同時繼2022年招商商業(yè)房托擴募之后，2023年3月博時蛇口產(chǎn)園REIT再度成為首批擴募的公募REITs之一。
按照管理層的表態(tài)，集中商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園以及長租公寓是招商蛇口重點配置賽道，公司已經(jīng)在搭建與這些賽道相匹配的REITs通道，包括租賃住房REITs也在積極部署和規(guī)劃當中。
目前招商蛇口仍未披露住房租賃REITs的最新進展，反而是集中商業(yè)的一些動態(tài)被持續(xù)釋放。去年11月，招商蛇口申報了一筆8.08億元ABS，并于同年12月25日正式通過，主要用于將南京馬群花園城證券化。
但總體而言，招商蛇口去年上半年集中商業(yè)運營收入僅有6.69億元，EBITDA約2.70億元；半年運營收入最高項目是昆山招商花園城，約為7710萬元。而去年10月底披露的首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點名單中，招商不在其內(nèi)，顯示仍需進一步提高競爭力。
在轉(zhuǎn)型階段，保障現(xiàn)金流及控制負債結(jié)構(gòu)也是企業(yè)必要的舉措。除了銷售回款推高了經(jīng)營性活動現(xiàn)金流，招商蛇口去年投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量也開始由負轉(zhuǎn)正，上半年及三季度末分別錄得63.66億元、17.41億元。
觀點新媒體對比，過去多年間無論是年度還是半年度報告，招商蛇口在投資活動現(xiàn)金流方面均錄得負值。如今這一指標轉(zhuǎn)正，主要得益于對聯(lián)合營公司投資及墊款同比減少。
籌資活動則是連續(xù)出現(xiàn)凈流出，主要由于借款凈增額同比減少，合作方投入同比減少。但從有息負債來看，伴隨著業(yè)務(wù)規(guī)模增長，招商蛇口過去幾年處于加杠桿階段，融資余額從2020年1604億元增加至2022年2020億元。
融資結(jié)構(gòu)角度，銀行貸款依然是房企最倚仗的融資渠道，只不過在近幾年招商蛇口加杠桿進程中，這一渠道的占比有所降低，2022年降至不足59%；與之相反，債券融資所占比重逐漸提高，2022年占比達到27.48%。
2023年房地產(chǎn)行業(yè)融資有所收緊，在這種形勢下國央企的優(yōu)勢得以體現(xiàn)。上半年，招商蛇口融資余額繼續(xù)提高至2105.5億元，同比增長5.94%；而具體融資策略也發(fā)生變化，銀行貸款出現(xiàn)凈增加，債券及其他融資均呈現(xiàn)凈減少，一定程度上也反映了債市波動帶來的影響。
截至2023年中期，招商蛇口剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為62.86%，凈負債率47.01%，2022年全年水平接近。
現(xiàn)金短債比卻僅有1.09倍，是近年來最低水平；分指標看，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額同比增長32%至1024億元，短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負債則共計增加46%至575.87億元，償付壓力有所增加。
因此招商蛇口也需要在債務(wù)置換方面開展工作，去年上半年公司在LPR下行窗口出現(xiàn)之際新增138億元公司債注冊，新增公開市場融資74.9億元，票面利率均為同期內(nèi)房企債券利率最低水平；上半年綜合資金成本3.65%，較年初降低24BP。
進入下半年，招商蛇口融資的頻率有所提高，先后發(fā)行了超短債、公司債、中票以及碳中和債券等，據(jù)券商統(tǒng)計其全年公開發(fā)債344.3億元。
另據(jù)觀點新媒體不完全統(tǒng)計，目前該公司存續(xù)債券中，2023年公開發(fā)行的債券大約為248.4億元，絕大部分都是自7月以后起息。
股權(quán)融資方面，招商蛇口同樣體現(xiàn)了信用優(yōu)勢，去年9月28日該公司宣布定增事項在推進9個多月后圓滿完成。根據(jù)定增方案，招商計劃發(fā)行股票加碼前海相關(guān)資產(chǎn)，總對價89.28億元，并發(fā)行股票募集配套資金不超85億元。這也是房企“第三支箭”的首個落地案例。
正是由于高效完成股權(quán)融資，實現(xiàn)蛇口產(chǎn)園REIT擴募，公開市場融資創(chuàng)新高以及資金成本創(chuàng)新低，在今年2月3日召開的2024年度工作會議上，招商蛇口財務(wù)管理部、產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部、自貿(mào)投資部門均獲頒布相關(guān)獎項。
招商蛇口管理層提及，2024年公司將精打細算控負債與控成本�；蛟S對于房企而言，在新時期追求降本增效，本質(zhì)上首先其實是確保現(xiàn)金流安全。
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