觀點指數(shù) 隨著房地產(chǎn)行業(yè)格局的轉(zhuǎn)變，國企發(fā)展商在市場中的存在感越來越強。
一方面，在土地市場上民企的聲音逐漸微弱，使得中建、中交、中鐵建、中國中鐵、中能建等企業(yè)更顯眼；另一方面，隨著“三大工程”建設的提出，這些國企在城市更新方面也有更加積極的表現(xiàn)，包括與當?shù)剡M行合作簽約，以及與企業(yè)合作參與到項目中。
其中，2022年2月葛洲壩聯(lián)合體簽訂保定競秀區(qū)城中村改造項目合作合同，涉及保定市競秀區(qū)7個村，計劃總投資約88.19億元；2022年5月，葛洲壩再傳入局舊改，與天心國資、中建信和共同推進天心區(qū)新開鋪片區(qū)城市更新的相關工作。
據(jù)了解，目前葛洲壩旗下進行房地產(chǎn)開發(fā)的主要主體為中能建城市投資發(fā)展有限公司（簡稱“能建城發(fā)”）。
今年1月初，能建城發(fā)聯(lián)合天心城發(fā)底價競得長沙天心區(qū)新開鋪南二環(huán)以北的一幅宅地，總地價5.74億元，繼續(xù)拓展在長沙天心區(qū)的布局。
觀點指數(shù)認為，目前能建城發(fā)在住宅開發(fā)這個板塊的體量不算大，這與以往葛洲壩的拿地策略有一定關系，但在當下的市場環(huán)境里，這也讓其有了重新規(guī)劃的空間。
從近兩年能建城發(fā)的表現(xiàn)來看，其當下的發(fā)展策略較為貼合市場發(fā)展的趨勢，市場地位有機會出現(xiàn)提升。
重啟招拍掛
葛洲壩地產(chǎn)曾經(jīng)是房地產(chǎn)上升周期的參與者，在與中國能建合并之拿下許多重要的項目。不過，由于其地價存在一定“泡沫”，加之市場調(diào)整周期的到來，這些讓經(jīng)歷合并之后的能建城發(fā)負債高企。
據(jù)了解，2020年開始，能建城發(fā)不再通過招拍掛拿地。
不過，隨著市場環(huán)境的不斷變化，一些拿地機會開始顯現(xiàn)。同時，由于能建城發(fā)存量項目的去化存在一定困難，因此近期其重新開始拿地。
據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2022年至2024年1月，能建城發(fā)在9個城市通過招拍掛等方式獲得11個地塊，總用地面積近40萬平方米，總地價249.7億元。
其中2022年和2023年拿地金額分別為82.7億元和161.3億元。
從地塊位置來看，能建城發(fā)選擇的是一些具有價值潛力的地塊，但未必十分繁華和發(fā)達。
例如2022年9月能建城發(fā)和通州投發(fā)聯(lián)合競得的北京通州梨園地塊，位于通州文化旅游區(qū)，靠近環(huán)球影城，距離北京地鐵7號線不遠，但周圍多為住宅小區(qū)、公園或景區(qū)，與商場、菜市場等日常生活所需的配套設施有一定距離。
整體來看，地塊條件有“美中不足”之處，但文化旅游區(qū)的資源足夠成為項目的吸睛點。因此，雖然項目的開盤達不到十分火爆的效果，但亦有一定保障。
又如廣州天河智慧城的地塊，位于智慧城核心區(qū)，靠近廣州地鐵6號線高塘石站。不過，天河智慧城尚處于發(fā)展中，目前已有不少網(wǎng)游電競、高新技術產(chǎn)業(yè)相關企業(yè)入駐，但片區(qū)內(nèi)還有城中村、舊城區(qū)，土地利用效率仍待提高。
2023年3月天河區(qū)委、區(qū)政府印發(fā)實施的《天河智谷片區(qū)與智慧城核心區(qū)重點區(qū)域開發(fā)建設三年行動計劃》，提出將在重點區(qū)域通過城市更新、土地收儲等方式，新增土地供應111公頃，其中新增產(chǎn)業(yè)用地約95公頃、居住用地約16公頃。
據(jù)了解，能建城發(fā)天河智慧城項目已在年初完成施工招標。觀點指數(shù)認為，項目若能把握周邊剛需需求，合理打造產(chǎn)品，銷售不會太差。
值得注意的是，能建城發(fā)許多項目為底價拿地，土地成本相對可控。另外，與當?shù)爻峭兜暮献饕搽S著拿地數(shù)量的上升而增加，風險得以分攤。
觀點指數(shù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，能建城發(fā)在2023年上半年及以前拿地的項目均已入市，部分項目成為當?shù)亍凹t盤”。
“紅盤”與庫存
近期能建城發(fā)銷售的項目中，既有以往高杠桿時期未消化的庫存，也有近期獲取去化良好的新項目。
其中，南京中寧府于2022年7月拿地，2023年5月開盤，并在年內(nèi)三次加推，合計入市房源285套；據(jù)能建城發(fā)官方披露，南京中寧府4批產(chǎn)品入市共達成58.9億元的銷售額。
南京中寧府位于建鄴區(qū)雙閘街道鄴城路以北、平良大街以東，主打高端改善型住宅，單套建面涵蓋198至517平方米，均價7.5萬元/平方米。觀點指數(shù)認為，項目熱銷的主要原因是地塊的稀缺性，疊加片區(qū)內(nèi)較為罕見的戶型建面。
除此之外，據(jù)能建城發(fā)披露，杭州瞰奧府2023年銷售金額20.9億元，據(jù)觀點指數(shù)估算，2023年杭州瞰奧府完成銷售約500套。
杭州瞰奧府位于寧圍老城區(qū)，靠近亞奧城，生活便利，新房價格低于亞奧城板塊均價。此外，寧圍老城區(qū)板塊有一批新盤待入市，但瞰奧府開盤時競品較少，因此銷售表現(xiàn)較好。
此外，能建城發(fā)還有一批正在緩慢消化的庫存項目，包括廣州南沙的灣區(qū)金融城、北京中國府等。
灣區(qū)金融城于2021年10月首次開盤，目前，項目完成網(wǎng)簽1463套，剩余未售490套。據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，2024年前兩月，灣區(qū)金融城完成網(wǎng)簽14套。
該項目主要受制于南沙市場熱度下降，自2021年8月廣州官宣取消人才購房政策以來，南沙區(qū)新房市場熱度持續(xù)降溫。另外，去年廣州920新政亦未解封南沙限購，目前南沙新房仍處于去庫存周期，同時此前拿地土地成本較高，價格調(diào)整空間較小，因此整體去化較慢。
而北京中國府的問題主要在于項目定位與市場需求有偏差。該項目規(guī)劃有187至590平方米的產(chǎn)品，目前在售戶型建面330至590平方米，表明意在打造高端頂奢產(chǎn)品。
雖然項目地理位置優(yōu)越，但該項目周邊多為老舊小區(qū)，2019年6月開盤至今銷售不暢。
整體來看，能建城發(fā)重啟招拍掛之后的項目表現(xiàn)還算理想，一定程度上幫助其彌補庫存項目造成的損失。隨著政策進一步放寬，例如北京通州調(diào)整優(yōu)化商品住房銷售政策，能建城發(fā)亦成為政策的受益者，有望逐漸擺脫歷史困境，駛?cè)胄萝墶?/p>
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