2023年是房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整周期以來(lái)政策利好最多的一年，二三線城市限購(gòu)、限售等措施基本取消，限貸措施亦有所放寬。這也意味著，政策端開(kāi)始發(fā)力促進(jìn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。
2023下半年，銷售下滑仍對(duì)行業(yè)造成一定沖擊。目前，現(xiàn)金流仍是房企的命脈，而銷售仍是其中最重要的一環(huán)�；葑u(yù)國(guó)際將中國(guó)內(nèi)地2024年新房銷售預(yù)測(cè)下調(diào)至最多下跌10%，在穿越周期的過(guò)程中，房企銷售持續(xù)面臨挑戰(zhàn)。
而從盈利的角度來(lái)看，房企毛利率從下滑轉(zhuǎn)向穩(wěn)定，隨著近一兩年大量交付完成，房企利潤(rùn)水平將逐步企穩(wěn)。
未來(lái)，房企仍需要探索適應(yīng)新發(fā)展模式的商業(yè)邏輯，提升品牌價(jià)值和產(chǎn)品打造能力。
保利發(fā)展登頂，中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)表現(xiàn)亮眼
觀點(diǎn)指數(shù)研究院通過(guò)長(zhǎng)期對(duì)行業(yè)與企業(yè)進(jìn)行跟蹤研究與數(shù)據(jù)分析，對(duì)房企權(quán)益銷售、土地儲(chǔ)備等運(yùn)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行分析，綜合品牌、管理和商業(yè)模式等各個(gè)維度，客觀反映房地產(chǎn)企業(yè)的卓越表現(xiàn)和未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?/p>
憑借穩(wěn)健的銷售表現(xiàn)、積極的拓儲(chǔ)行動(dòng)和強(qiáng)大的品牌影響力，保利發(fā)展穩(wěn)居房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)榜首，中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地等企業(yè)同樣表現(xiàn)亮眼。
觀點(diǎn)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，保利發(fā)展、中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地權(quán)益銷售金額分別為3040、2881、2445、2155億元維持平穩(wěn)，同時(shí)，在一線城市和強(qiáng)二線城市中的銷售和布局不斷增強(qiáng)。
土地儲(chǔ)備方面，頭部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，除獨(dú)立拿地以外，亦通過(guò)聯(lián)合城投企業(yè)、入股中小型房企項(xiàng)目、城市更新、勾地等方式不斷擴(kuò)充布局。
在當(dāng)下的市場(chǎng)分量爭(zhēng)奪中，房企各出奇招，產(chǎn)品系的更新迭代是房企重要的突破口之一。保利發(fā)展推出新中式風(fēng)格的園林住宅——保利天瑞，幾乎每棟住宅都具備園林景觀及社區(qū)資源，不做“樓王”的設(shè)計(jì)方式進(jìn)一步豐富了保利“和者筑善”的品牌內(nèi)涵。
中海良好的布局為銷售平穩(wěn)奠定了基礎(chǔ)，近日，上海中海順昌玖里開(kāi)盤取得196.5億元的銷售成績(jī)，去化率達(dá)到98.6%，同時(shí)刷新了國(guó)內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)盤紀(jì)錄，也體現(xiàn)出中海強(qiáng)大的操盤能力。
萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)將為其帶來(lái)短期流動(dòng)性和長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)，印力商業(yè)、萬(wàn)緯物流、萬(wàn)物云等業(yè)務(wù)實(shí)力提升，疊加公募REITs試點(diǎn)，資金運(yùn)轉(zhuǎn)更加暢通，中金印力REIT已正式進(jìn)入詢價(jià)階段，萬(wàn)緯物流REIT已于交易所正式發(fā)布，長(zhǎng)租公寓REIT目前也在積極申報(bào)中。
華潤(rùn)置地2023年推動(dòng)“現(xiàn)金流創(chuàng)造”、“降本提質(zhì)增效”等管理主題，最終全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額人民幣2,511億元，同比增長(zhǎng)21.3%，核心凈利潤(rùn)人民幣277.7億元，同比增長(zhǎng)2.9%。通過(guò)主動(dòng)控制融資規(guī)模增長(zhǎng)使得有息負(fù)債率及凈有息負(fù)債率分別降至38.4%和32.6%的行業(yè)低位。
市占率下滑，布局優(yōu)勢(shì)凸顯韌性
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)商品房銷售金額11.7萬(wàn)億元，同比下降6.5%；其中商品住宅銷售金額10.3萬(wàn)億元，同比下降6%；2023年12月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為93.36，呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。
從單月銷售來(lái)看，2023年商品房銷售繼續(xù)承壓，春節(jié)后的3月銷售短暫反彈，市場(chǎng)持續(xù)走淡。從往年銷售來(lái)看，季度末通常是銷售旺季，2023年房地產(chǎn)銷售節(jié)點(diǎn)效應(yīng)減弱。
作為房企資金周轉(zhuǎn)閉環(huán)中最重要的環(huán)節(jié)，銷售承受較大壓力，一方面新盤之間存在競(jìng)爭(zhēng)，另外，近期因置換需求或“止損”等原因出售二手房的賣家增加，亦對(duì)新盤銷售造成一定影響。
從前100房企的銷售情況來(lái)看，相當(dāng)一部分企業(yè)面臨銷售萎縮的問(wèn)題。2023年前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額4.1萬(wàn)億元，同比減少19.8%；從市場(chǎng)份額來(lái)看，前100房企市場(chǎng)占有率從2022年的37.5%下降至2023年的35%。
觀點(diǎn)指數(shù)計(jì)算房企2023年權(quán)益銷售金額同比增速，以此衡量房企在銷售下行背景下的相對(duì)銷售韌性。
具體來(lái)看，2023年前100房企中大部分企業(yè)權(quán)益銷售金額較去年有所減少，少數(shù)企業(yè)權(quán)益銷售實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，最高增長(zhǎng)率為95.8%，最大降幅為76.2%，同比增速中位數(shù)為-25.4%。
華發(fā)股份等房企主要通過(guò)嚴(yán)格篩選新增項(xiàng)目的區(qū)位條件來(lái)保持較高的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)效率及高單價(jià)，2023年權(quán)益銷售金額增長(zhǎng)率為16.2%，保持著較高的銷售穩(wěn)定性；建發(fā)房產(chǎn)則通過(guò)挖掘福建、浙江等優(yōu)勢(shì)區(qū)域的機(jī)會(huì)持續(xù)補(bǔ)充可售貨值；中海、華潤(rùn)、招商蛇口等房企也憑借著優(yōu)秀的項(xiàng)目挖掘能力和對(duì)市場(chǎng)變化的敏銳度，因而銷售相對(duì)穩(wěn)定。
銷售韌性的另一個(gè)觀察視角是銷售均價(jià)，存量項(xiàng)目的價(jià)格變動(dòng)和新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格水平將影響房企新一年的銷售均價(jià)。
因此，觀點(diǎn)指數(shù)計(jì)算2023年與往年的銷售均價(jià)之間的變化幅度，將其作為判斷房企銷售韌性的輔助指標(biāo)之一。銷售韌性越高，去化壓力越小，價(jià)格也會(huì)保持平穩(wěn)。在銷售持續(xù)下行的情況下，觀點(diǎn)指數(shù)對(duì)銷售價(jià)格表現(xiàn)堅(jiān)挺的房企給予更高的評(píng)價(jià)。
數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果顯示，100家樣本房企2023年全年的銷售均價(jià)相較2022年的變化幅度在-45.3%至113.6%之間。
對(duì)比2022年，35家樣本房企今年的銷售均價(jià)依然實(shí)現(xiàn)一定程度的上升。值得注意的是，華潤(rùn)置地、保利置業(yè)、深業(yè)等房企2023年銷售均價(jià)較2022年漲幅超雙位數(shù)，展現(xiàn)出更強(qiáng)的銷售定力和韌性。
頭部房企繼續(xù)吸儲(chǔ)，溢價(jià)率體現(xiàn)銷售情緒
在未來(lái)房企發(fā)展的考量上，觀點(diǎn)指數(shù)以土地儲(chǔ)備為主要觀察指標(biāo)，通過(guò)計(jì)算土地儲(chǔ)備與銷售面積的比值，得到去化周期，以此來(lái)評(píng)估不拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)的極端假設(shè)下，房企當(dāng)前土儲(chǔ)貨值可以支撐當(dāng)前權(quán)益銷售規(guī)模的時(shí)間長(zhǎng)度，以此判斷房企發(fā)展的基礎(chǔ)是否扎實(shí)。
土地儲(chǔ)備越多，去化周期也將越長(zhǎng)，適當(dāng)?shù)娜セ芷诩瓤梢跃S持企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，又不會(huì)占用太多的資金和資源而導(dǎo)致效率低下。
根據(jù)計(jì)算結(jié)果，前100房企土地儲(chǔ)備為24.66億平方米，平均去化周期為7.4年。其中，前10房企由于土儲(chǔ)基數(shù)較大，且2023年繼續(xù)保持較大的拓儲(chǔ)力度，再加之少數(shù)房企銷售“斷崖”，平均去化周期長(zhǎng)達(dá)8.4年；前71-100房企的土地儲(chǔ)備收縮較明顯，未來(lái)去化周期在3年以內(nèi)。
整體來(lái)看，房企土地儲(chǔ)備分化程度加大，保利發(fā)展、中海、華潤(rùn)等房企2023年的拿地投入超過(guò)1000億元，但大部分房企在招拍掛市場(chǎng)拿地投入金額不足100億元，城投是土地市場(chǎng)目前的重要構(gòu)成主體之一，而不拿地的房企則嘗試通過(guò)代建等方式保留開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)研究能力。
觀察當(dāng)前房企的拿地策略，主要聚焦于重點(diǎn)城市和核心地段，拿地節(jié)奏主要適應(yīng)目標(biāo)城市的推地節(jié)奏，2023年房企宅地成交主要集中在6月和12月。
回顧全年，2023年一二三線城市供應(yīng)住宅用地12442宗，供應(yīng)住宅用地建筑面積82281萬(wàn)平方米，同比減少22.3%。由于土地需求分化嚴(yán)重，主要供應(yīng)來(lái)自傾向于提供更優(yōu)質(zhì)地塊的城市，而需求薄弱和傾向于維持出讓地塊質(zhì)量平衡的城市則減少了宅地的供應(yīng)規(guī)模。
土地成交方面，2023年一二三線城市成交住宅用地81955宗，成交土地建筑面積55598萬(wàn)平方米，同比減少30.1%；成交總價(jià)28332億元，同比減少22.7%。
2023年12月，住宅用地成交季節(jié)效應(yīng)明顯增強(qiáng)，而前11月成交相對(duì)平淡，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，原因在于12月城投拿地大幅增長(zhǎng)疊加部分總價(jià)較高的優(yōu)質(zhì)地塊“踩點(diǎn)”出讓。
溢價(jià)率方面，2023年較多的高溢價(jià)地塊在3-4月成交，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這是銷售市場(chǎng)反彈的情緒表現(xiàn)。由于3-4月為春節(jié)疊加疫情防控放松后的銷售反彈周期，房企對(duì)銷售的信心也有一定增長(zhǎng)，因此也通過(guò)“以銷定投”的方式體現(xiàn)在土地成交上。
2024年3-4月亦可能出現(xiàn)局部“小陽(yáng)春”現(xiàn)象，但經(jīng)過(guò)2023年市場(chǎng)的降溫過(guò)程，2024年房企拿地可能會(huì)更加謹(jǐn)慎。
房企拿地側(cè)重點(diǎn)差異，城中村改造恢復(fù)中
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2023 年拿地支出（權(quán)益口徑）處于前列的企業(yè)分別是保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城等房企。
具體到個(gè)體上，保利發(fā)展主要關(guān)注大灣區(qū)城市的項(xiàng)目機(jī)會(huì)，2023年在佛山新增項(xiàng)目的權(quán)益地價(jià)超過(guò)北京及上海項(xiàng)目，另外東莞的新增土儲(chǔ)亦占據(jù)一定分量；其次則是長(zhǎng)三角城市，權(quán)益拿地金額超過(guò)30億元的城市中長(zhǎng)三角城市共有上海、南京、寧波、杭州、蘇州等5個(gè)。
中海則主要關(guān)注一線城市，在這四個(gè)城市拿地的權(quán)益地價(jià)超過(guò)2023年總權(quán)益地價(jià)的一半，比例達(dá)到58.8%�？傮w來(lái)看，中海2023年新增項(xiàng)目主要位于一線城市和東部沿海城市。
房企的另一種擴(kuò)儲(chǔ)方式是城市更新。房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型階段，構(gòu)建房地產(chǎn)新模式，保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)會(huì)。
其中，城中村改造或成為房企參與的最重要的切入點(diǎn)。據(jù)了解，不少房企已開(kāi)始布局城中村改造項(xiàng)目。
2023年9月，卓越集團(tuán)深圳龍華赤嶺頭一片區(qū)舊改項(xiàng)目、南山區(qū)南新北項(xiàng)目分別完成交地，即將進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，據(jù)企業(yè)披露，兩項(xiàng)目可售貨值合計(jì)約260億元，除住宅外，項(xiàng)目亦將涵蓋商業(yè)、商務(wù)公寓等產(chǎn)品。
中建系企業(yè)在城市更新中的存在感亦不低，近幾個(gè)月動(dòng)作頻頻，中建國(guó)際聯(lián)合體中標(biāo)長(zhǎng)沙天心黑石鋪城更片區(qū)項(xiàng)目，中建三局聯(lián)合體摘得廣州白云黃邊村舊改項(xiàng)目，中建八局參投廣州黃埔雙沙城更項(xiàng)目。
此外，保利發(fā)展、中海、華潤(rùn)置地、招商蛇口、萬(wàn)科等企業(yè)此前已完成合作簽約的項(xiàng)目亦陸續(xù)恢復(fù)推進(jìn)。
隨著城中村改造項(xiàng)目專項(xiàng)借款支持的落地，項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、征收補(bǔ)償、安置建設(shè)等環(huán)節(jié)亦有望更順利地開(kāi)展。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評(píng)論