過(guò)去幾年越來(lái)越多的企業(yè)參與代建市場(chǎng)。代建作為輕資產(chǎn)模式的一種業(yè)務(wù)方向，成為不少企業(yè)開辟經(jīng)營(yíng)成長(zhǎng)的“第二曲線”。
不過(guò)，當(dāng)下競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)亂象也開始頻出，如合約中斷、項(xiàng)目權(quán)利主體不明、惡性競(jìng)爭(zhēng)等。各地也開始陸續(xù)出臺(tái)代建相關(guān)政策，一方面是推廣政府投資項(xiàng)目代建制，提升項(xiàng)目建設(shè)效率。另一方面，也對(duì)代建企業(yè)進(jìn)行規(guī)范，進(jìn)一步提高企業(yè)的服務(wù)意識(shí)，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
行業(yè)變革和復(fù)雜環(huán)境下催生的新模式，給代建帶來(lái)新一波機(jī)遇。在機(jī)會(huì)與競(jìng)爭(zhēng)并存的市場(chǎng)中，企業(yè)除了代建模式以及項(xiàng)目特色之外，規(guī)模、盈利水平、市場(chǎng)份額、特色代建項(xiàng)目等也成為了經(jīng)營(yíng)優(yōu)秀與否的重要指標(biāo)。
觀點(diǎn)指數(shù)對(duì)行業(yè)與企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期跟蹤研究與數(shù)據(jù)分析，綜合代建規(guī)模、盈利水平、運(yùn)作管理水平、產(chǎn)品獨(dú)特性等各項(xiàng)指標(biāo)，盤點(diǎn)在行業(yè)內(nèi)具備卓越表現(xiàn)的代建管理企業(yè)。
最終研究顯示，綠城管理、華潤(rùn)置地、金地管理公司、藍(lán)城集團(tuán)和中原建業(yè)分別位居“2024房地產(chǎn)代建管理卓越表現(xiàn)”前列。
截至2023年12月31日，綠城管理合約項(xiàng)目總建筑面積1.196億平方米，同比增長(zhǎng)17.9%。2023年綠城管理新拓代建項(xiàng)目合約總建筑面積3528萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目管理費(fèi)103.7億元，同比增長(zhǎng)20.5%。
綠城管理業(yè)務(wù)增長(zhǎng)在業(yè)內(nèi)屬于領(lǐng)跑者，并將自身代建經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行推廣，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范。除此之外，其也在其他業(yè)態(tài)積極拓展，并在政府代建上保有不少的業(yè)務(wù)規(guī)模。
華潤(rùn)置地也在代建領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力。2023年，代建業(yè)務(wù)于全國(guó)新獲取項(xiàng)目80個(gè)，期末在管代建項(xiàng)目338個(gè)，建筑面積約6393萬(wàn)平米。新增代運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目3個(gè)，期末在管代運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目15個(gè)，管理面積約700萬(wàn)平米。華潤(rùn)置地城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目有成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，其中代建場(chǎng)館是一大特色。
金地管理代建業(yè)務(wù)2023年已經(jīng)布局全國(guó)超57座城市，管理服務(wù)項(xiàng)目超190個(gè)，累計(jì)簽約管理面積超2870萬(wàn)平方米，其中住宅項(xiàng)目累計(jì)簽約貨值超2399億元，商辦項(xiàng)目累計(jì)簽約管理投資規(guī)模超742億元，政府公建項(xiàng)目累計(jì)簽約管理面積超594萬(wàn)平方米。金地管理建立了行業(yè)代建服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和工具指引，在自身發(fā)展的同時(shí)賦能行業(yè)。
藍(lán)城集團(tuán)早于2010年涉足輕資產(chǎn)模式。截止2023年12月31日，藍(lán)城已進(jìn)駐中國(guó)25個(gè)省及直轄市，141個(gè)地級(jí)市。其中小鎮(zhèn)項(xiàng)目89個(gè)，政府代建項(xiàng)目202個(gè)，其他項(xiàng)目351個(gè)。藍(lán)城集團(tuán)在鄉(xiāng)村振興的小鎮(zhèn)建設(shè)有著獨(dú)特的代建理念，并在其他代建業(yè)態(tài)上繼續(xù)加碼。
中原建業(yè)是區(qū)域型代建企業(yè)，其深耕大中原地區(qū)，并在去年取得不錯(cuò)的規(guī)模增長(zhǎng)。截至2023年12月31日，在管項(xiàng)目合約銷售為人民幣294.95億元，同比增長(zhǎng)38.4%，合約銷售建筑面積465.97萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.2%。此外，中原建業(yè)累計(jì)規(guī)劃計(jì)容面積約5309萬(wàn)平方米，重復(fù)合作率達(dá)63%。
除了上述企業(yè)外，還有龍湖龍智造、旭輝建管、萬(wàn)科、招商蛇口、遠(yuǎn)洋建管等企業(yè)同樣表現(xiàn)出較突出的綜合實(shí)力。
當(dāng)然，代建市場(chǎng)內(nèi)部也在不斷地發(fā)展細(xì)分，如政府住房類、政府公建類、商辦等。不同業(yè)態(tài)代建需求被不斷挖掘，這也要求企業(yè)提高多業(yè)態(tài)的業(yè)務(wù)能力。
近年來(lái)，不少地方政府出臺(tái)政府投資項(xiàng)目代建制相關(guān)政策，其中較多涉及的是根據(jù)項(xiàng)目投資規(guī)模大小來(lái)判定是否進(jìn)行代建。還有對(duì)一些代建設(shè)施進(jìn)行框定，如事業(yè)單位辦公用房等。各個(gè)地方實(shí)行代建制的項(xiàng)目總投資額有不同的標(biāo)準(zhǔn)，但是相比此前的政策空白，有了指導(dǎo)的意味。這給代建企業(yè)帶來(lái)一定機(jī)會(huì)，尤其是公共事業(yè)設(shè)施的建設(shè)需求。
華潤(rùn)置地在政府公建類做了很多代表性項(xiàng)目，這也給其業(yè)務(wù)增長(zhǎng)提供了品牌賦能。華潤(rùn)置地代建代運(yùn)營(yíng)聚焦高能級(jí)城市的高能級(jí)文體場(chǎng)館業(yè)務(wù)，同時(shí)積極探索運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，增強(qiáng)業(yè)務(wù)營(yíng)收能力。萬(wàn)科則在2023年的EPC及代建業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入123.1億元。累計(jì)管理建筑面積3997萬(wàn)平方米，項(xiàng)目類型涵蓋學(xué)校、城市更新、醫(yī)療等。
需要關(guān)注到的是，政府代建市場(chǎng)容量在政策的支持下逐漸擴(kuò)大�！笆奈濉睍r(shí)期，全國(guó)計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房（保租房）近900萬(wàn)套（間），預(yù)計(jì)可解決2600多萬(wàn)新市民、青年人的住房困難，可完成投資3萬(wàn)億元左右。
央行的資金投向已有痕跡。自2014年創(chuàng)設(shè)以來(lái)，PSL主要投向棚戶區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域。2月1日，央行再次投放PSL 1500億元，這是繼去年12月重啟PSL投放3500億元后的增額。這一輪PSL投入到城中村改造和保障房建設(shè)中的可能性較大。
政策同時(shí)提及超大特大城市要積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、規(guī)劃建設(shè)保障性住房。
在代建類研究成果中，政府代建住房類的代表企業(yè)有綠城管理，其新拓代建業(yè)務(wù)中，政府、國(guó)有企業(yè)委托方及金融機(jī)構(gòu)占比達(dá)74.7%。新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)中，政府、國(guó)有企業(yè)委托方及金融機(jī)構(gòu)占比達(dá)69.4%。而政府保障房、保租房是業(yè)務(wù)的一大來(lái)源。藍(lán)城集團(tuán)亦是如此。
除此之外，觀點(diǎn)指數(shù)對(duì)“2024商辦代建管理卓越表現(xiàn)”進(jìn)行評(píng)估，最終金地管理公司、華潤(rùn)置地和綠城管理在名單中分列前三甲。城市更新催生了一些舊的寫字樓、商場(chǎng)等項(xiàng)目的專業(yè)化升級(jí)改造需求，同時(shí)加上文旅市場(chǎng)的火熱，帶動(dòng)各地區(qū)加快配套建設(shè)，如酒店、度假樂(lè)園、城市地標(biāo)建筑等項(xiàng)目。對(duì)于代建企業(yè)來(lái)說(shuō)，這類商辦項(xiàng)目是一個(gè)機(jī)遇。
金地管理積累的商辦項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)深厚，從2006年深圳的福田科技廣場(chǎng)開始，至今已經(jīng)17年。
代建業(yè)務(wù)是招商蛇口“城市服務(wù)”業(yè)務(wù)的重要組成部分。公司自2010年起開展代建業(yè)務(wù)，已累計(jì)承接500余個(gè)代建項(xiàng)目，涉及代建面積超過(guò)1400萬(wàn)平方米，積累了多元化業(yè)態(tài)的代建經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目涉及會(huì)展、產(chǎn)業(yè)辦公等。
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