成交低迷是所有房企在2023年面臨的共同難題。盡管中央與地產(chǎn)購房利好政策不斷，但從房企銷售表現(xiàn)來看，行業(yè)信心的修復(fù)仍需時(shí)日。房企資金鏈改善緩慢，融資仍然受阻，暴雷現(xiàn)象持續(xù)出現(xiàn)。

銷售端“造血”能力的羸弱以及融資端“輸血”的阻塞使得2023年依舊是房企出險(xiǎn)頻發(fā)的一年。

對(duì)于正常經(jīng)營的房企來說，保證流動(dòng)性安全是前提，一旦陷入流動(dòng)性危機(jī)，企業(yè)就很可能陷入信用的惡性循環(huán)。對(duì)于已經(jīng)出險(xiǎn)的房企來說，債務(wù)化解與保交樓是當(dāng)下兩大重要任務(wù)，出險(xiǎn)房企一方面要積極尋求融資渠道以推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)出清，同時(shí)也要重視保交樓任務(wù)的執(zhí)行。

華潤置地拔得頭籌、中海緊跟其后，恒隆地產(chǎn)、凱德投資位于前列

觀點(diǎn)指數(shù)結(jié)合地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展，于2024年繼續(xù)推出融合房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)領(lǐng)域的地產(chǎn)G30+。最后，憑借著穩(wěn)健的經(jīng)營戰(zhàn)略，以及在行業(yè)下行期間所展現(xiàn)的抗風(fēng)險(xiǎn)與盈利能力，華潤置地獲得房地產(chǎn)開發(fā)組別上市企業(yè)卓越表現(xiàn)榜首，恒隆地產(chǎn)和凱德投資的卓越表現(xiàn)同樣值得肯定，分獲商業(yè)地產(chǎn)、新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)組別的首位。

面對(duì)行業(yè)調(diào)整期的巨大挑戰(zhàn)，華潤置地憑借自身差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，沉穩(wěn)應(yīng)對(duì)行業(yè)趨勢(shì)變化、消費(fèi)需求波動(dòng)等外部環(huán)境，營收利潤均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼。在行業(yè)盈利空間收窄的背景下，華潤置地盈利能力依舊穩(wěn)健。2023年在營收增長(zhǎng)帶動(dòng)下，華潤置地的凈利潤有小幅提升，實(shí)現(xiàn)核心凈利潤277.7億元，同比增長(zhǎng)2.9%。

2023年報(bào)顯示，華潤置地指除開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)外還持續(xù)推進(jìn)其經(jīng)常性業(yè)務(wù)進(jìn)程，具體包括購物中心、寫字樓、酒店等在內(nèi)的經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、華潤萬象生活等在內(nèi)的輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、城市更新、長(zhǎng)租公寓、康養(yǎng)地產(chǎn)等在內(nèi)的生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。

據(jù)數(shù)據(jù)披露，華潤置地2023年經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)營收為222.3億元，同比增長(zhǎng)30.6%，輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營收為106.4億元，同比增長(zhǎng)27.7%，生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)營收61.9億元，同比增長(zhǎng)11.6%。此外，其搭建商業(yè)REITs平臺(tái)，收益大幅提升；輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)保持高速增長(zhǎng)，堅(jiān)定向城市空間運(yùn)營服務(wù)商轉(zhuǎn)型；生態(tài)要素圈型業(yè)務(wù)進(jìn)退有序。

商業(yè)地產(chǎn)方面，恒隆地產(chǎn)繼2023年G30+商業(yè)地產(chǎn)奪得榜首后，2024年繼續(xù)衛(wèi)冕。2023年恒隆于內(nèi)地和香港的租賃收入均錄得增長(zhǎng)。其中內(nèi)地整體租賃收入約62.63億元人民幣，同比增長(zhǎng)8%。這是恒隆在不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境下仍能實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的確據(jù)。

新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)方面，凱德投資斬獲新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)組別的榜首。凱德投資在近兩年新設(shè)立了6支聚焦于中國市場(chǎng)的基金，包括3支人民幣基金：包括凱德投資中國特殊機(jī)會(huì)人民幣基金I期、凱德投資中國產(chǎn)業(yè)園核心型人民幣基金I期和II期，總基金規(guī)模近47億元人民幣，并完成了對(duì)三個(gè)優(yōu)質(zhì)商辦及產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的收購，新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)⑹俏磥碇攸c(diǎn)的投資方向。

房企盈利降幅收窄，償債能力薄弱

2023年房企盈利相比上年降幅有所收窄，但仍處于虧損區(qū)間。觀點(diǎn)指數(shù)結(jié)合凈資產(chǎn)收益率、投入資本回報(bào)率以及毛利率一同對(duì)房企的盈利能力進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)2019-2023年上市樣本房企數(shù)據(jù)，房企的ROE（凈資產(chǎn)收益率）及ROIC（投入資本收益率）有所回升，降幅相比2022年有所收窄。

其中，ROE超過10%的房企共計(jì)有11家，多數(shù)為國、央企。

ROE仍然處于相對(duì)低位區(qū)間，主要原因是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及財(cái)務(wù)杠桿率持續(xù)下行。2023年房企整體總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率受年內(nèi)全國樓市成交低迷影響降幅進(jìn)一步加大。數(shù)據(jù)顯示，2023年中國新建商品住宅銷售面積為9.5億平方米，同比下降8.2%，銷售金額約10.3萬億元，同比下降6.0%。全國新房成交的不景氣使得房企去庫存路徑受阻，預(yù)收款和整體銷售收入下降，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率銳減。

同時(shí)可以看到減債減負(fù)依舊是房企經(jīng)營的主旋律。

2023年房企財(cái)務(wù)杠桿率進(jìn)一步下降，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)測(cè)及統(tǒng)計(jì)，2023年上市樣本房企凈負(fù)債率相較于2022年降低了近30個(gè)百分點(diǎn)。

由于2023年房企暴雷事件頻發(fā)，使得房企融資難度再加碼，雖然2023年四季度的融資“三支箭”的落地使房企融資環(huán)境有所改善，但市場(chǎng)上的資金需求仍有較大缺口。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2024年1月房地產(chǎn)企業(yè)融資能力表現(xiàn)報(bào)告數(shù)據(jù)，2024年海外債到期金額總計(jì)約2753.54億元，相較2023年到期的金額3639.56億元下降24.34%。到期債務(wù)主要集中在上半年，其中3、4、6 月是債券到期小高峰。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，近一年房企的發(fā)債平均利率基本穩(wěn)定在3%-3.5%的區(qū)間。發(fā)行票據(jù)金額較大的企業(yè)包括保利發(fā)展、中海等國央企，民營企業(yè)發(fā)行規(guī)模僅占比14.29%。

民企與混合所有制房企獲得的債券融資規(guī)模較小，房企融資的緊迫性較強(qiáng)，部分資金有壓力的房企仍有違約的可能。

ROIC作為分析房企真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造能力的輔助性指標(biāo)，補(bǔ)充了利息支出與公司總投入資本，從數(shù)據(jù)上看，該指標(biāo)在近5年內(nèi)并無較大程度的波動(dòng)，基本維持在2.8%-3.1%的區(qū)間內(nèi)。在房企持續(xù)縮表的情況下，加杠桿的空間進(jìn)一步被收緊，ROIC的穩(wěn)定可以理解為股東和債權(quán)人投入資金總和的回報(bào)率并無較大變化。

另一方面，房企償債能力薄弱，多數(shù)企業(yè)現(xiàn)金儲(chǔ)備不足。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)及預(yù)測(cè)，2023年樣本房企經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量/帶息負(fù)債主要集中在-0.1至0.2區(qū)間，當(dāng)前均值為0.073，遠(yuǎn)低于安全閾值。

此外，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，樣本房企中目前已有19家出險(xiǎn)房企進(jìn)行債務(wù)重組，成功完成債務(wù)重組流程的僅為少數(shù)企業(yè)，大部分仍未走出債務(wù)困境，甚至還有已完成重組或展期的房企，又出現(xiàn)二次違約的情況。

2023年多數(shù)房企處置資產(chǎn)以化債自救，例如出售股權(quán)以及出售旗下物業(yè)以回流資金。

商業(yè)地產(chǎn)盈利趨于穩(wěn)定，消費(fèi)類REITs開閘

隨著疫情防控措施解除，同時(shí)國家層面配合出臺(tái)了一系列促進(jìn)消費(fèi)的相關(guān)政策，2023年消費(fèi)市場(chǎng)迅速回溫。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率高達(dá)82.5%，創(chuàng)下歷史新高。并且，2024年全國兩會(huì)也將消費(fèi)表述為拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主引擎。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)對(duì)上市樣本企業(yè)統(tǒng)計(jì)及預(yù)測(cè)，在經(jīng)過2019-2022年的持續(xù)下降后，2023年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的ROE和ROIC指標(biāo)基本穩(wěn)定，主要是企業(yè)投資物業(yè)收入同比有所上升，但物業(yè)銷售表現(xiàn)低迷，影響了企業(yè)的整體盈利表現(xiàn)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前樣本商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的收入構(gòu)成如下：物業(yè)投資收益占比在45%-70%區(qū)間；辦公樓租金收入約為10%—25%；零售物業(yè)收入方面，各企業(yè)間差的異較大，區(qū)間為10%-60%；酒店收入與物業(yè)買賣通常不足10%的貢獻(xiàn)額。

總體而言，商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)屬性并未改變，幾乎全部企業(yè)的主要收入來源依舊是租金收入。因此相較傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)，其現(xiàn)金流穩(wěn)定、償債能力與收益質(zhì)量方面都具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

從2023年各企業(yè)的業(yè)務(wù)表現(xiàn)來看，收益表現(xiàn)較好的板塊為物業(yè)投資，樣本企業(yè)2023年物業(yè)投資收益相較2022年同比增長(zhǎng)2.8%，以恒隆地產(chǎn)為例，恒隆地產(chǎn)2023年整體收益相較2022年同比增長(zhǎng)2%，其中，投資物業(yè)收益同比增長(zhǎng)4%，內(nèi)地市場(chǎng)增長(zhǎng)勢(shì)頭要稍強(qiáng)于香港市場(chǎng)。

除此之外，2023年還是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs元年。2023年3月，國家發(fā)改委發(fā)文支持百貨商場(chǎng)、購物中心等項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。這是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)首次被納入REITs試點(diǎn)，

11月，華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT等首批項(xiàng)目正式獲批。12月申報(bào)的華安百聯(lián)消費(fèi)REIT以及華夏首創(chuàng)奧萊REIT項(xiàng)目狀態(tài)也更新為已受理。2024年3月，華夏金茂購物中心REIT在上交所正式掛牌上市，成為國內(nèi)首批上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)營收不及預(yù)期，產(chǎn)園REITs整體下行

2023年新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)整體營收迎來近五年的首次下滑，產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)租售和服務(wù)收入增速雙降。

在觀點(diǎn)指數(shù)觀察的樣本企業(yè)中，2023年超半數(shù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)弱，產(chǎn)業(yè)載體銷售受困，租賃遇到較大的壓力。16家樣本上市企業(yè)中，有12家企業(yè)營收下降，11家歸母凈利潤錄得下跌，10家毛利率較去年同期下滑。超半數(shù)企業(yè)上半年的經(jīng)營遇到了較大困難，經(jīng)營數(shù)據(jù)整體轉(zhuǎn)弱。

在充滿壓力的行業(yè)背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)還面臨供需錯(cuò)配、“主題產(chǎn)業(yè)園”名不副實(shí)、“產(chǎn)業(yè)保障房”過量供應(yīng)等問題。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)及預(yù)測(cè)，2023年新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)企業(yè)整體的盈利情況相較2022年出現(xiàn)小幅下滑，主要是市場(chǎng)此前預(yù)計(jì)的商業(yè)活動(dòng)快速恢復(fù)的情況未見，新增需求不足，且受國際需求急跌的影響，外向型的企業(yè)訂單削減，企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、增加租賃面積的意欲大減，甚至出現(xiàn)大租戶縮減業(yè)務(wù)并退租的現(xiàn)象。

新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)REITS方面，截至目前，上市交易的公募REITs共29只，首發(fā)募集資金總額達(dá)954.52億元，離千億大關(guān)愈發(fā)接近，其中，產(chǎn)業(yè)園REITs占31%，共計(jì)9支。

截至2023年底，國內(nèi)REITs市場(chǎng)已發(fā)行待上市的產(chǎn)業(yè)園REITs還有4只，分別為易方達(dá)廣開控股產(chǎn)業(yè)園REIT、華泰南京建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT、中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園REIT、博時(shí)津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT。

2023年上市REITs交易數(shù)據(jù)顯示，二級(jí)市場(chǎng)REITs均出現(xiàn)不同程度的下跌，平均降幅為21.33%，跌幅較大的REITs主要出現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)類，其中博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT降幅最大，全年下跌44.94%，并且華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT和建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT年內(nèi)降幅均超30%，上市以來的收益率幾乎全部消化。

產(chǎn)業(yè)園類REITs年內(nèi)跌幅較大主要受到宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)基本面的影響，底層資產(chǎn)出租率持續(xù)下降，部分產(chǎn)園REITs受大客戶退租影響明顯，同時(shí)招租落后于預(yù)期，致未來營收不確定性增大。

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