怕什么來什么。
前不久，云南房網(wǎng)還認(rèn)為昆明配售型保障房憑借低價和可以回購兩大優(yōu)勢，有可能大量鎖定剛需客群，導(dǎo)致新房市場的有效需求下降，剛需型商品房銷售困難。很快，有媒體就報道稱，自昆明市開放配售型保障房申購以來，到7月中旬僅線上申購人數(shù)就超過5300戶，不僅超過今年昆明計劃建設(shè)的配售型保障房數(shù)量，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過昆明第一個過規(guī)項目348套住房的供應(yīng)量。
昆明第一個配售型保障房項目居然是洋房
昆明配售型保障房申購是從6月24日開始的，但由于《昆明市配售型保障性住房管理辦法（試行）》7月9日才開始執(zhí)行，有關(guān)申購資格、回購、選房流程等具體執(zhí)行規(guī)定才終于明確，所以實際申購時間并不長，盡管如此，申購家庭仍超過了今年昆明理論上供應(yīng)配售型保障房的最大值。
由于申購仍在進(jìn)行，而計劃今年開工建設(shè)的8個配售型保障房項目，目前還只有一個項目開工并過規(guī)，房源也才348套，而且還遠(yuǎn)在呈貢，絕大多數(shù)項目和房源都還連規(guī)劃設(shè)計方案都沒有，戶型、價格也都沒有公布，真正的申購高峰還沒有到來，所以今年申購者數(shù)量將會大大超過現(xiàn)在已經(jīng)申購的5300戶，很可能將數(shù)倍于5000套的房源總數(shù)。
為什么申購配售型保障房的昆明市民這么多？原因其實很簡單，一是房價便宜，早前預(yù)計的售價將不超過8000元/平米。其實目前市場上接近這個價的商品房也不是沒有，如果買二手房更是毫無問題，但配售型保障房的地段位置比市面上萬元以下的新房總體要好，品質(zhì)也不低，像呈貢的第一個配售型保障房項目居然是多層洋房。另外，配售型保障房還擁有普通商品房沒有的條件——可以申請回購。
配售型保障房可以回購的條款，使得購房者將來如果離開昆明，或者出于經(jīng)濟方面的原因，可以很容易將房產(chǎn)按原來的購房價變現(xiàn)，這在未來房價有可能向下的大趨勢下，非常具有吸引力。據(jù)有關(guān)人士分析，如果以后征收房產(chǎn)稅，配售型保障房的稅率也應(yīng)該比較低。
正因為如此，申購配售型保障房才變得非常踴躍，雖然今年理論上的供應(yīng)量只有5000套，可是按照申購流程，配售資格是通過搖號產(chǎn)生，所有申購者都有機會，即便當(dāng)期未取得購房資格，也會自動進(jìn)入輪候庫，在下一輪又有機會。參與搖號次數(shù)越多，獲得配售資格的概率越高。即便今年無法中簽，由于昆明還在計劃建設(shè)新的配售型保障房項目，只要建設(shè)不終止，理論上就一直會有機會。這種輪候申購的制度設(shè)計，使得昆明申購配售型保障房的人數(shù)長期大幅度高于可供房源數(shù)量。
可是如果昆明配售型保障房長期超量鎖定購房者，比如今年最終申購者達(dá)到一兩萬戶家庭，今后的輪候庫也長期保持這么多人數(shù)，就意味著市場上商品房的潛在購買者也減少了這么多，對主打剛需，價格上又沒有什么競爭力的商品房項目來說，賣房的難度會進(jìn)一步增加。
本來，一些位置不是很好，產(chǎn)品沒有優(yōu)勢的普通商品房項目，在銷售困難時還可以打價格牌，降價促銷，但有了配售型保障房以后，商品房價格再低也很難與配售型項目競爭，更何況商品房開發(fā)商也不可能承諾回購。
難道普通剛需項目連打價格戰(zhàn)的退路也喪失了嗎？
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