樓市雖然還在筑底，但昆明改善賽道卻越來越擁擠。
住房雙軌制催生新改善時代
該如何理解這句話？
最近兩年改善樓盤的份額占比越來越大。去年前十位熱銷盤都是定位改善或高端的品質(zhì)項目，到了今年上半年，甚至在前20樓盤中都很難找到剛需盤。
今年上半年昆明銷量前20基本是改善或高端項目（克而瑞數(shù)據(jù)）
以往剛需大盤霸榜的局面徹底改變。
其次是改善產(chǎn)品光譜拉長，分食從頂豪到首改的各細(xì)分市場，全面覆蓋不同改善階段、不同人群的需求。
造成這一現(xiàn)象的主要原因，根本在于“市場+保障”的住房供應(yīng)體系已經(jīng)確立，“政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求”，趨勢無可逆轉(zhuǎn)。
更直白的說法是——“市場歸市場，保障歸保障”。
昆明落地實施也很快，今年計劃開工建設(shè)8個配售型保障房項目，可供應(yīng)5000多套保障房。勢必擠占甚至替代剛需市場，大部分剛需客群將被鎖定。
昆明首個配售型保障性住房已經(jīng)開始申購
有人將此描述為：剛需要消失了。
或許略有夸張，但商品房的主流將匯集到改善賽道，住房雙軌制肯定是大勢所趨。
上個月昆明出臺的樓市新政明確：鼓勵企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，建設(shè)綠色建筑、智能建筑等高品質(zhì)多樣化的住宅產(chǎn)品。加大教育、醫(yī)療、交通、休閑娛樂等設(shè)施的建設(shè)，提升居住品質(zhì)和區(qū)域價值。
很明顯，政府對開發(fā)商的引導(dǎo)和鼓勵方向明確為改善產(chǎn)品。
極端一點說，開發(fā)商只�！坝矂偂备纳埔粭l路了。
市場對政策的變化總是最為敏感，因此當(dāng)我們觀察昆明當(dāng)下的改善市場就會發(fā)現(xiàn)，其實改善產(chǎn)品的多樣化光譜已清晰可見。
具體來說，以往對改善=大戶型的簡單理解過時了，重新定義改善、擴(kuò)大改善需求將成為必然。
房地產(chǎn)進(jìn)入新改善時代，危機(jī)與機(jī)遇并存，該如何應(yīng)對？
萬科滇池雙子星項目發(fā)布
最近萬科發(fā)布的滇池雙子星項目——桂語東方、都會半島，就是典型案例，具體來看，萬科是怎樣以全新的片區(qū)和產(chǎn)品思維，來應(yīng)對已發(fā)生變化的市場邏輯。
新改善時代認(rèn)清片區(qū)最重要
我們常說選擇比努力更重要，而新改善時代的購房邏輯，選準(zhǔn)片區(qū)居于首位。
就昆明來說，具有明顯改善屬性的片區(qū)看上去不少，比如早年的翠湖、度假區(qū)、世博片區(qū)，到后來的草海、雙塔、會展等片區(qū)。
貼上“富人區(qū)”的標(biāo)簽，意味著優(yōu)越的地段、配套和資源，因此很容易形成樓盤扎堆、推高地價房價的局面，很快催熟片區(qū)，使可開發(fā)空間迅速減少，這一過程在很多優(yōu)質(zhì)片區(qū)反復(fù)出現(xiàn)。
最近幾年，昆明改善項目的主陣地轉(zhuǎn)移擴(kuò)展至滇池沿岸，優(yōu)質(zhì)地段迅速形成連片開發(fā)的規(guī)律再次被驗證，比如主城區(qū)靠近滇池沿岸的草海，開發(fā)短短數(shù)年到現(xiàn)在竟然已無地可賣。
如果再去除同樣沒有開發(fā)空間的度假區(qū)，昆明主城唯一可享滇池資源的只剩下了會展片區(qū)。
會展片區(qū)改善屬性純粹
一方面，會展片區(qū)經(jīng)過10多年的發(fā)展，地鐵5號線貫通，上師大官渡實驗學(xué)校、云大附屬會展學(xué)校等名校進(jìn)駐，王府井小鎮(zhèn)開業(yè)，多個濕地公園建成，生態(tài)優(yōu)越，配套完善，入住人口增多，區(qū)域成熟度大幅提升。
另一方面，會展片區(qū)改善屬性純粹，特別是萬科七彩國際社區(qū)多個品質(zhì)項目主導(dǎo)片區(qū)開發(fā)以來，深挖片區(qū)基底價值，不斷迭代產(chǎn)品，強(qiáng)化片區(qū)配套資源，滇池湖居的人居價值也得到了最大程度的賦能。
所以進(jìn)入新改善時代后，跟著萬科選滇池會展片區(qū)，可能是最不容易出錯的選擇。
都會半島領(lǐng)銜，風(fēng)起第三半島
熟悉會展片區(qū)的人都知道，片區(qū)的項目分布主要集中于三個半島和滇池會展中心周邊，目前三個半島的用地規(guī)劃中，已沒有可開發(fā)土地，而作為片區(qū)開發(fā)的主導(dǎo)者，萬科導(dǎo)入的七彩國際社區(qū)大盤項目正逐步拓展開發(fā)邊界，其中萬科剛亮相雙子星中的都會半島，則是全新板塊第三半島的開山之作。
滇池三個半島中，福保半島和星海半島最早開發(fā)，多個知名高端盤都落子于此，第三個半島為東側(cè)的寶豐半島。
如上圖所示，第三半島區(qū)為寶豐半島及其縱深區(qū)域，總面積約1.8萬畝，其中綠地公園面積約7620畝，差不多占一半，匯集了寶豐濕地、五甲塘濕地、西亮塘濕地、海東濕地等，生態(tài)基底更為優(yōu)越。
幾大濕地公園之間，匹配的居住區(qū)大多是洋房別墅項目，規(guī)劃容積率大部分在1—2之間，最高容積率3.2，建筑限高最高僅80米，臨滇池的區(qū)域限高24到60米。
寶豐濕地公園（圖源昆明滇池綠道）
除了優(yōu)越的低密湖居生態(tài)資源，第三半島區(qū)還背靠南市成熟配套，會展中心王府井小鎮(zhèn)、世紀(jì)城海樂世界、新亞洲等大商圈都在10分鐘生活圈內(nèi)，都市生活氣氛濃厚。
萬科都會半島正好處于第三半島區(qū)的核心位置，都市生活與滇池生態(tài)的雙重價值凸顯。
前面說過，新改善時代需要重新定義改善，其出發(fā)點是，改善需求是全方位的，產(chǎn)品品質(zhì)、公區(qū)配置等硬件層面，社區(qū)氛圍、體驗感等軟件層面，都是缺一不可的產(chǎn)品要素。
在改善產(chǎn)品迭代創(chuàng)新方面，萬科走在了前面，這就是萬科研發(fā)了5年的“未來城市理想單元”成果。
“未來城市理想單元”樣本——上海理想之地
以去年上海的銷冠項目萬科理想之地為例。
項目最突出的特點是以一個“超級十字路口”替代常見的社區(qū)底商，設(shè)置了藝術(shù)展廳、市集空間、運(yùn)動館、鄰里中心等“公建盒子”，居民的高頻生活需求得以解決，同時生活濃度、體驗感、社區(qū)活力、鄰里氛圍、情緒價值都得到最大限度的呈現(xiàn)。
萬科都會半島全盤規(guī)劃小篆街社區(qū)生活配套（效果圖）
在產(chǎn)品內(nèi)核理念上，不管是上海理想之地還是昆明落地的都會半島，首先強(qiáng)調(diào)的是社區(qū)空間與生活場景的無邊界融合，比如都會半島設(shè)計的三大主題泛亞會所——【童玩盒子/樹屋童玩】、【學(xué)習(xí)盒子（書香嶼）/智慧集群 】、【健身盒子/樂享健身】。這從根本上改變了改善定義——不再簡單以面積大小論改善，而回歸到生活本身，一切從貼身的日常需求出發(fā)考量和設(shè)計產(chǎn)品。
都會半島的學(xué)習(xí)盒子（效果圖）
在戶型設(shè)計上，都會半島相較于七彩國際社區(qū)早期產(chǎn)品也有重大突破。
來看幾個戶型感受一下：
這4個建面約82到125平米的戶型，通過入戶花廳、飄窗落地、內(nèi)嵌式“S”墻、大陽臺等多種拓展手段，實現(xiàn)了最低95%，最高101%的得房率。我們知道普通高層住宅的得房率一般在70—80%之間，多層洋房高一點，也就80%多，近年來的很多新盤可以做到90%，不過也很難達(dá)到100%，也就是所謂的“零公攤”。
制約得房率的根本原因，是政府對住宅產(chǎn)品的技術(shù)管理規(guī)定，目前，包括昆明在內(nèi)的多個城市都放寬了對于計容面積的約束。
“計容新規(guī)”普遍實施，讓媒體紛紛驚呼“零公攤”時代來了。
而這正是新改善時代的一大特征，改善需求可以是多元化的，但好房子應(yīng)該首先是更貼近人們需求的。
新改善浪潮洶涌而來，萬科都會半島給出的新定義，其實可視作對政府倡導(dǎo)的“高品質(zhì)多樣化”的回應(yīng)，在某種意義上，這個答案超越了對改善住宅本身的思考，更大的意義是對未來城市生活的解答。
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