2024版的《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》本月15號(hào)開始施行，雖然新版規(guī)定放寬了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃條件，但實(shí)話實(shí)說，昆明市的規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整無論是速度還是寬松程度，都不如下轄的安寧市。
安寧市早在今年6月就印發(fā)了《山地城鎮(zhèn)規(guī)劃管理指導(dǎo)意見（修訂）的通知》（以下稱《指導(dǎo)意見》），對(duì)安寧市18個(gè)片區(qū)，225平方公里面積上的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃做出了調(diào)整，其中包括安寧城區(qū)、太平新城、職教園區(qū)、溫泉街道等（下圖），涵蓋了安寧房地產(chǎn)開發(fā)的絕大部分區(qū)域，而且調(diào)整幅度也比較大。
安寧市山地城鎮(zhèn)規(guī)劃管理指導(dǎo)意見適用范圍
比如陽臺(tái)關(guān)于陽臺(tái)面積，該《指導(dǎo)意見》第十六條規(guī)定，在符合國家、省、市對(duì)于結(jié)構(gòu)安全要求及日照規(guī)范的前提下，單個(gè)陽臺(tái)最大面積不做具體限制。陽臺(tái)的最小進(jìn)深宜大于1.3米，高度在36米（含）以下的居住建筑，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、無柱、不封閉陽臺(tái)進(jìn)深不作限制；高度大于36米（不含）的居住建筑的主要陽臺(tái)進(jìn)深不得大于2.4米，適用范圍內(nèi)的陽臺(tái)面積與對(duì)應(yīng)房間面積的比值不作限制。
《指導(dǎo)意見》第十七條還規(guī)定：最大高度為36米（含）以下的居住建筑，當(dāng)陽臺(tái)上蓋高度達(dá)到或超過2個(gè)自然層時(shí)（層高應(yīng)符合國家最新標(biāo)準(zhǔn)），無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、無柱、不封閉陽臺(tái)不計(jì)入容積率，不計(jì)入建筑面積，不計(jì)入產(chǎn)權(quán)（下圖）。
按照安寧市上述規(guī)定，在安寧開發(fā)新的住宅項(xiàng)目就有非常大的發(fā)揮空間，不要說所謂的零公攤，得房率超過100%也不稀奇。由于單個(gè)陽臺(tái)面積不做限制，36米以下建筑的陽臺(tái)連進(jìn)深都沒有限制，理論上安寧市新建住宅的陽臺(tái)可以和房間一樣大。
當(dāng)然外界傳言所謂安寧市以后的陽臺(tái)設(shè)計(jì)想要多大就有多大也是不對(duì)的，因?yàn)殡m然單個(gè)陽臺(tái)的面積沒有限制，可是安寧市規(guī)定陽臺(tái)總面積（包括綠化平臺(tái)）不能超過住宅建筑面積的25%，比如一套100平米的住宅，陽臺(tái)底板投影面積不能超過25平米。昆明市則將陽臺(tái)投影面積的比例限定為不超過住宅建筑面積的20%，明顯比安寧保守。
安寧市將飄窗的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)也大大放寬，根據(jù)安寧市《指導(dǎo)意見》第十八條的規(guī)定，主體結(jié)構(gòu)以外，窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45米（含）以上，結(jié)構(gòu)凈高在2.10米（含）以下，在確保結(jié)構(gòu)安全的前提下，出挑寬度不大于1.2米（外墻外邊沿線到飄窗外邊沿線的距離）的，不計(jì)入容積率（下圖）。
按照這一條規(guī)定，安寧市新建住宅項(xiàng)目，飄窗寬度如果從房間內(nèi)計(jì)算，甚至可以達(dá)到差不多1.5米寬，而且不計(jì)算容積率，實(shí)在驚人�？梢詫�(duì)比的是，昆明市仍舊規(guī)定飄窗出挑寬度不超過0.8米才不計(jì)容積率。
再比如車位配比，昆明市是把按建筑面積配比車位調(diào)整為按套配比，安寧市則直接把原來的每100平米住宅配建一個(gè)車位，改為每100平米住宅配建0.7個(gè)車位，更為直觀。
總的來說，安寧市此次對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)定的調(diào)整，不僅比昆明市動(dòng)作迅速，調(diào)整力度也更大，條件更寬松，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮，也更能推動(dòng)好房子誕生。
太平新城過去的房地產(chǎn)產(chǎn)品與主城并無明顯差異
安寧市趕在昆明市之前調(diào)整相關(guān)政策，關(guān)鍵的原因可能還是這兩年安寧市房地產(chǎn)投資和銷售都大幅度下滑，對(duì)安寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展拖累很大。
安寧雖然工業(yè)發(fā)達(dá)，是昆明的制造業(yè)基地，但房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)其實(shí)不小，在房地產(chǎn)行業(yè)鼎盛的2020年，安寧市房地產(chǎn)投資超過160億，占當(dāng)年全市固定資產(chǎn)投資的一半�？墒堑搅巳ツ�，安寧市房地產(chǎn)投資下降到不足60億元。今年1-8月，安寧房地產(chǎn)投資同比又大降41.1%。商品房銷售面積也從2020年的167.5萬平米，銳減到去年的53.6萬平米，只剩下高峰期的不足三分之一。
安寧的房地產(chǎn)市場衰退又以太平新城為盛。太平新城本來是安寧房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，如今多個(gè)項(xiàng)目爛尾，房價(jià)近乎腰斬，土地也賣不出去，去年以來的政策刺激也效果有限。安寧如今大幅放寬規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，作為主要受惠區(qū)域的太平新城，或許能利用規(guī)劃條件比昆明主城優(yōu)越的機(jī)會(huì)，打一個(gè)政策時(shí)間差，通過產(chǎn)品創(chuàng)新，開發(fā)一些昆明主城沒有的差異化優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，再搶一波昆明購房客。
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