10月昆明新房銷售榜出來(lái)了，出乎很多人意料的是，國(guó)慶期間開(kāi)盤(pán)的邦泰璟和并沒(méi)有像邦泰其他幾個(gè)項(xiàng)目一樣，開(kāi)盤(pán)不久即登頂昆明新盤(pán)銷售榜。

邦泰璟和10月的銷售表現(xiàn)一般，克而瑞在月報(bào)中說(shuō)：“（邦泰璟和）去化較差，其中開(kāi)盤(pán)去化率為28%，加推僅7%”。賣(mài)得遠(yuǎn)不及旁邊的競(jìng)品項(xiàng)目綠城鳳起蘭庭。

銘騰機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，邦泰璟和10月份銷售額僅排在昆明第十位，賣(mài)了1.31億元。而排名第一的正是直接對(duì)手鳳起蘭庭。同樣有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的錦粼天序、保利天珺也都要比邦泰璟和賣(mài)得好。

10月昆明新房銷售TOP10（圖表：銘騰機(jī)構(gòu)）

10月6日邦泰璟和首開(kāi)的時(shí)候，正是9月底新一輪房地產(chǎn)刺激政策公布不久，股市也大漲，國(guó)內(nèi)樓市出現(xiàn)明顯回暖跡象，各大城市的新房銷量都有大幅度增加，市場(chǎng)氣氛非常有利，據(jù)說(shuō)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天邦泰璟和售樓部里擠滿了人，邦泰集團(tuán)的人發(fā)朋友圈說(shuō)：“6點(diǎn)的時(shí)候到訪（客戶）已經(jīng)有900組，嗓子都冒煙了。”

在邦泰發(fā)布的現(xiàn)場(chǎng)照片中，售樓部里確實(shí)人很多，看上去邦泰璟和也要迎來(lái)一個(gè)完美開(kāi)局，就像邦泰·臻境和邦泰·悅九章一樣。

然而事實(shí)卻并非如此，從10月的銷售數(shù)據(jù)看，邦泰璟和并沒(méi)有再現(xiàn)邦泰臻境和邦泰悅九章的銷售奇跡，雖然整體也還過(guò)得去，但也只能算中規(guī)中矩。

邦泰璟和開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售樓部里人頭攢動(dòng)

其實(shí)在邦泰璟和開(kāi)盤(pán)一個(gè)星期后，克而瑞在研報(bào)中就說(shuō)，“邦泰璟和首開(kāi)均價(jià)高于市場(chǎng)預(yù)期，國(guó)慶期間整體去化效果一般”。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，截至10月13日，邦泰璟和開(kāi)盤(pán)一周只賣(mài)了5700萬(wàn)，大概20套左右。而相距不遠(yuǎn)的競(jìng)品鳳起蘭庭在10月前兩個(gè)星期賣(mài)了6000萬(wàn)，成交28套。

接下來(lái)的兩周，邦泰璟和依舊不溫不火，還是被鳳起蘭庭壓住一頭，連周榜單前五都進(jìn)不去，而鳳起蘭庭則賣(mài)了1.1億。

和邦泰前兩個(gè)項(xiàng)目比起來(lái)，邦泰璟和的表現(xiàn)要差一大截，要知道邦泰·臻境和邦泰·悅九章·彩云兩個(gè)項(xiàng)目，自5月邦泰臻境開(kāi)盤(pán)以來(lái)，就輪番占據(jù)昆明新盤(pán)銷售月度榜的首位，直到9月份勢(shì)頭才有所減弱，但也主要是兩個(gè)項(xiàng)目貨包已所剩不多，即便如此，邦泰·悅九章·彩云還是排在9月昆明高層住宅銷售榜的第三位。

7月開(kāi)盤(pán)的邦泰·悅九章彩云，首開(kāi)去化率高達(dá)51%，其中小高層幾乎當(dāng)天售罄。5月份開(kāi)盤(pán)的邦泰臻境，首開(kāi)的去化率更是高達(dá)79%。相形之下，邦泰璟和雖然開(kāi)盤(pán)之時(shí)市場(chǎng)大環(huán)境更好，可是去化卻遠(yuǎn)不及前兩個(gè)項(xiàng)目。

同樣是邦泰的項(xiàng)目，邦泰璟和為什么神奇不再？

原因其實(shí)也不復(fù)雜，主要有三個(gè)。

首先是邦泰·璟和屬于高端產(chǎn)品，價(jià)格更高，開(kāi)盤(pán)單價(jià)差不多比邦泰·臻境和邦泰·悅九章·彩云高出一倍，即便是最小的戶型，總價(jià)也超過(guò)250萬(wàn)。價(jià)格貴了，客群相對(duì)就小了，銷售速度肯定無(wú)法和均價(jià)不到1萬(wàn)的邦泰·臻境與邦泰·悅九章·彩云相比。

第二就是價(jià)格沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力。邦泰前兩個(gè)項(xiàng)目之所以暢銷，主要賣(mài)點(diǎn)就是性價(jià)比，可是邦泰璟和與同一片區(qū)的競(jìng)品相比，價(jià)格不僅不便宜，比大力促銷的鳳起蘭庭還要貴好幾千，可是鳳起蘭庭都是現(xiàn)房了，邦泰璟和距離交房還早得很。

鳳起蘭庭已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，邦泰璟和實(shí)際價(jià)格在每平米1.7萬(wàn)到2萬(wàn)，可是最近鳳起蘭庭才賣(mài)1.4萬(wàn)起，就算是邦泰璟和因?yàn)檎戳诵乱?guī)劃政策的光，得房率比較高，價(jià)格上仍舊沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)。

相反，在邦泰璟和上市前感受到威脅的綠城鳳起蘭庭，從9月開(kāi)始就猛烈促銷，價(jià)格折扣非常大，再加上準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，9月份就以1.15億銷售額成為當(dāng)月銷冠樓盤(pán)，10月依舊延續(xù)旺銷勢(shì)頭，再度奪冠，比邦泰璟和多賣(mài)了8000萬(wàn)。連同一片區(qū)已經(jīng)是尾房階段的錦粼天序，銷售額也高于邦泰璟和。

第三個(gè)原因是邦泰璟和的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不明顯，前兩天個(gè)項(xiàng)目上頗具殺傷力的大陽(yáng)臺(tái)高贈(zèng)送雖然也延續(xù)到了邦泰璟和，可是戶型設(shè)計(jì)卻引來(lái)許多批評(píng)，比如面積最大的195戶型空間浪費(fèi)較多，功能區(qū)比例失調(diào)，客餐廳過(guò)大但廚房和家政陽(yáng)臺(tái)又太小。主打的143平米戶型也有同樣的問(wèn)題。

邦泰璟和195平米大平層戶型

現(xiàn)在還不好說(shuō)邦泰璟和是否就已泯然眾人。綠城鳳起蘭庭能狙擊成功，代價(jià)是虧損銷售，而邦泰璟和理論上也有調(diào)價(jià)空間，加上前幾個(gè)項(xiàng)目積累的口碑，裝標(biāo)方面的優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)整體回暖的情況下，后期反超對(duì)手的可能性還是很大的。再說(shuō)價(jià)格已經(jīng)到了2萬(wàn)一線的高端項(xiàng)目，本身也無(wú)法和價(jià)格不到1萬(wàn)的呈貢項(xiàng)目比銷售速度。

邦泰的真正考驗(yàn)尚未開(kāi)始

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