10天前，滇池度假區(qū)規(guī)劃建設(shè)局突然公布了龍湖攬境的規(guī)劃調(diào)整（規(guī)劃許可證附圖變更），令業(yè)界頗為驚訝，因?yàn)?a href="http://www.jiananbang.cn/house/view-1980.html" target="_blank">龍湖攬境早在兩年前就已開(kāi)盤(pán)發(fā)售，今年上半年已精裝交付，怎么現(xiàn)在又進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整呢？
原來(lái)，龍湖攬境雖然地塊面積并不大，只有41.3畝，規(guī)劃有5棟住宅，兩年前發(fā)售的只是其中3棟，靠近南繞城高速的3號(hào)樓和5號(hào)樓卻一直未建，此次對(duì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖進(jìn)行變更的，正是尚未建設(shè)的這兩棟。
一個(gè)并不大的地塊，僅僅對(duì)兩棟建筑的規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，而且從公示看，調(diào)整并不涉及容積率、建筑面積、建筑密度、日照等指標(biāo)，僅僅是對(duì)外立面局部、戶型細(xì)節(jié)進(jìn)行了修改，由于調(diào)整幅度很小，外立面效果圖甚至看不出多大變化，龍湖這么做的意義到底在哪里呢？
奧秘就藏在調(diào)整內(nèi)容里。
根據(jù)公示，龍湖攬境未建的3棟和5棟，最大的規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整是局部增加了飄窗和設(shè)備平臺(tái)，而且調(diào)整主要體現(xiàn)在兩個(gè)端頭大戶型（183平米），中間143平米戶型的變化其實(shí)非常小。
對(duì)比變更前后的戶型平面圖就可以發(fā)現(xiàn)，龍湖攬境主要是增加了3棟和5棟兩個(gè)端頭大戶型（183平米）的飄窗，再就是將原來(lái)陽(yáng)臺(tái)的一部分改為設(shè)備平臺(tái)，其余部分沒(méi)有變化。143平米戶型也都增加了飄窗，只不過(guò)增加的飄窗比較少。增加飄窗最多的是5棟東側(cè)184平米端頭戶型，估算增加的飄窗面積差不多在七八平米。
龍湖攬境5號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層變更前后對(duì)比
很顯然，龍湖之所以對(duì)早已過(guò)規(guī)的攬境申請(qǐng)規(guī)劃調(diào)整，主要目的是增加兩棟未售住宅樓的可贈(zèng)送面積，因?yàn)轱h窗面積不計(jì)入容積率，所以整個(gè)項(xiàng)目的容積率并沒(méi)有變化，但不同戶型在增加飄窗以后，實(shí)得面積有所增加，得房率提高，對(duì)銷售有很大幫助。
包括攬境將原本就是陽(yáng)臺(tái)的一部分改為設(shè)備平臺(tái)，可能也是出于增加贈(zèng)送面積，提高得房率的考慮，因?yàn)榘凑找?guī)劃，符合標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備平臺(tái)也不計(jì)入容積率，而陽(yáng)臺(tái)則是減半計(jì)算容積率。但從龍湖攬境變更前后的外立面效果圖看，調(diào)整設(shè)備平臺(tái)后，陽(yáng)臺(tái)其實(shí)還是那個(gè)陽(yáng)臺(tái)。
攬境樣板間中左側(cè)的窗戶將變成飄窗
總的來(lái)說(shuō)，龍湖攬境在已經(jīng)交付一部分的情況下，對(duì)尚未銷售的兩棟住宅進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整，能實(shí)現(xiàn)的幅度不可能有多大，目前公布的可能已經(jīng)是現(xiàn)有條件下的最大調(diào)整。龍湖之所以進(jìn)行這番操作，原因其實(shí)也不復(fù)雜，主要就是為了給接下來(lái)的銷售增加籌碼，提高產(chǎn)品性價(jià)比、競(jìng)爭(zhēng)力。
今年，隨著昆明規(guī)劃政策放寬，高贈(zèng)送、高得房率已經(jīng)是大勢(shì)所趨，可是龍湖攬境幾年前就已過(guò)規(guī)，有三棟都已經(jīng)是現(xiàn)房，最大限度吃盡政策紅利是做不到了，但對(duì)未建樓棟進(jìn)行微調(diào)還是有可能的，而如今比較寬松的規(guī)劃政策也給了龍湖申請(qǐng)調(diào)規(guī)的空間，龍湖的反應(yīng)也非常及時(shí)并有針對(duì)性。
從攬境的平面布局看，調(diào)規(guī)的3棟和5棟正好在南繞城高速旁，其中3棟更近，這對(duì)銷售來(lái)說(shuō)是個(gè)不利因素，而今年以邦泰地產(chǎn)的幾個(gè)項(xiàng)目為代表的2024年新盤(pán)，受益于寬松的規(guī)劃政策，都做到了大陽(yáng)臺(tái)、高贈(zèng)送，有的項(xiàng)目甚至號(hào)稱“零公攤”，幾年前過(guò)規(guī)的攬境肯定無(wú)法做到，但局部調(diào)整增加幾個(gè)飄窗，多贈(zèng)送幾個(gè)平米，可以在一定程度上對(duì)沖臨近高速的影響。
在滇池度假區(qū)核心位置，幾平米到10來(lái)平米的贈(zèng)送，價(jià)值也不低了。
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