板塊內(nèi)的社區(qū)商業(yè)差異

世紀城和新亞洲體育城的社區(qū)商鋪價格，近段時間一直呈節(jié)節(jié)攀升態(tài)勢。特別是世紀城金源大道的社區(qū)商鋪價格，兩年來的漲幅超過200%，商鋪租金每年以10%以上的增幅上調(diào)。

目前，處于初期培育階段的體育城4期•星體花園商鋪，隨著社區(qū)內(nèi)住戶的入駐而顯現(xiàn)出潛力，加上其對面螺螄灣國際商貿(mào)城巨大的人流聚集力，相信該區(qū)域內(nèi)的社區(qū)商業(yè)也將得到較大的促進作用。

而值得注意的是，諸如12棵橡樹莊園等在營的社區(qū)型商業(yè)，其商鋪在發(fā)展中逐漸成為建材商的鋪面、倉庫，導(dǎo)致了社區(qū)生活配套的缺失，社區(qū)商業(yè)的設(shè)置開始逐漸脫離為社區(qū)服務(wù)的性質(zhì)。

另外，對于區(qū)域內(nèi)諸如銀海暢園、彼岸等，社區(qū)商鋪仍處于尾房銷售和商戶培育的過渡階段，其發(fā)展前景仍有待觀察。同時，奧宸•橙郡、高順銘都、金福地花園、海運花園等在建、待建項目，也將配套不同體量的社區(qū)型商業(yè)。但此類社區(qū)商業(yè)從規(guī)劃和通達性上看，更注重服務(wù)項目社區(qū)內(nèi)住戶，而不具備世紀城周邊底商那樣的開放性。因此，其培育期和升值空間將會受到較大影響。

從以上昆洛板塊區(qū)域社區(qū)型商業(yè)的發(fā)展狀況來看，該區(qū)域?qū)儆谛麻_發(fā)的非成熟商圈，社區(qū)入住率和人流方向直接決定了商業(yè)的培育期的長短。

非成熟商圈開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)有兩大優(yōu)勢。第一，因為商圈不成熟，但很有潛力，所以容易吸引大的品牌商家布點；第二，因為商圈不成熟，土地成本低，售價低，升值潛力大，所以也容易吸引長線投資者。同時，劣勢也存在。首先，商圈不成熟，要盡快形成商圈，需要開發(fā)大體量的商業(yè)，才能形成規(guī)模效應(yīng)，因此小體量商業(yè)除住宅底商外難以運作。其次，因為商圈不成熟，要吸引商家入駐，在租金條件上就必須做出較大犧牲。

因為商圈不成熟，定位困難，養(yǎng)商期長，業(yè)態(tài)調(diào)整需要經(jīng)歷一個痛苦而艱難的過程，從世紀城兩條主干道——金源大道和珥季路底商的發(fā)展過程中不難看出這一點。而區(qū)域內(nèi)后期開發(fā)的社區(qū)型商業(yè)，將極大的受到社區(qū)不成熟、人氣不足的影響。

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