二、2010年2、3月房地產(chǎn)政策分析

進(jìn)入2010年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策可謂平穩(wěn)且理性，中央政府出于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的總體考慮，政策呈現(xiàn)持續(xù)性和溫和性，并沒有形成市場(chǎng)對(duì)后市預(yù)期的大幅波動(dòng)。而一季度市場(chǎng)的冷淡屬于市場(chǎng)正常發(fā)展周期以及之前稅收政策對(duì)投資投機(jī)需求形成的抑制作用的結(jié)果。但是3月份開始房?jī)r(jià)再次創(chuàng)出新高，新一輪政策的調(diào)控將不可避免。預(yù)計(jì)4月底到5月初將有更有力的調(diào)控措施出臺(tái)。

重點(diǎn)政策解讀

（一）土地監(jiān)管政策
1、土地拍賣——2010年3月4日昆明市國(guó)土資源工作會(huì)
政策要點(diǎn)：對(duì)用地閑置滿一年不滿兩年的，按法定高限20%征收土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回。今后昆明市的商服用地、商品住宅用地將一律以拍賣方式公開出讓，而其他性質(zhì)的土地仍根據(jù)其性質(zhì)以招拍掛或其他形式進(jìn)行出讓。且商服用地和商品住宅用地公開拍賣時(shí)，必須有7家以上企業(yè)參與競(jìng)拍。

政策評(píng)析：
在2010年昆明市國(guó)土資源工作會(huì)上明確提出，今年昆明市將出新招重拳打擊開發(fā)商囤地、炒地行為，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)水平。閑置、批而未用、違法和房地產(chǎn)四類用地也將成為今年清理的重點(diǎn)。同時(shí)，今年，昆明還將根據(jù)市場(chǎng)需求，適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小戶型、普通商品房建設(shè)用地的供應(yīng)。

用地閑置滿一年不滿兩年的，按法定高限20%征收土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用。

土地招拍掛方面，今后昆明市的商服用地、商品住宅用地將一律以拍賣方式公開出讓，而其他性質(zhì)的土地仍根據(jù)其性質(zhì)以招拍掛或其他形式進(jìn)行出讓。且商服用地和商品住宅用地公開拍賣時(shí)，必須有7家以上企業(yè)參與競(jìng)拍。土地出讓過(guò)程要堅(jiān)決杜絕個(gè)別企業(yè)壟斷性、排他性競(jìng)爭(zhēng)。并由出讓毛地變?yōu)槌鲎寖舻�，�?jiān)持政府壟斷土地一級(jí)開發(fā)權(quán)。

去年，昆明市以出讓方式供應(yīng)土地3.1萬(wàn)畝，其中以招拍掛方式公開出讓土地2.48萬(wàn)畝。全面完成新一輪清理整頓土地市場(chǎng)秩序工作，收儲(chǔ)土地4.02萬(wàn)畝。清理認(rèn)定和收回閑置土地45宗共1459.72畝，完成8個(gè)片區(qū)城中村改造項(xiàng)目共16個(gè)地塊、829.05畝經(jīng)營(yíng)性用地的招拍掛出讓。

2、《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》——國(guó)土資源部2010年3月10日
政策要點(diǎn)：3月10日國(guó)土資源部下發(fā)通知稱“開發(fā)商今后在拿地時(shí)一律按照底價(jià)的20%繳納保證金，成交后，必須在一個(gè)月內(nèi)繳清成交額50%的首付款，余款最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。要求城市申報(bào)住宅用地時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、中小普通房用地占比不得低于70%，并應(yīng)按照產(chǎn)業(yè)政策申報(bào)用地”。

政策評(píng)析：
和過(guò)去相比，這次的政策更有針對(duì)性，是從土地管理部門的角度來(lái)系統(tǒng)、綜合地規(guī)范土地市場(chǎng)，防范土地市場(chǎng)泡沫，讓土地市場(chǎng)回歸理性。

土地保證金提高到20%，主要是要提高開發(fā)商的違約成本，這同時(shí)也對(duì)企業(yè)自身的實(shí)力提出了更高的要求。20%的保證金對(duì)于開發(fā)商瘋狂拿地是基本的約束條件，讓企業(yè)可以基于自身需求、支付能力和市場(chǎng)前景更加理性地拿地。

對(duì)于開發(fā)商存在的部分問(wèn)題，《通知》還規(guī)定，土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。對(duì)用地者欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過(guò)實(shí)際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，市、縣國(guó)土資源管理部門要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競(jìng)買。

2009年一些地方為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，出臺(tái)了救市政策，在保障性住房用地增加的同時(shí)，放松了“90/70”等政策要求，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地比例反而減少。這和“90/70”政策有相似之處，但差別在于“90/70”是政府對(duì)開發(fā)商提出的要求，而70%是中央主管部委對(duì)地方政府的要求。不過(guò)，《通知》并沒有具體細(xì)分70%中政策性住房和普通商品房各自的比例。自住性中小套型商品房”的概念比較模糊，各地的界定不一樣，這也給了地方政府一定的空間。

2009年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措，簡(jiǎn)稱“國(guó)四條”。2010年1月，國(guó)務(wù)院發(fā)布4號(hào)文件《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，簡(jiǎn)稱“國(guó)十一條”。

這一次，國(guó)土資源部的《通知》出臺(tái)，就被冠以“國(guó)十九條”，同樣包含了公眾對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的期待。從去年12月份以來(lái)的調(diào)控政策非常密集甚至罕見，其實(shí)很多政策都是“重申性”的，關(guān)鍵是地方政府要認(rèn)認(rèn)真真地把這些政策貫徹、執(zhí)行到位。

3、控制住房用地供應(yīng)——國(guó)土資源部2010年3月22日
政策要點(diǎn)：國(guó)土資源部明確要求，在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地。國(guó)土資源部將于４月上旬向社會(huì)公布各地住房及保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃。

政策評(píng)析：
國(guó)土部叫停各地住房用地出讓，表明對(duì)住宅用地全年推出總量的監(jiān)管將更加嚴(yán)厲，著力從地方政府開始抓起，嚴(yán)格控制土地的囤地、炒地行為。今年國(guó)家對(duì)“地王”現(xiàn)象非常敏感，將出臺(tái)一系列措施來(lái)規(guī)范土地市場(chǎng)。

但該政策對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)，尤其是昆明房?jī)r(jià)并不會(huì)產(chǎn)生推高作用。首先，政策的出臺(tái)是土地監(jiān)管的短期行為，旨在全國(guó)2010年土地供應(yīng)計(jì)劃出臺(tái)前的土地市場(chǎng)規(guī)范與保護(hù)，并不會(huì)影響和推高低價(jià)。其次，從2010年第一季度昆明市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，供需均未釋放，市場(chǎng)處于非常平淡的階段，短期土地政策不會(huì)對(duì)后市供求產(chǎn)生明顯影響。

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