3、昆明星級酒店的入住率分析

昆明是一個旅游型的城市，與其他城市相比目前昆明的酒店入住率均較低，具體入住率數據如下：

入住率與價格應該存在一定程度的反相關關系，但昆明市場上的酒店業(yè)并非如此，價格并沒有出現與收入相關的正方向發(fā)展，與1999年前相比星級酒店的價格降幅較大，昆明市四星級錦華酒店的標間水牌價為每間888元，服務費還另計，現在的水牌價則跌至每間288元至388元，這個價格也只能對散客及商務住客執(zhí)行，對于團隊住宿還可以打折。價格上不去、入住率低兩個矛盾的組合體導致昆明的酒店業(yè)發(fā)展陷入了一個困境。近幾年這個趨勢是越演越烈，酒店易主的事常有發(fā)生，如2005年12月—2007年1月，一年的時間有4家星級酒店易主，包括滇池溫泉酒店、萬怡酒店、櫻花酒店被并購等。昆明市場的酒店業(yè)發(fā)生了什么、存在什么問題？

4、昆明星級酒店存在問題的闡述
根據市場的實際考察目前昆明市場上存在的主要問題有：

1)、大部分酒店客源不足，住房率下降。據昆明市酒店行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計資料顯示，1999年昆明市涉外酒店平均入住率為59.63%，而2000年則下降到了46.5%，現在很多酒店的入住率不足以支持酒店的發(fā)展，入住率嚴重不足。
2)、酒店之間以惡性降價競爭為主要競爭手段。目前昆明各酒店標準間價格都比較低，二星級酒店團隊價普遍為80元-95元/每標間，三星級酒店150-170元/每標間。
3)、酒店普遍虧損。目前昆明不少酒店難以支撐，已經倒閉關門或者是轉讓、被并購的也有不少，包括一些星級較高的酒店。
4)、酒店硬件質量得不到保證。許多酒店對硬件設施的更換比較慢，許多設施陳舊不堪，但還在用等，低值易耗品質量也得不到保證。
5)、酒店軟件服務質量下降。酒店效益不好，支付給員工的工資相對減少，一方面影響在職員工的工作積極性，另一方面，難以吸引優(yōu)秀的從業(yè)人員到酒店工作。
6)、酒店的個性特征不明顯。目前昆明市場上的酒店個性化的特征不明顯、沒有不可取代的功能存在。
在存在這么多問題的時候我們地產做酒店有沒有潛力可言呢？出路何在？