2、開盤項(xiàng)目供需及價(jià)格分析

（1）市場供應(yīng)分析

2011年1月普通住宅供應(yīng)數(shù)量大幅下降，僅供應(yīng)1242套，供應(yīng)面積85749㎡，平均單套面積約69.04㎡，說明1月供應(yīng)住宅以小戶型為主；公寓供應(yīng)247套，供應(yīng)面積15266.13㎡；別墅供應(yīng)156套，供應(yīng)面積33262.19㎡；商業(yè)供應(yīng)90套，供應(yīng)面積13614.22㎡。

2月供應(yīng)物業(yè)類型非常單一，兩個(gè)開盤項(xiàng)目均是純普通住宅，供應(yīng)套數(shù)1353套，供應(yīng)面積249267.72㎡。

圖2-5：2010年7月-2011年2月開盤項(xiàng)目供應(yīng)變化（數(shù)據(jù)來源昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)，至祥研究中心整理）

（2）開盤銷售情況分析

1月開盤整體物業(yè)銷售率為42%，沒有推出寫字樓。各類物業(yè)中別墅的銷售表現(xiàn)較好，銷售率60%，其次公寓項(xiàng)目，銷售率55%，再次是住宅項(xiàng)目，銷售率40%。商業(yè)由于價(jià)格偏高，銷售率僅為24%。
2月開盤項(xiàng)目銷售表現(xiàn)更不理想，住宅銷售率僅為13%，原因是進(jìn)入了傳統(tǒng)的銷售淡季，購房者春節(jié)前后習(xí)慣觀望，再加上限購令的沖擊，使得這個(gè)時(shí)期銷售進(jìn)入"艱難"階段。

表2-7：2010年7月-2011年2月開盤項(xiàng)目銷售變化（數(shù)據(jù)來源至祥研究中心）

年月

普通住宅（套）

公寓（套）

別墅（套）

商業(yè)（套）

寫字樓（套）

銷售套數(shù)

銷售率

銷售套數(shù)

銷售率

銷售套數(shù)

銷售率

銷售套數(shù)

銷售率

銷售套數(shù)

銷售率

2010年7月

716

59%

326

74%

203

95%

2010年8月

1112

61%

1388

89%

32%

108

49%

104

80%

2010年9月

655

60%

90%

151

72%

2010年10月

849

48%

277

100%

388

80%

2010年11月

1040

65%

270

49%

68%

85%

2010年12月

2516

23%

225

81%

22%

159

46%

2011年1月

495

40%

137

55%

60%

24%

2011年2月

205

13%

（3）開盤成交價(jià)格分析

1月昆明開盤項(xiàng)目住宅10712元/㎡，公寓7563元/㎡，別墅（近郊安寧及嵩明）價(jià)格7639元/㎡，商業(yè)價(jià)格47991元/㎡。2月由于開盤項(xiàng)目萬科•金域緹香和七彩俊園屬于主城區(qū)比較有品質(zhì)的項(xiàng)目，價(jià)格比較高，住宅價(jià)格達(dá)到17343元/㎡。

圖2-6：2010年7月-2011年2月開盤項(xiàng)目均價(jià)變化（數(shù)據(jù)來源昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)，至祥研究中心整理）

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