2012年供地結(jié)構(gòu)供地區(qū)域分析

2012年，昆明住宅用地供應(yīng)共106宗，7055.6畝，占總供地量的39%；商業(yè)用地87宗，2990.7畝，占總供地量的16%；住宅與商業(yè)混合用地共12宗，836.76畝，占5%。其它用地，包括科教用地、文體娛樂用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、街巷用地、工業(yè)用地等等，共7388畝，占40%。

從供地結(jié)構(gòu)看，住宅用地是本年的供地主力。隨著城中村改造的推進，多個城中村地塊達到入市條件，成為供地供盤主力。

2011年，昆明發(fā)布《昆明城中村改造三年計劃白皮書（2011—2013年）》。白皮書透露，隨著昆明城市的發(fā)展，原計劃改造的336個城中村范圍擴容，新增46個城中村被納入未來三年改造計劃，昆明市城中村改造總數(shù)就達到了382個。同時，白皮書對未來三年的改造工作作了詳細的目標計劃和推進步驟，提出到2013年底，全部城中村改造項目土地要完成整理和收儲工作。這就意味著，到2013年底，全部382個城中村將全部拆除，并將土地整理至可上市交易。

據(jù)統(tǒng)計，截止到2012年7月底，昆明382個城中村已有233個改造項目規(guī)劃方案通過市規(guī)委會審議，205個城中村啟動拆遷，75個城中村完成土地交易，128個城中村啟動回遷安置房建設(shè)，16個城中村回遷安置房交付使用。

可以預(yù)見的是，從2012年起的未來三年將是城中村土地集中上市交易的時間，未來5年左右，將有大量城中村改造項目新盤面市，樓市供應(yīng)或能得到根本改觀。

根據(jù)政府規(guī)劃重點打造區(qū)域，昆明主城城中村、中央商務(wù)區(qū)、環(huán)滇板塊、巫家壩片區(qū)、草海片區(qū)、呈貢新區(qū)、團結(jié)街道辦事處將是2013年重點供地區(qū)域。

2012年成交情況分析流拍量小下半年溢價地塊頻現(xiàn)

今年上半年，由于限購政策的顯效，成交量明顯萎縮，庫存量積壓嚴重，房企為加快消化庫存，大大減少了土地購入。此外，房企資金鏈的緊張及融資渠道的收緊，致使拿地資金萎縮，直接導(dǎo)致目前土地市場流拍、底價成交等現(xiàn)象發(fā)生。再加未來樓市走向撲朔迷離，銀根持續(xù)緊縮，樓市降價已成大趨勢，因此直接影響到了開發(fā)商拿地的積極性。

1、2月由于供地量較小，供地針對性強，全部以底價成交，無流拍現(xiàn)象。3月份，昆明土地市場僅成交1宗土地211.7畝。4月份，原計劃掛牌出讓的1宗地塊因故中止交易，當月昆明土地市場交出白卷。3月中央明確調(diào)控不放松，調(diào)控基調(diào)已定。對調(diào)控放松心存幻想的開發(fā)商希望破滅，著手應(yīng)對之策，購房者們更是觀望成勢，雙方陷入深度博弈之中。樓市冰封，資金鏈斷裂，開發(fā)商不拿地，導(dǎo)致3月、4月土地市場徹底冰封。5月迎來小幅放量，金產(chǎn)區(qū)首批地塊以及上苜蓿村、前所村等改造用地撐起了本月成交量，兩場土地出讓現(xiàn)場出現(xiàn)溢價盛況。官渡區(qū)矣六街道辦KC2011-81-4號地塊位于新螺螄灣片區(qū)，經(jīng)過48輪競價后成交，溢價率100.6%；高新區(qū)主城區(qū)M1-10-6地塊經(jīng)過73輪競價后成交，成為成為暗淡市場中的一抹亮色！

進入下半年，經(jīng)濟下行壓力大，土地部門的壓力驟增，土地推出數(shù)量明顯增大。面對政府推地熱潮，開發(fā)商也很樂意買賬。隨著房地產(chǎn)市場的回暖，開發(fā)商的資金回籠加快，拿地積極性也隨之增強，土地市場也出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象和短期集中爆發(fā)的勢頭。

7月度假區(qū)大漁片區(qū)、官渡街道辦事處兩個千畝大盤地塊的推出，一舉拉高了本月的成交量。8月，昆明土地市場交易火爆重現(xiàn)，學府路8號地塊經(jīng)過69輪競價后被中海地產(chǎn)集團有限公司拿下；金產(chǎn)區(qū)兩宗土地拍賣，分別經(jīng)過225輪競價和51輪競價后成交。9月份，昆明土地成交量1840.86畝，成交金額46.9323億元，城中村改造用地撐起成交主力，黑林鋪村改造用地，五華區(qū)后所村改造、嚴家地社區(qū)、波羅村清泉村改造多個城中村改造項目拿地。10月，高校地塊掀起溢價潮，5場土地交易中出現(xiàn)溢價。11月份，昆明土地成交量2210.33畝，成交金額22.2962億元，成交均價100.87萬元/畝，無流拍流掛地塊。12月，昆明土地成交量3609.81畝，成交金額102.8825億元，成交均價285.01萬元/畝。最后兩月昆明土地成交量均保持高位。

從下半年土地成交情況看，土地市場回暖跡象已經(jīng)出現(xiàn)。高單價、高總價的地塊次第出現(xiàn)，明顯影響了市場以及購房者的預(yù)期，開發(fā)商對房地產(chǎn)市場樂觀程度有明顯提高。在樓市成交量復(fù)蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發(fā)商拿地的積極性不可避免開始上漲。

縱觀下半年的土地成交情況，大多是地塊都落在國有企業(yè)與大型房企手中�？梢灶A(yù)見一年后的房地產(chǎn)市場基本上也是這些公司在主導(dǎo)，調(diào)控加速了房地產(chǎn)市場洗牌，強者愈強，弱者將被淘汰，地產(chǎn)寡頭時代的征兆已現(xiàn)。

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