年末，在經(jīng)歷過“金九銀十”以后，昆明樓市“暖冬”出現(xiàn)，11月份的商品房成交量及成交套數(shù)均創(chuàng)年內(nèi)新高，而11月的土地交易市場(chǎng)也迎來(lái)短暫升溫，千余畝供地創(chuàng)下半年最高。2013年10月土地供應(yīng)量768.4畝，11月供地1636.99畝，12月供地629.35畝，在經(jīng)歷過近6個(gè)月的供地“低溫”之后，升溫跡象是很明顯的了，但是，與2012年11月供地達(dá)2210畝、12月達(dá)3782畝成交金額達(dá)102億元比較，2013年的土地市場(chǎng)，“翹尾”行情并不明顯。
2013年昆明的土地市場(chǎng)年初火爆、年均低溫、年末回暖，供地潮主要集中在年初及年末，年初的大放量雖然給樓市服下一劑興奮，但在整年度來(lái)說(shuō)，政府部分的惜地情節(jié)很嚴(yán)重，拿地企業(yè)的態(tài)度十分謹(jǐn)慎，雖然年度成交面積同比增長(zhǎng)了15.5%，但是成交均價(jià)同比下降10.6%也是存在事實(shí)，綜合來(lái)看，2013年最終供地及土地成交狀況并不如業(yè)內(nèi)人士一早預(yù)料的樂觀。
2014年，新一輪樓市調(diào)控將執(zhí)行，增加土地供應(yīng)減少“地王”現(xiàn)象是被看好的抑房?jī)r(jià)的“有效”政策之一，按照設(shè)想，2014年土地市場(chǎng)供應(yīng)量將有所增加，“底價(jià)成交”可能還是高頻詞匯。目前，從1月昆明主城及呈貢新區(qū)四千余畝供地量可以看出土地市場(chǎng)正在開閘。
主城惜地情節(jié)顯低溫是常態(tài)
據(jù)昆明市國(guó)土資源局消息稱，2013年昆明市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量將控制在2308.29公頃以內(nèi)，不低于昆明市過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量1828.67公頃。按照最低供應(yīng)量計(jì)算，今年昆明土地市場(chǎng)應(yīng)供地1828.67公頃，約為27430.05畝。據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2013年昆明主城及呈貢總供地量約20529.07畝，主城區(qū)及呈貢新區(qū)實(shí)際供地僅占全年最低供地計(jì)劃的74.84%。
在2012年“暖冬”和“翹尾”雙局面的影響之下，2013年昆明土地市場(chǎng)的開篇極其風(fēng)光，12348畝巨量土地暴強(qiáng)供應(yīng)，10608.95畝成交量達(dá)2012年全年土地成交量的66%左右；同時(shí)，國(guó)內(nèi)一線房企在昆動(dòng)作頻頻——中海、招商、龍湖、綠地紛紛拿地。2月，受春節(jié)影響，供地量驟減，83.89畝土地供應(yīng)量創(chuàng)30個(gè)月以來(lái)新低，土地市場(chǎng)迎來(lái)極寒低溫。3月，節(jié)假日后政府推地情緒回復(fù)，企業(yè)拿地積極性也提高，2185.13畝土地?fù)屧凇皣?guó)五條”之前出讓。
3月底，“國(guó)五條”細(xì)則落地昆明，在持續(xù)緊繃的調(diào)控下，樓市依舊炙手可熱，商品房成交金額與成交均價(jià)均直線上揚(yáng)，與此相反，土地市場(chǎng)供應(yīng)及成交大幅縮水，4、5兩月總供地1086.76畝，成交約993.55畝，總成交價(jià)18.74億元。
6月，最難熬“錢荒”來(lái)襲，銀行資金儲(chǔ)備不足。業(yè)內(nèi)人士分析指出，倘若政府不救“錢荒”，今后一段時(shí)間，內(nèi)地流動(dòng)性寬松的情形將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，眾多房企的銀行貸款融資也將告急。下半年，土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)冷，也不排除各房企降低房?jī)r(jià)以回籠資金。源于此，房企對(duì)市場(chǎng)持有觀望情緒，政府部門也對(duì)土地供應(yīng)進(jìn)行縮減，自6月份874.69畝土地入市之后，7、8、9三月，昆明供地948.81畝，是繼2月份供地83.93畝之后的一個(gè)至寒區(qū)。
10月，昆明計(jì)劃供地768.4畝，土地市場(chǎng)有升溫跡象，11月份昆明計(jì)劃供地1636.99畝，創(chuàng)下半年供地量新高，年末“翹尾”似乎可以期待。到12月份629.35畝土地供應(yīng)量?jī)H是11月份供應(yīng)量的38%，供應(yīng)量驟減讓“翹尾”行情難出現(xiàn)，2013年的蛇尾至多就搖晃一兩下。
國(guó)內(nèi)大鱷入滇忙交易市場(chǎng)頻繁拿地
2013年，對(duì)于昆滇樓市來(lái)說(shuō)，“大鱷入滇”是鮮明特色。自年初開始，綠地、招商、龍湖等國(guó)內(nèi)一線房企在樓市一級(jí)市場(chǎng)上就開始作為，這對(duì)于本土中小房企來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。
2013年開局，昆明土地市場(chǎng)除開閘放量以外，入戶大鱷是土地交易的點(diǎn)睛之筆。僅1月份就有3家地產(chǎn)大鱷落地——1月7日，中海城投、招商城投分別在環(huán)湖東路半島拿地，1月23日，綠地控股集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)分別在昆明主城區(qū)拿地。另外，F(xiàn)irstLilydaleInvestmentsLimited拿地經(jīng)開區(qū)新加坡工業(yè)園區(qū)，成為在昆明拿地的為數(shù)不多的外籍公司。
4月，中國(guó)長(zhǎng)江三峽集團(tuán)一舉拿下北部山水新區(qū)427.24畝土地，成交價(jià)13.55億元，成交單價(jià)317萬(wàn)元/畝，欲建“三峽集團(tuán)總部項(xiàng)目”。
6月，綠地集團(tuán)繼1月拿地之后，再度出手昆明土地市場(chǎng)。6月6日，綠地集團(tuán)拿下草海片區(qū)福海街道辦三宗共173.87畝住宅用地，交易金額14.23億元，溢價(jià)67萬(wàn)元，并制造11054元/平米的昆明最高樓面價(jià)。6月8日，綠地集團(tuán)以4.8638億元的交易底價(jià)，拿下同樣位于草海片區(qū)福海街道辦事處三宗總面積為59.45畝的商務(wù)金融用地。
9月，萬(wàn)科首次昆明拿地，以10億元底價(jià)拿下官渡區(qū)矣六街道辦319.6畝土地。此前，萬(wàn)科主要以收購(gòu)兼合伙開發(fā)的形式進(jìn)入昆明樓市，9月11日，萬(wàn)科第二次亮相昆明土地交易中心且拿地成功，繼金域緹香、白沙潤(rùn)園、萬(wàn)科學(xué)府、金域國(guó)際、萬(wàn)科云上城5城之后萬(wàn)科第六城在建。萬(wàn)科10億元拿地，土地成交單價(jià)313萬(wàn)元/畝。
2013年供地結(jié)構(gòu)分析
2013年，昆明純城鎮(zhèn)住宅用地供地149宗，共計(jì)9605.12畝，占總供地量的46.7%，純商務(wù)金融用地供地105宗，共計(jì)4145.86畝，占總供地量的20.2%，工業(yè)用地供地53宗，面積約為1663.79畝，占總供地量的8.1%，商住混用（城鎮(zhèn)住宅用地兼商務(wù)金融用地）供地13宗，約合792畝，占總供地量3.9%。其他用地，涵蓋科教用地、住宿餐飲用地、文體娛樂用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、街巷用地等共計(jì)4355.51畝，占總供地量的21.2%。
2013年昆明供地屬性比重
從供地屬性上來(lái)看，9605.12畝的城鎮(zhèn)住宅用地是主力，幾近全年供地的一半，另外，商務(wù)金融用地也是供地主流。
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